离婚时房产归属解析：共同财产还是个人资产？

　　在离婚案件中，房产因其高价值与情感属性，往往成为财产分割的核心争议点。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，房产是否属于夫妻共同财产需结合购买时间、出资来源、产权登记等因素综合判定。本文将从法律角度深度解析不同情形下的房产归属规则，为读者提供清晰的法律指引。

　　一、婚姻存续期间购买房产：原则上认定为共同财产

　　法律依据

　　《民法典》第1062条明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，包括工资、投资收益等，原则上属于共同财产。房产作为不动产，若购买时间在婚姻存续期间，无论登记在单方或双方名下，均视为共同财产。

　　典型案例

　　婚后全款购房

　　夫妻婚后使用共同积蓄全款购买房产，即使仅登记在一方名下，仍属共同财产。离婚时需均等分割，或协商由一方取得产权并补偿另一方。

　　婚后贷款购房

　　若房产为婚后贷款购买，贷款本息及对应增值部分均属共同财产。例如，夫妻婚后共同支付首付并还贷，产权登记在男方名下，离婚时女方有权主张分割房产现值(扣除剩余贷款)。

　　二、婚前购买房产：需区分个人财产与共同财产

　　（一）婚前全款购房：登记方个人财产

　　若一方在婚前全款购房且登记在自己名下，根据《民法典》第1063条，该房产属于个人财产，离婚时另一方无权分割。

　　例外情形

　　若婚前购房后，双方书面约定房产为共同所有(如签订婚前财产协议)，则按约定处理。

　　（二）婚前首付+婚后还贷：共同财产部分需补偿

　　若一方婚前支付首付，婚后使用共同财产还贷，房产登记在首付方名下，离婚时处理规则如下：

　　产权归属：房产归首付方所有。

　　补偿规则：首付方需向另一方补偿婚后还贷本金、利息及对应增值部分。补偿金额计算公式为：

　　补偿额 = （婚后还贷本息总额 ÷ 购房总价）× 房产现值 ÷ 2

　　案例实证

　　某案中，男方婚前支付首付100万元购房，婚后共同还贷200万元，离婚时房产增值至500万元。法院判决男方补偿女方：(200万 ÷ 300万)× 500万 ÷ 2 ≈ 166.67万元。

　　三、父母出资购房：赠与意图决定产权归属

　　（一）一方父母全额出资

　　登记在出资方子女名下：视为对子女的单独赠与，属个人财产。

　　登记在双方名下：视为对夫妻双方的共同赠与，属共同财产。

　　（二）双方父母共同出资

　　登记在一方名下：按出资比例分割。例如，男方父母出资60%，女方父母出资40%，离婚时按此比例分配房产权益。

　　登记在双方名下：若无特别约定，视为等额共有。

　　司法实践

　　某案中，双方父母分别出资40%、60%购房，产权登记在男方名下。法院判决男方享有60%权益，女方享有40%权益，并考虑子女抚养需求调整实际分配比例。

　　四、特殊情形处理：法律与情理的平衡

　　（一）唯一住房保障

　　若房产为被执行人及其扶养家属的唯一住房，法院可查封但不得拍卖。但满足以下条件时可强制执行：

　　为被执行人提供临时住房或租金补贴;

　　申请执行人同意参照市场租金标准从房产变价款中扣除租金。

　　（二）恶意转移房产

　　若一方在离婚前擅自转让房产给第三人，法院可依据《民法典》第1092条追回财产。若第三人构成善意取得(支付合理对价且不知情)，原配偶可主张赔偿损失。

　　五、实务建议：如何维护自身权益?

　　保留出资凭证：购房合同、付款发票、银行流水等是证明产权的关键证据。

　　书面约定财产归属：通过婚前/婚内财产协议明确房产归属，避免争议。

　　及时申请财产保全：离婚诉讼中，可申请法院查封房产，防止对方转移。

　　咨询专业律师：房产分割涉及复杂计算(如增值部分、贷款利息)，需律师协助制定策略。

　　结语：法律框架下的公平与效率

　　房产分割的核心在于平衡个人财产保护与共同财产公平分配。随着《民法典》的实施，法院在判决中更注重出资贡献、婚姻存续时间、子女抚养需求等因素。读者在处理房产争议时，应优先通过协商解决，若协商不成，需依托法律程序维护权益。