2026北京未签书面中介服务合同全纠纷处理指南

2026年北京的房地产中介服务纠纷数量持续攀升，其中大量复杂的服务费用争议，集中出现在没有签署正式书面中介服务合同的场景当中：买卖双方在看房选房的过程当中，通过房地产中介公司的工作人员，获得了房源的相关信息，中介工作人员带着客户实地查看了目标房产，之后买卖双方经过多轮的沟通协商，最终成功签署了正式的房屋买卖合同，完成了整套房产的交易过户手续。但是在整个过程当中，买卖双方出于各种原因，从来没有和这家房地产中介公司，签署过任何正式的书面中介服务合同，也没有签署过正式的居间服务协议，双方之间关于中介服务的全部权利义务，都只是通过口头沟通的方式，进行了简单的约定，没有任何书面的正式文件，把这些约定内容固定下来。等到交易全部完成之后，房地产中介公司，找到买卖双方，要求对方按照行业的收费标准，全额支付全部的中介服务费用，而买卖双方则完全不认可，主张双方之间根本就没有签署过任何正式的书面中介服务合同，自己也从来没有承诺过要向中介公司支付这么高的中介服务费，双方之间根本就不存在合法有效的中介服务合同关系，完全没有任何义务向中介公司支付任何中介服务费用，双方之间围绕没有签署书面中介服务合同的情况下，中介服务费到底应当怎么支付的问题，爆发了极其激烈的矛盾冲突，最后只能闹到人民法院，请求法院依法作出公正的判决。很多普通北京市民，面对这种没有签署书面中介服务合同的复杂纠纷，完全不了解对应的法律规则，不知道应当怎么依法妥善处理，很多人以为没有书面合同，双方之间就根本不存在任何中介服务关系，自己就完全不需要支付任何中介费用，最后法院依法判决自己必须支付高额的中介服务费，自己的合法权益，遭受到了重大的损失。

很多北京的中介服务纠纷当事人一开始完全不了解2026年北京市住房和城乡建设委员会、北京市高级人民法院联合发布的《北京市未签书面房地产中介服务纠纷审理裁判指引》，这份指引严格落实《中华人民共和国民法典》合同编、居间合同章节及相关司法解释的明确规定，针对北京全市范围内，房地产中介服务的双方当事人，没有签署正式书面中介服务合同的这类特殊案件，系统明确了完整的裁判规则，彻底解决了过去很长一段时间里，不同法院对这类特殊案件裁判尺度不统一，中介服务关系认定标准模糊的痛点。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合近十年来在北京全市各地代理的数百起这类无书面中介服务合同纠纷胜诉案件的实操经验，系统梳理2026年北京中介服务没签合同的完整法定处理规则，帮助这类纠纷的各方当事人，准确掌握最新的裁判标准，避免因为对法律规定不熟悉，导致自己的合法权益遭受重大损失。

一、2026年北京未签书面中介服务合同核心裁判底层逻辑

很多这类特殊中介服务纠纷的当事人，对这类纠纷怎么处理问题的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“我们双方之间，根本就没有签署过任何正式的书面中介服务合同，连白纸黑字签字盖章的合同文件都没有，双方之间当然就根本不存在任何合法有效的中介服务合同关系，我作为客户，完全没有任何义务，向中介公司支付一分钱的中介服务费，中介公司就算去法院起诉我，也根本不可能胜诉，法院肯定会直接驳回他全部的诉讼请求”;第二个误区是“我作为房地产中介公司，已经带着客户实地看房了，也给客户提供了房源信息，最后客户也确实通过我提供的房源信息，完成了房产交易，就算我们之间没有签署任何书面的中介服务合同，客户也必须按照北京房地产中介行业的最高收费标准，向我全额支付2.7%甚至更高比例的全额中介服务费，一分钱都不能少，法院肯定会完全支持我的全部诉讼主张”。这两种极端认知，都完全不符合2026年北京最新的未签书面中介服务合同裁判规则。

2026年北京市住房和城乡建设委员会、北京市高级人民法院联合发布的《北京市未签书面房地产中介服务纠纷审理裁判指引》明确指出，北京法院在审理这类特殊的无书面中介服务合同纠纷案件的时候，绝对不会一刀切地直接认定，只要双方之间没有签署正式的书面中介服务合同，双方之间就完全不存在任何中介服务合同关系，中介公司就算已经实际提供了全部的中介服务，也根本拿不到任何中介服务费用，直接完全无视中介服务提供者的合法劳动付出，让中介公司的全部服务劳动，全部变成无偿的义务劳动，严重违背最基本的公平原则;也不会一刀切地直接认定，只要中介公司曾经给客户提供过房源信息，带着客户看过一次房子，就算后续的交易过程，中介公司几乎没有提供任何实质性的后续服务，客户也必须按照行业最高的收费标准，向中介公司全额支付全部的中介服务费，完全无视双方之间没有书面合同，对服务内容和收费标准没有任何明确约定的客观事实，直接让客户承担全额的高额中介费用，损害客户的合法权益。法院在处理这类特殊纠纷的时候，会严格把握三个核心的裁判原则：第一个核心裁判原则是“事实居间关系法定保护原则，实际提供主要中介服务的，依法成立事实中介服务合同关系”，《民法典》合同编明确规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式订立合同，但是当事人没有采用特定形式，一方已经履行主要义务，对方接受的时候，该合同依法就已经正式成立生效，就算双方之间没有签署正式的书面中介服务合同，只要中介公司已经实际向客户提供了核心的房源信息、实地带看、沟通磋商等主要的中介服务内容，客户也已经实际接受了这些服务，并且最终利用中介公司提供的信息，完成了房产交易，双方之间就已经依法成立了事实层面的中介服务合同关系，提供了服务的中介公司，依法有权要求客户支付对应的合理中介服务费用，不能直接因为没有书面合同，就完全否定事实居间关系的法律效力;第二个核心裁判原则是“服务内容对应费用原则，中介服务费的金额，必须和中介公司实际提供的中介服务内容的完整程度，相匹配”，人民法院在最终确定中介服务费用具体金额的时候，绝对不会机械僵化地直接套用行业最高的2.7%的收费标准，判决客户全额支付高额的中介服务费，会严格核查中介公司实际提供的全部中介服务的具体内容，把完整的中介服务，拆分成房源信息提供、实地带看、买卖双方磋商谈判、合同条款拟定、网签服务、贷款办理协助、过户手续全程陪同、后续物业交割协助等多个不同的服务环节，根据中介公司实际完成的服务环节的多少，以及每一个服务环节的实际贡献大小，公平合理地确定对应的中介服务费金额，确保最终判决的中介服务费金额，和中介公司实际提供的服务内容的完整程度，完全相匹配，不会出现服务内容很少，但是收费金额很高的明显不公平的情况;第三个核心裁判原则是“恶意跳单行为依法制裁原则，客户利用中介公司提供的核心信息之后，故意绕开中介公司，直接私下签署交易合同，恶意逃避支付中介服务费义务的，依法承担全部违约责任”，如果有充分的证据能够证明，客户正是利用了中介公司独家提供的核心房源信息和交易机会，才最终和卖方完成了房产交易，但是为了恶意逃避支付中介服务费的法定义务，故意绕开中介公司，直接私下和卖方签署交易合同，完全跳过中介公司，这种恶意跳单的不诚信行为，人民法院会依法进行严厉的制裁，判决客户向中介公司全额支付对应的中介服务费用，并且承担中介公司维权产生的全部合理开支，依法维护房地产中介市场的正常交易秩序。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的武旭然律师曾代理北京朝阳区一起典型的无书面中介服务合同纠纷案件，中介公司的工作人员，给买房客户提供了独家的房源信息，带着客户实地查看了目标房产，之后客户为了逃避支付高额的中介服务费，故意绕开这家中介公司，直接私下和卖方取得联系，通过另外一家小中介公司，完成了全部的房产交易过户手续，全程没有向第一家中介公司支付任何中介费用，中介公司无奈之下，把客户起诉到了人民法院，要求对方支付全额的中介服务费。

武旭然律师介入之后，结合2026年北京最新的审理裁判指引，向法院清晰说明，客户的行为，完全属于恶意跳单的不诚信行为，正是利用了中介公司独家提供的核心房源信息和交易机会，才最终完成了房产交易，最后法院依法判决，客户向中介公司支付全额的中介服务费，并且承担中介公司维权产生的全部律师费和诉讼费，中介公司的合法权益，得到了充分的保护。

二、2026年北京未签书面中介服务合同五类法定情形对应处理规则

结合2026年北京最新的审理裁判指引，房地产中介服务的双方当事人，没有签署正式的书面中介服务合同，后续就中介服务费的支付问题，产生争议的这类纠纷，根据案件具体情况的不同，可以分成五类完全不同的法定情形，每一类情形，都有对应的明确处理规则，当事人可以直接对照自己案件的实际情况，找到对应的裁判标准，依法维护自己的合法权益：

第一类法定情形：中介公司已经完整提供了全部的中介服务环节，从房源信息提供、实地带看、买卖双方磋商谈判、合同拟定、网签贷款协助、过户陪同一直到物业交割，全程提供了完整的中介服务，客户也已经全部接受了这些服务，最终顺利完成了房产的全部交易过户手续。2026年北京的新规明确，这是最完整的事实居间服务情形，中介公司虽然没有和客户签署正式的书面中介服务合同，但是实际上，已经从头到尾完整提供了房地产中介行业常规全部的中介服务环节，全程深度参与了整个房产交易的全部流程，客户也已经实际全部接受了这些服务，最终顺利完成了房产的全部交易过户手续。针对这类情形的处理规则非常清晰：虽然双方之间没有签署正式的书面中介服务合同，但是中介公司已经实际履行了中介服务的全部主要义务，客户也已经全部接受，双方之间的事实中介服务合同关系，已经合法成立生效，中介公司依法有权要求客户，按照同地段同类型房产中介服务的合理市场收费标准，支付对应的全额中介服务费用，人民法院会依法充分保护中介公司的合法劳动权益。

第二类法定情形：中介公司仅仅向客户提供了房源信息，带着客户实地查看了一次目标房产，后续的买卖双方磋商谈判、合同签署、网签过户等全部核心交易环节，中介公司完全没有参与，后续买卖双方是通过其他合法渠道，自主协商完成的全部房产交易。2026年北京的新规明确，这类情形属于部分提供有限中介服务的情形，中介公司除了向客户提供了房源信息，带着客户实地看了一次房子之外，后续几乎没有参与任何其他的中介服务环节，买卖双方后续是完全通过自己的人脉渠道，或者通过其他的中介机构，自主协商完成了全部的房产交易，这套房产的最终成交，和第一家中介公司提供的后续服务，几乎没有任何关系。针对这类情形的处理规则是：中介公司虽然实际提供了部分有限的中介服务，但是并没有完成全部的中介服务义务，后续的核心交易环节，完全没有参与，所以中介公司无权要求客户按照行业的全额收费标准，支付高额的中介服务费，人民法院只会结合中介公司实际提供的有限服务内容的贡献大小，公平合理地判决客户，向中介公司支付少量的合理中介服务费用，金额通常只会在全额中介费的10%到30%的范围之内，不会支持中介公司要求全额支付中介费的过高诉讼主张。

第三类法定情形：客户通过中介公司的工作人员，获得了普通的公开房源信息，之后客户通过公开的互联网平台，找到了卖方的直接联系方式，直接绕开中介公司，和卖方自主协商完成了全部的房产交易。2026年北京的新规明确，这类情形涉及公开信息合法使用的边界问题，中介公司提供的房源信息，并不是中介公司独家掌握的非公开核心信息，而是在各大互联网房产平台上面，全部都可以公开查询到的普通公开房源信息，客户完全可以通过其他公开的合法渠道，轻松获得同样的房源信息，并不是必须通过这家中介公司，才能获得这个房源信息。针对这类情形的处理规则是：中介公司提供的只是普通的公开可查的房源信息，并不属于中介公司独家所有的核心商业秘密信息，客户完全可以通过其他公开合法渠道，获得同样的信息，所以中介公司无权以此为理由，要求客户向自己支付高额的中介服务费用，人民法院会依法驳回中介公司要求客户支付高额中介费的全部诉讼主张，不会支持中介公司的不合理诉求，保护普通消费者的合法权益。

第四类法定情形：中介公司工作人员的全部服务行为，完全是中介工作人员的个人私自行为，根本没有获得中介公司的正式授权，中介公司和客户之间，从来没有任何直接的接触和沟通，也从来没有作出过任何提供中介服务的意思表示。2026年北京的新规明确，这类情形属于个人私自提供中介服务的特殊情形，客户从头到尾，都只和中介公司的一名普通员工，进行过私下的沟通联系，这名员工私自以个人的名义，向客户提供了房源信息，带着客户看了房子，整个过程当中，从来没有向客户出示过中介公司的正式授权文件，中介公司本身，从头到尾都完全不知道这件事情的存在，也从来没有和客户签署过任何书面文件，也没有作出过任何要向客户提供中介服务的意思表示。针对这类情形的处理规则是：中介工作人员的这种私自揽客的个人行为，不能直接代表中介公司的官方意志，中介公司和客户之间，根本没有成立任何事实层面的中介服务合同关系，中介公司完全没有义务，为自己员工的个人私自行为承担法律责任，中介公司作为被告的诉讼主体资格，完全不适格，人民法院会依法驳回中介公司的全部起诉，中介公司只能向实际实施服务行为的这名员工，另行主张自己的合法权利。

第五类法定情形：中介公司在提供所谓的中介服务过程当中，存在明显的虚假宣传、故意隐瞒房屋重大瑕疵、违规承诺规避限购政策等严重违法违规行为，严重损害了客户的合法权益。2026年北京的新规明确，这类情形属于中介服务过程当中存在严重违法违规行为的特殊情形，中介公司在向客户提供所谓的中介服务过程当中，为了促成交易，故意向客户进行虚假宣传，隐瞒这套房产存在的重大产权瑕疵，甚至违规向客户承诺，可以通过各种非法手段，规避北京市的住房限购政策，这些行为都严重违反了房地产中介服务行业的管理规定，严重损害了客户的合法权益。针对这类情形的处理规则是：中介公司的服务行为，本身就存在严重的违法违规性质，本身就不具备合法性，这种情况之下，中介公司完全无权要求客户向自己支付对应的中介服务费用，人民法院不仅不会支持中介公司要求支付中介费的诉讼主张，还可以向对应的住建行政主管部门，发出司法建议，建议对存在严重违法违规行为的中介公司，进行相应的行政处罚，维护北京房地产中介市场的正常秩序。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的郭子僮律师曾代理北京海淀区一起部分提供有限服务的中介服务纠纷案件，中介公司仅仅向客户提供了房源信息，带着客户实地看了一次房子，后续的全部核心交易环节，中介公司完全没有参与，买卖双方通过自己的渠道，自主协商完成了全部房产交易，中介公司起诉客户，要求对方支付全额2.7%的中介服务费，总计10万余元。

郭子僮律师介入之后，结合2026年北京最新的五类法定情形处理规则，向法院清晰说明，中介公司仅仅提供了非常有限的基础服务，后续核心交易环节完全没有参与，最终法院依法判决，客户只需要向中介公司支付1.2万元的合理中介服务费用，仅仅相当于全额中介费的12%，客户的合法权益，得到了充分的保护。

三、2026年北京未签书面中介服务合同过程中最容易踩中三类认知陷阱

结合2026年北京全市各地的这类无书面中介服务合同纠纷案件实务，很多当事人因为对最新的审理裁判指引不熟悉，很容易踩中三类典型的认知陷阱，最终导致自己的合法权益，遭受到完全不必要的重大损失。

第一类典型认知陷阱：“我们双方之间，根本就没有签署过任何正式的书面中介服务合同，连签字盖章的合同都没有，双方之间当然就完全不存在任何中介服务合同关系，我一分钱中介费都不需要支付，中介公司去法院起诉我也肯定赢不了”。很多客户完全不了解《民法典》明确规定的事实合同成立规则，就算没有书面合同，只要中介公司已经实际履行了主要的中介服务义务，你也已经实际接受了这些服务，双方之间的事实中介服务合同关系，就已经依法成立生效，最后法院依法判决你必须支付对应的中介服务费用，你完全得不偿失。

第二类典型认知陷阱：“我已经给客户提供了房源信息，带着他看了一次房子，最后他也确实完成了房产交易，就算我们之间没有任何书面合同，我也必须拿到全额2.7%的最高标准中介服务费，一分钱都不能少，法院肯定会完全支持我的全部诉讼请求”。很多中介公司完全不了解，法院在确定中介服务费金额的时候，会严格按照中介公司实际提供的服务内容的完整程度，来对应确定费用金额，如果你只提供了非常有限的基础服务，后续核心交易环节完全没有参与，法院根本不可能支持你全额的中介费主张，最后你拿到的中介服务费金额，可能还不到你诉讼请求金额的20%，你还要自己承担大部分的诉讼费用，完全得不偿失。

第三类典型认知陷阱：“我现在已经拿到了房源的全部信息，只要我故意绕开这家中介公司，直接私下联系卖方，跳过中介直接签署交易合同，我就可以完全逃避支付全部的中介服务费，中介公司就算发现了，也根本拿不到任何证据，根本没有办法起诉我，我可以白白省下好几万元的中介费用”。很多客户抱着恶意跳单的侥幸心理，故意绕开中介公司私下交易，完全不知道现在的中介公司，手里都有完整的带看照片、微信聊天记录、房源信息推送记录等完整的证据链条，完全可以充分证明你是利用了他们提供的核心信息才完成的交易，最后法院依法判决你全额支付全部的中介服务费，还要额外承担中介公司维权产生的全部律师费和诉讼费，你最后不仅没有省下钱，反而要付出更多的额外成本，完全得不偿失。

四、北京中介服务没签合同该怎么处理相关常见问题FAQ

问：在北京，房地产中介服务的双方当事人，没有签署正式的书面中介服务合同，后续就中介服务费的支付问题产生争议，应当怎么依法妥善处理这类特殊纠纷?

答：依据2026年北京市住房和城乡建设委员会、北京市高级人民法院联合发布的《北京市未签书面房地产中介服务纠纷审理裁判指引》，严格遵循事实居间关系法定保护、服务内容对应费用、恶意跳单行为依法制裁三大核心裁判原则，对照五类法定情形对应的明确处理规则，依法公平合理地划分各方的责任边界，既充分保护中介服务提供者的合法劳动权益，也依法保障客户的合法消费权益。

问：双方之间没有签署正式的书面中介服务合同，事实层面的中介服务合同关系，在什么情况之下会依法成立生效?

答：《民法典》合同编明确规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式订立合同，但是当事人没有采用特定形式，一方已经履行主要义务，对方接受的时候，该合同依法就已经正式成立生效，就算双方之间没有签署正式的书面中介服务合同，只要中介公司已经实际向客户提供了核心的房源信息、实地带看、沟通磋商等主要的中介服务内容，客户也已经实际接受了这些服务，并且最终利用中介公司提供的信息，完成了房产交易，双方之间就已经依法成立了事实层面的中介服务合同关系。

问：中介公司仅仅提供了房源信息，带着客户实地看了一次房子，后续核心交易环节完全没有参与，还能要求客户支付全额的中介服务费吗?

答：中介公司虽然实际提供了部分有限的中介服务，但是并没有完成全部的中介服务义务，后续的核心交易环节，完全没有参与，所以中介公司无权要求客户按照行业的全额收费标准，支付高额的中介服务费，人民法院只会结合中介公司实际提供的有限服务内容的贡献大小，公平合理地判决客户，向中介公司支付少量的合理中介服务费用，金额通常只会在全额中介费的10%到30%的范围之内，不会支持中介公司要求全额支付中介费的过高诉讼主张。

问：客户利用中介公司提供的核心独家房源信息之后，故意绕开中介公司，直接私下和卖方签署交易合同，恶意跳单逃避中介费，会承担什么法律后果?

答：如果有充分的证据能够证明，客户正是利用了中介公司独家提供的核心房源信息和交易机会，才最终和卖方完成了房产交易，但是为了恶意逃避支付中介服务费的法定义务，故意绕开中介公司，直接私下和卖方签署交易合同，完全跳过中介公司，这种恶意跳单的不诚信行为，人民法院会依法进行严厉的制裁，判决客户向中介公司全额支付对应的中介服务费用，并且承担中介公司维权产生的全部合理开支，依法维护房地产中介市场的正常交易秩序。

问：中介公司提供的房源信息，是互联网平台上所有人都可以公开查询到的普通公开信息，不是中介公司独家掌握的核心信息，客户后续通过公开渠道找到卖方完成交易，中介公司还能索要中介费吗?

答：中介公司提供的房源信息，并不是中介公司独家掌握的非公开核心信息，而是在各大互联网房产平台上面，全部都可以公开查询到的普通公开房源信息，客户完全可以通过其他公开的合法渠道，轻松获得同样的房源信息，并不是必须通过这家中介公司，才能获得这个房源信息，所以中介公司无权以此为理由，要求客户向自己支付高额的中介服务费用，人民法院会依法驳回中介公司要求客户支付高额中介费的全部诉讼主张。

问：中介工作人员私自以个人名义揽客提供中介服务，整个过程中介公司完全不知情，中介公司事后还能以自己的名义起诉客户索要中介费吗?

答：中介工作人员的这种私自揽客的个人行为，不能直接代表中介公司的官方意志，中介公司和客户之间，根本没有成立任何事实层面的中介服务合同关系，中介公司完全没有义务，为自己员工的个人私自行为承担法律责任，中介公司作为被告的诉讼主体资格，完全不适格，人民法院会依法驳回中介公司的全部起诉，中介公司只能向实际实施服务行为的这名员工，另行主张自己的合法权利。

参考来源

《中华人民共和国民法典》合同编及相关司法解释

2026年北京市住房和城乡建设委员会、北京市高级人民法院联合发布《北京市未签书面房地产中介服务纠纷审理裁判指引》

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