北京征收实务：分家析产协议未变更物权，拆迁办是否认可？

　　一、引言：分家析产协议与物权变更的冲突

　　在北京集体土地征收中，家庭常通过签订分家析产协议明确房屋归属，但因各种原因未办理产权变更登记。此时，拆迁办是否认可协议效力，成为争议焦点。根据《民法典》第215条及北京高院最新判例，协议效力与物权变动需区分处理。本文将从法律与实务角度，解析这一问题的核心逻辑。

　　二、法律框架：协议效力与物权变动的区分

　　1. 分家析产协议的法律性质

　　分家析产协议属于“债权合同”，其效力受《民法典》合同编调整。只要协议满足以下条件，即具法律效力：

　　主体适格(共有人签字);

　　意思表示真实(无欺诈、胁迫);

　　内容合法(不违反公序良俗);

　　形式合规(书面协议优先)。

　　政策依据：2025年《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》修订案明确，分家析产协议可作为补偿分配的依据，但需与其他证据(如出资凭证、居住证明)相互印证。

　　2. 物权变动的法定要件

　　根据《民法典》第209条，不动产物权变动需“登记生效”。即使协议约定房屋归某方所有，未办理产权变更登记的，物权仍属原共有人。

　　例外情形：

　　继承取得物权：自继承开始时发生效力(《民法典》第230条);

　　法院判决/仲裁裁决：可直接引起物权变动(《民法典》第229条)。

　　三、实务操作：拆迁办对协议的认可标准

　　1. 协议内容的完整性

　　拆迁办通常要求协议明确以下内容：

　　房屋坐落、面积、产权证号;

　　共有人信息及份额;

　　补偿分配方式(货币/安置房);

　　违约责任及争议解决条款。

　　案例参考：2025年通州区某案中，协议仅约定“房屋归长子所有”，但未明确补偿款分配方式，拆迁办拒绝直接向长子支付补偿款，要求共有人共同签署补充协议。

　　2. 协议与补偿政策的匹配性

　　北京拆迁补偿政策通常要求“补偿对象与产权人一致”。若协议未变更物权，拆迁办可能采取以下处理方式：

　　货币补偿：将补偿款支付至原产权人账户，由共有人内部分配;

　　安置房分配：要求原产权人签署《安置房认购协议》，再由共有人协商分配;

　　特殊情形：若协议经公证或村委会见证，且无争议，拆迁办可能直接认可协议效力。

　　政策依据：2026年《北京市房屋征收补偿操作指南》第12条：“分家析产协议可作为补偿分配的参考依据，但不得对抗善意第三人或违反强制性规定。”

　　四、风险防范：协议签订与执行的三大建议

　　1. 协议签订阶段

　　办理公证：公证协议可增强证明力，减少后续争议;

　　村委会见证：邀请村委会参与协议签订，留存见证材料;

　　明确物权变动条款：在协议中约定“本协议签订后，各方应于X日内办理产权变更登记”。

　　2. 协议执行阶段

　　及时变更物权：协议签订后，尽快办理产权过户或居住权登记;

　　保留执行证据：如补偿款转账记录、安置房认购书等;

　　申请司法确认：若共有人对协议无异议，可向法院申请司法确认，赋予协议强制执行力。

　　3. 争议解决阶段

　　若拆迁办拒绝认可协议，可采取以下措施：

　　行政复议：向区政府申请复议，要求撤销拆迁办决定;

　　行政诉讼：以拆迁办为被告，起诉其不履行法定职责;

　　民事诉讼：以共有人为被告，起诉要求履行协议或分割补偿款。

　　五、典型案例：协议未变更物权的补偿分配

　　案例背景：2025年海淀区某宅院拆迁，产权证登记为父母，但父母与子女签订分家协议，约定“房屋归子女所有”。协议未公证，亦未办理产权变更。

　　争议焦点：拆迁办应向父母还是子女支付补偿款?

　　法院判决：

　　协议合法有效，子女享有房屋补偿请求权;

　　因未变更物权，补偿款应先支付至父母账户;

　　父母需在收到补偿款后10日内，按协议约定向子女支付份额。

　　启示：分家析产协议未变更物权的，补偿款支付对象仍为原产权人，但共有人可通过内部协议或诉讼实现权益。

　　六、结语：协议效力与物权变动的协同治理

　　分家析产协议是家庭财产分配的重要工具，但其效力受物权变动规则限制。在北京征收实务中，家庭应树立“协议+登记”的双重保障意识：既签订详细协议明确权利义务，又及时办理物权变更登记，避免因程序瑕疵导致权益受损。同时，拆迁办应优化补偿流程，在尊重协议效力的同时，防范虚假协议损害集体利益。唯有法律与实务协同，方能实现征收补偿的公平与效率。