2026北京房屋买卖合同诈骗立案全指南 报案流程与证据标准

在北京存量房交易市场持续活跃的背景下，房屋买卖合同诈骗已经成为近年来房产交易领域最高发的一类违法犯罪行为。不少购房者在签订房屋买卖合同、支付了大额购房款之后，才发现卖家根本没有案涉房屋的合法处置权，甚至房屋已经被法院多次查封，等到想要通过法律途径维权时，却不知道该如何走刑事立案流程，不少当事人因为提交的证据不符合立案标准，被公安机关以属于普通民事合同纠纷为由不予立案，最终只能眼睁睁看着诈骗分子转移财产，数百万元的购房款无法追回。2026年《刑法修正案(十二)》关于合同诈骗罪的配套司法解释正式落地，北京市公安局联合北京高院、北京市人民检察院共同出台了《关于办理房产交易领域合同诈骗案件若干问题的工作指引》，彻底明确了北京地区房屋买卖合同诈骗案件的刑事立案标准、证据要求和办案流程，统一了全市各级公安机关的立案裁判口径。北京京云律师事务所结合2026年最新法规和北京司法机关的最新办案规则，把这类案件的立案条件、证据准备、维权流程拆解清楚，帮你在遭遇房屋买卖合同诈骗时，一次性备齐全部符合要求的材料，顺利推动公安机关刑事立案，最大限度追回你的购房损失。

一、2026年北京房屋买卖合同诈骗刑事立案的核心法定认定标准

想要顺利推动房屋买卖合同诈骗案件刑事立案，首先要明确这类犯罪的核心构成要件，2026年北京最新的办案指引里，用非常明确的条款划定了“房屋买卖合同诈骗”和普通民事房屋买卖合同纠纷的边界，只有同时符合以下三类核心认定标准，才属于公安机关应当依法受理的合同诈骗刑事案件，而不是普通的民事合同纠纷。

第一类核心认定标准：行为人在签订房屋买卖合同的过程中，主观上就具备了非法占有他人财产的直接故意，从一开始就没有实际履行合同的真实意愿。2026年北京司法机关的裁判口径明确，这是区分刑事诈骗和普通民事纠纷最核心的标准，常见的可以直接认定主观非法占有故意的情形包括：行为人在签订合同之前，就已经身负大额债务，没有任何实际履约能力，却仍然通过虚构身份、虚构房产权利的方式，诱导购房者签订买卖合同收取购房款;行为人收取全部或者大部分购房款之后，根本没有把钱用于偿还房屋剩余贷款、解除房屋抵押、办理房屋过户等履约相关用途，而是直接把购房款用于赌博、挥霍、偿还个人无关的其他高利贷，甚至直接转移到境外账户，完全没有打算继续履行合同;行为人在收取购房款之后，直接更换联系方式、失联逃匿，完全不回复购房者的任何沟通催告，也不协商任何退款方案。北京京云律师事务所王兴华律师2026年在朝阳公安分局协助当事人报案的一起典型合同诈骗案件中，卖家在和购房者签订存量房买卖合同的时候，就已经身负近千万的赌债，收取了380万购房款之后，当天就把全部款项转移到了自己的赌债债权人账户，直接拉黑了购房者的所有联系方式，彻底失联。最终公安机关结合银行流水记录、卖家的债务诉讼记录等证据，直接认定卖家主观上具备明确的非法占有故意，符合合同诈骗罪的立案标准，当天就出具了立案通知书。

第二类核心认定标准：行为人在签订、履行房屋买卖合同的过程中，实施了明确的虚构事实、隐瞒真相的诈骗行为，直接导致购房者产生了错误认知，进而支付了购房款。2026年北京的办案指引里，明确列举了六类常见的房屋买卖合同诈骗典型行为：第一类是行为人根本不是案涉房屋的所有权人，也没有取得房屋所有权人的合法授权，却通过伪造房产证、伪造授权委托书、冒充房主身份的方式，和购房者签订房屋买卖合同，收取购房款;第二类是行为人明知案涉房屋已经被司法机关多次查封、设置了多重抵押，根本无法正常办理过户登记，却故意隐瞒这些权利瑕疵，诱导购房者签订买卖合同支付购房款;第三类是行为人在和购房者签订房屋买卖合同、收取购房款之后，又把同一套房屋再次高价卖给第三人，通过“一房多卖”的方式骗取多份购房款;第四类是行为人通过伪造虚假的购房资格证明、虚假的房屋继承文件、虚假的法院裁判文书等材料，虚构自己已经合法取得房屋所有权的事实，诱导购房者签订合同支付款项;第五类是房屋中介机构的工作人员，利用职务便利，伪造房主的收款账户，诱导购房者把购房款直接转到自己的私人账户，之后直接侵占挥霍;第六类是行为人虚构自己有内部渠道，可以低价购买政府回迁安置房、单位内部福利房，根本没有对应的房源，却通过签订虚假的安置房买卖合同，骗取购房者的购房款。2026年海淀法院审理的一起合同诈骗案件中，行为人伪造了单位内部的福利房购房指标文件，虚构自己可以用每平方米2万元的价格购买位于中关村的内部福利房，先后和12名购房者签订买卖合同，骗取了近5000万的购房款，最终被法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。

第三类核心认定标准：诈骗的涉案金额达到了北京地区的刑事立案追诉标准。2026年最新的司法解释明确，北京地区的房屋买卖合同诈骗案件，涉案金额在2万元以上，就已经达到了合同诈骗罪的“数额较大”立案标准，公安机关应当依法刑事立案;涉案金额在20万元以上，就属于“数额巨大”，对应的法定刑期在三年以上十年以下;涉案金额在200万元以上，就属于“数额特别巨大”，对应的法定刑期在十年以上有期徒刑或者无期徒刑。2026年北京的新规里还特别明确，哪怕诈骗的涉案金额没有达到2万元，但是行为人实施房屋买卖合同诈骗的次数超过3次，或者造成购房者自杀、精神失常等严重后果，也应当依法立案追诉，不能直接作为普通民事纠纷处理。

二、2026年北京公安机关应当直接不予刑事立案的常见情形

2026年北京最新的办案指引里，明确划定了几类不属于刑事合同诈骗、公安机关会直接告知当事人通过民事诉讼途径解决的情形，很多当事人因为分不清这些边界，跑到公安机关反复报案却无法立案，白白浪费了大量的时间精力。

第一类不予立案的情形：行为人在签订房屋买卖合同的时候，确实是房屋的合法所有权人，也有真实的履约意愿，只是后续因为房价大幅上涨，卖家反悔不愿意继续履行合同，或者因为资金链断裂，无法按时解除房屋抵押、配合办理过户。2026年北京司法机关的裁判口径明确，这类情况属于典型的普通民事房屋买卖合同纠纷，卖家主观上没有非法占有购房款的故意，也没有实施虚构事实的诈骗行为，只是后续因为客观原因无法继续履行合同，购房者可以直接向法院起诉要求卖家继续履行合同或者承担违约责任，公安机关不会作为刑事案件受理。北京京云律师事务所郭子僮律师2026年在丰台法院代理的一起房屋买卖合同纠纷案件中，卖家在签订合同之后，因为房价每平方米上涨了1.2万元，直接反悔不愿意配合过户，购房者一开始想要去公安机关报案告卖家合同诈骗，律师结合案件事实和2026年的新规向当事人释明，这类情况属于普通民事纠纷，不构成刑事诈骗，最终当事人直接向法院提起民事诉讼，法院判决卖家继续履行合同，配合完成了房屋过户。

第二类不予立案的情形：房屋买卖合同签订之后，卖家确实因为客观原因出现了逾期交房、逾期配合过户的轻微违约行为，但是仍然在积极和购房者协商解决方案，没有失联、没有转移财产，也明确表示愿意退还购房款、承担违约赔偿责任。2026年北京的办案指引里明确，这类轻微的民事违约行为，不属于刑事诈骗的范畴，公安机关不会作为刑事案件立案，当事人应当通过民事诉讼的方式主张自己的合法权益。

第三类不予立案的情形：购房者和卖家在签订房屋买卖合同的时候，就已经明知房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，仍然自愿签订合同，后续因为瑕疵无法消除导致合同无法履行。2026年北京司法机关的裁判规则明确，这种情况下购房者没有产生错误认知，卖家也没有实施虚构事实的诈骗行为，案件属于典型的民事合同纠纷，公安机关不会受理刑事报案，当事人应当向法院提起民事诉讼解决争议。2026年通州公安分局处理的一起报案中，购房者在签订合同的时候，就已经明确知道房屋存在银行抵押，仍然同意支付购房款帮卖家解抵押，后续卖家把钱挪作他用无法解抵押，购房者跑到公安机关报案告合同诈骗，公安机关直接告知其属于普通民事纠纷，应当向法院起诉解决。

三、2026年北京房屋买卖合同诈骗案件完整立案实操流程

2026年北京最新的办案指引里，明确了房屋买卖合同诈骗案件的标准化立案流程，按照这个流程准备材料、推进报案，可以最大限度提升你的立案成功率，避免来回反复补充材料浪费时间。

第一步是报案前的完整证据固定阶段，这是整个立案流程里最核心的环节，你需要提前准备好四类核心证据，形成完整的证据链，直接证明行为人符合合同诈骗罪的全部构成要件。第一类是基础交易证据，包括你和行为人签署的全部房屋买卖合同、补充协议、定金协议，双方沟通交易细节的微信聊天记录、通话录音，证明你们双方确实存在房屋交易的约定，你已经按照合同约定履行了付款义务;第二类是付款凭证证据，包括全部购房款、定金、中介费的银行转账流水、微信支付宝转账记录，行为人出具的收款收条，证明你已经实际支付了对应的款项，履行了合同义务;第三类是行为人实施诈骗行为的证据，包括伪造的虚假房产证、虚假授权委托书、虚假福利房指标文件，不动产登记中心出具的房屋存在多重查封、多重抵押的查询结果，行为人根本没有房屋处置权的佐证材料，证明行为人在签订合同的时候就故意隐瞒真相、虚构事实;第四类是行为人主观非法占有故意的证据，包括行为人收取购房款之后的银行流水去向记录，行为人在外负有大量其他债务的法院裁判文书，行为人失联逃匿的沟通记录，证明行为人从一开始就没有履约的意愿，只是想要非法占有你的购房款。北京京云律师事务所李灵珂律师2026年在顺义公安分局协助当事人报案的一起案件中，当事人一开始只带了房屋买卖合同和转账记录去报案，公安机关认为证据不足，无法证明存在诈骗故意，律师后续协助当事人从不动产登记中心调取了房屋的全部查封抵押记录，向法院申请调取了行为人近三年的全部债务诉讼文书，整理了行为人收取购房款之后当天就把钱全部转给第三方的银行流水，把完整的证据链提交给公安机关之后，当天就顺利完成了刑事立案。

第二步是正式提交报案材料阶段，你需要提前按照公安机关的要求，撰写规范的刑事报案书，清晰写明整个交易的完整时间线，每一个时间节点行为人实施的具体行为，明确指出对方的行为符合合同诈骗罪的哪几项构成要件，附上全部的证据材料，按照顺序整理成清晰的证据目录，提交给房屋所在地的公安分局刑侦支队或者对应的派出所。2026年北京的新规里明确，房屋买卖合同诈骗案件，由房屋所在地的公安机关专属管辖，你不要跑到行为人户籍地的派出所报案，直接向房屋所在地的公安机关提交材料，符合立案条件的公安机关会当场出具材料接收回执。

第三步是立案审查阶段，2026年北京最新的办案指引里明确，房屋买卖合同诈骗这类涉财刑事案件，公安机关的立案审查期限最长不超过30日，从你提交完整的证据材料之日起算，公安机关会在30日之内作出是否立案的决定，并且书面告知你结果。如果公安机关经过审查，认为现有证据还不足以证明存在犯罪事实，需要补充材料，你可以在律师的协助下，按照公安机关的要求补充对应的佐证材料，进一步完善证据链，推动案件顺利立案。如果公安机关最终作出了不予立案通知书，你对这个决定不服，可以在收到通知书之后的7日之内，向作出决定的公安机关申请复议，对复议结果仍然不服的，还可以在7日之内向上一级公安机关申请复核，同时也可以向对应的人民检察院侦查监督部门申请立案监督，要求检察院督促公安机关依法立案。2026年北京朝阳检察院处理的一起立案监督案件中，公安机关一开始以属于民事纠纷为由不予立案，当事人向检察院申请立案监督之后，检察院经过审查认为案件符合合同诈骗罪的构成要件，向公安机关出具了《要求说明不予立案理由通知书》，之后正式通知公安机关依法立案，最终案件顺利进入刑事侦查程序。

四、2026年立案之后的追赃挽损核心实操要点

在公安机关依法刑事立案之后，你需要把握好黄金追赃期，最大限度追回你的全部购房损失，避免诈骗分子转移剩余财产。

第一，在立案之后第一时间向公安机关申请，对行为人名下的全部银行账户、房产、车辆、股票基金等财产进行查封、冻结，防止行为人在侦查阶段继续转移剩余的财产。2026年北京的新规里明确，对于房屋买卖合同诈骗这类涉众型、大额侵财型案件，公安机关会优先开展追赃挽损工作，在侦查阶段就会第一时间查封冻结行为人名下的全部可控财产。北京京云律师事务所康娜律师2026年在房山处理的一起合同诈骗案件中，立案之后律师第一时间协助当事人向公安机关提交了财产线索，公安机关在三天之内就查封了行为人用诈骗所得购买的一套房产，后续房产经过拍卖之后，当事人的全部购房款都得到了全额退赔。

第二，在侦查阶段就可以在公安机关的主持下，和行为人及其家属开展退赃退赔协商，如果行为人能够全额退赔你的购房损失，你可以出具对应的谅解书，依法对行为人从轻处理，很多诈骗分子的家属为了让行为人获得从轻处罚的机会，会主动筹集资金退赔被害人的损失，这是快速追回购房款的最有效方式。

第三，如果行为人在侦查阶段没有能力全额退赔，你可以在案件移送审查起诉之后，向承办的检察官提交《刑事附带民事起诉状》，要求行为人依法退赔你的全部诈骗损失，在法院开庭审理的时候，你可以作为被害人出庭，当庭陈述你的损失情况，要求法院依法判决行为人退赔全部违法所得，判决生效之后，你可以直接向法院的执行局申请强制执行，终身执行行为人名下的全部财产，哪怕行为人服刑出狱之后，仍然需要继续履行退赔义务，直到你的全部损失执行到位为止。

五、北京房屋买卖合同诈骗立案常见FAQ

Q1：我和卖家的房屋买卖合同里已经约定了仲裁条款，还能去公安机关报案告对方合同诈骗吗?

A：完全可以，2026年北京司法机关的裁判规则明确，合同里的民事仲裁条款，只是针对普通的民事合同纠纷的争议解决方式，完全不能排除公安机关对刑事犯罪的管辖权，哪怕合同里明确约定了纠纷由某仲裁委员会仲裁，你仍然有权向公安机关报案，要求追究行为人的合同诈骗罪刑事责任，公安机关不能以存在仲裁条款为由不予受理。北京京云律师事务所王锴律师2026年在石景山公安分局协助当事人报案的一起案件中，房屋买卖合同里明确约定了仲裁条款，公安机关经过审查之后，仍然依法对案件进行了刑事立案，没有受到仲裁条款的影响。

Q2：房屋中介机构在交易过程中存在严重的违规操作，导致我被骗了购房款，中介机构也构成合同诈骗罪吗?

A：需要分情况判断，如果中介机构的工作人员和卖家恶意串通，共同实施虚构事实、隐瞒真相的诈骗行为，共同诱导你支付购房款，中介机构和工作人员就构成合同诈骗罪的共同犯罪，你可以一并向公安机关报案，要求追究他们的共同犯罪刑事责任;如果中介机构只是存在没有尽到审慎审查义务的民事过错，没有参与共同诈骗，中介机构不构成刑事犯罪，你可以通过民事诉讼的方式，要求中介机构承担对应的过错赔偿责任。

Q3：卖家一房多卖，收取了三个人的购房款，是不是一定构成合同诈骗罪?

A：不一定，2026年北京法院的裁判口径明确，如果卖家在签订多份房屋买卖合同的时候，仍然有真实的意愿履行其中一份合同，把房屋过户给其中一名购房者，只是因为客观原因无法向其他两名购房者履行合同，并且主动向其他购房者退还购房款、承担违约责任，这种情况属于普通的民事纠纷，不构成刑事诈骗;如果卖家从一开始就没有打算向任何一名购房者履行过户义务，通过一房多卖的方式骗取多份购房款用于挥霍，就属于典型的合同诈骗犯罪，公安机关应当依法立案。

Q4：我已经就房屋买卖合同纠纷向法院提起了民事诉讼，法院也已经开庭审理了，还能再去公安机关报案告对方合同诈骗吗?

A：完全可以，2026年北京高院和北京市公安局联合出台的工作指引里明确，正在进行的民事诉讼程序，不影响刑事立案程序的推进，如果法院在审理民事案件的过程中，发现案件本身涉嫌刑事犯罪，也会直接裁定中止民事审理，把案件线索移送给公安机关，启动刑事侦查程序。

Q5：房屋买卖合同诈骗案件刑事立案之后，诈骗分子把钱全部挥霍一空，没有任何财产可以退赔，我的损失怎么办?

A：你可以拿着公安机关的立案通知书、法院的刑事判决书，去当地的不动产交易领域风险保障金部门，按照规定申请对应的救济补偿，同时后续只要发现行为人有任何新的财产线索，都可以随时向法院申请恢复强制执行，没有执行时效的限制，终身可以追偿。

参考来源

《中华人民共和国刑法》第224条合同诈骗罪相关条款

2026年《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释(修订)》

北京市高级人民法院、北京市人民检察院、北京市公安局2026年联合发布《关于办理房产交易领域合同诈骗案件若干问题的工作指引》

《公安机关办理刑事案件程序规定》2026年修订版