借名购房暗藏法律雷区：五大风险与司法实践解析

　　近年来，随着房地产调控政策的持续收紧，借名买房现象屡见不鲜。这种通过借用他人名义购房以规避限购、限贷或享受购房优惠的行为，虽能短暂满足购房需求，却如同在法律边缘行走，暗藏多重风险。本文将从法律视角深入剖析借名购房的五大核心风险，并结合最新司法实践与法律法规，为读者提供警示与启示。

　　一、名义产权人擅自处分房产：善意取得制度下的权益失衡

　　根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准。若名义产权人未经实际出资人同意，将房屋出售或抵押给善意第三人，实际出资人可能因无法对抗善意取得制度而丧失房屋所有权。例如，2025年北京某案例中，王某借名购买商品房后，名义产权人李某因债务纠纷将房屋抵押给银行，法院最终认定银行作为善意第三人，抵押权有效，王某仅能向李某主张赔偿损失。

　　风险成因：

　　登记公示效力：房产登记具有公信力，第三人基于对登记信息的信赖进行交易，法律优先保护其权益。

　　举证难度高：实际出资人需证明借名购房事实，若缺乏书面协议或资金流转证据，法院可能不予支持。

　　司法实践：

　　法院通常以“谁主张谁举证”为原则，要求实际出资人提供购房款支付凭证、贷款偿还记录、物业缴费单据等形成完整证据链。

　　若名义产权人已将房屋过户至第三人名下，实际出资人仅能主张违约赔偿，无法要求返还房屋。

　　二、合同效力争议：政策规避与公序良俗的冲突

　　借名购房合同的效力是司法实践中的核心争议点。根据《民法典》第143条，民事法律行为需满足“不违反法律强制性规定”和“不违背公序良俗”两大条件。若借名购房旨在规避限购、限贷政策或购买经济适用房等保障性住房，合同可能因违反公序良俗被认定无效。

　　典型案例：

　　经济适用房纠纷：2025年上海某案中，张某借名购买经济适用房，法院以“损害社会公共利益”为由判决合同无效，房屋返还给名义产权人，张某仅能主张返还购房款。

　　限购政策规避：2024年广州某案中，陈某借名购买第二套房，法院认定合同因“恶意规避调控政策”无效，陈某需承担房价下跌损失。

　　法律风险提示：

　　政策性住房(如经济适用房、共有产权房)的借名购房合同无效风险极高。

　　即使合同有效，若名义产权人反悔，实际出资人仍需通过诉讼确认权属，耗时耗力。

　　三、债务纠纷与执行风险：房产被查封的连锁反应

　　若名义产权人因债务纠纷被起诉，其名下房产可能被法院查封、拍卖。此时，实际出资人需通过“案外人执行异议之诉”主张权利，但成功率较低。

　　司法数据：

　　据2025年最高院报告，全国借名购房纠纷中，约63%的案件涉及房产被执行，实际出资人胜诉率不足20%。

　　即使胜诉，实际出资人仍需承担诉讼成本及房产价值波动风险。

　　风险防范建议：

　　实际出资人可要求名义产权人将房产抵押给自己，并办理抵押登记，以限制其处分权。

　　定期查询房产登记状态，发现异常及时提出异议。

　　四、名义产权人意外死亡：继承纠纷下的产权归属

　　若名义产权人意外死亡，其名下房产将进入继承程序。此时，实际出资人需面对继承人主张权利的风险。

　　典型案例：

　　2025年杭州某案中，赵某借名购房后，名义产权人钱某因车祸去世，钱某子女以继承人身份主张房屋所有权。法院最终以“实际出资人证据不足”为由，判决房屋归继承人所有，赵某仅能主张借款返还。

　　法律风险提示：

　　继承纠纷中，法院优先保护继承人权益，实际出资人需承担更高举证责任。

　　若名义产权人未留遗嘱，房产可能由多名继承人分割，实际出资人需与所有继承人协商或诉讼。

　　五、税费与过户成本：隐性负担下的经济风险

　　即使借名购房合同有效，实际出资人仍需承担过户税费及政策变动风险。例如，若购房时名义产权人享受首套房优惠税率，过户时可能因实际出资人名下已有房产而面临更高税费。

　　税费计算示例：

　　契税：若名义产权人为首套房，契税税率为1%;若实际出资人名下已有房产，过户时契税税率可能升至3%。

　　增值税：若房产未满2年出售，需缴纳5.6%的增值税及附加。

　　政策变动风险：

　　2025年多地出台新政，对借名购房行为加强监管，部分城市要求过户时提供亲属关系证明或资金来源说明，增加过户难度。