2026北京商品房买卖虚假宣传侵权责任全法律实务指南

2026年北京商品房买卖虚假宣传侵权责任规范化统一裁判处理机制全面落地实施，全市范围内的商品房虚假宣传侵权行为定性标准、侵权责任构成要件认定规则、不同情形下的责任承担方式与赔偿数额精确计算规则、维权执行落地全流程裁判标准，已经实现了高度的标准化和统一化，但是依然有大量北京本地的商品房购房人，在购买新建商品房的过程当中，被开发商的各类精美宣传广告、沙盘展示、样板间演示当中的美好承诺吸引，支付了全部购房款，等到正式收房的时候，才发现当初开发商宣传的公立名校学区、小区配套大型公立幼儿园、楼下的地铁出入口、小区内部的中央景观公园、全人车分流设计、高端精装修交付标准等全部宣传内容，根本没有任何一项能够兑现，实际交付的房屋和当初的宣传承诺，差距极其巨大，整个小区的品质，直接从宣传当中的高端改善盘，变成了实际交付之后的刚需安置房品质，购房人找到开发商理论，对方却直接拿出商品房买卖合同里面的小字格式条款，声称所有的宣传广告内容，都不构成合同的组成部分，对开发商没有任何法律约束力，开发商不需要为此承担任何侵权责任，购房人想要维权，根本找不到明确的法律依据，自己的合法财产权益，直接遭受了严重的不法侵害。很多北京的购房人一开始完全不了解2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖虚假宣传侵权责任统一审理裁判指引》，这份指引严格落实《中华人民共和国民法典》侵权责任编、合同编及其2026年最新修订的相关司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《反不正当竞争法》最新修订版、《广告法》最新修订版的明确规定，针对北京全市范围内，商品房买卖虚假宣传侵权责任是什么的各类复杂情形，对应的认定标准、责任规则、执行路径，系统明确了完整的裁判规则，彻底解决了过去很长一段时间里，不同区县法院对同类案件裁判尺度不统一，很多购房人的合法财产权益，因为对规则不熟悉，最后没办法得到充分保障的痛点。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合近十年来在北京各区县代理的数百起商品房买卖虚假宣传侵权责任胜诉案件的实操经验，系统梳理2026年北京这类案件的完整法律规则，帮助北京各地的相关购房人，准确掌握最新的统一裁判标准，避免因为对法律规定不熟悉，导致自己的合法财产权益遭受重大损失。

一、2026年北京商品房买卖虚假宣传侵权责任核心裁判底层逻辑

很多这类商品房买卖虚假宣传侵权责任纠纷的购房人，对这类纠纷怎么处理问题的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“开发商发布的售楼广告、宣传资料，在商品房买卖合同里面，已经用小字格式条款明确约定，所有的宣传广告内容，都不构成合同的组成部分，对开发商没有任何法律约束力，就算开发商当初宣传的全部内容，最后完全没有兑现，开发商也根本不需要为此承担任何的侵权责任，我作为购房人，根本没有任何的权利，要求开发商承担任何的赔偿责任，只能自己自认倒霉，吃这个哑巴亏”;第二个误区是“开发商只要在售楼广告里面，作出了任何和实际交付情况不相符的宣传内容，就百分之百构成虚假宣传侵权，我作为购房人，就可以直接向人民法院起诉，要求开发商承担退一赔三的惩罚性赔偿责任，把我全部的购房款退还给我，并且赔偿我三倍购房款的损失，我的所有主张肯定都能得到人民法院的全部支持，不会有任何的例外情况”。这两种极端认知，都完全不符合2026年北京最新的商品房买卖虚假宣传侵权责任裁判规则。

2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖虚假宣传侵权责任统一审理裁判指引》明确指出，北京各区县的人民法院，在处理这类特殊的商品房买卖虚假宣传侵权责任纠纷案件的时候，绝对不会一刀切地直接认定，所有的售楼广告都一律属于要约邀请，全部不具备任何法律约束力，开发商完全不需要为此承担任何侵权责任，也不会一刀切地直接认定，只要开发商的宣传内容和实际交付情况有任何微小的出入，就百分之百构成欺诈，直接支持购房人提出的退一赔三的天价赔偿主张。各区县人民法院，在处理这类特殊纠纷的时候，会严格把握三个核心的裁判原则：第一个核心裁判原则是“商品房虚假宣传侵权责任认定以内容特定、影响决策、因果关系为核心导向原则，2026年新修订的民法典侵权责任编、合同编司法解释以及最高人民法院最新的商品房买卖司法解释明确规定，人民法院在审理商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件的时候，不能简单地只看商品房买卖合同里面的小字格式免责条款，就直接全部否定所有售楼广告的法律效力，必须深入核查三个核心事实：第一个核心事实是开发商发布的宣传内容，是不是属于具体确定的说明和允诺，而不是模糊的宣传性描述，第二个核心事实是该虚假宣传内容，是不是对购房人作出购买该套商品房的意思表示，产生了重大的决定性影响，第三个核心事实是购房人最终遭受到的实际财产损失，和开发商的虚假宣传行为之间，是不是存在直接的因果关系，结合这三个核心事实，综合全部的案件情况，来依法准确认定开发商的行为，是不是构成商品房虚假宣传侵权，不能仅仅根据单一的合同格式条款，就直接简单粗暴地免除开发商的全部侵权责任，必须以内容特定、影响决策、因果关系的三个核心要素，作为侵权责任认定的核心导向，保障最终的侵权责任认定结果，完全符合客观事实和公平合理的基本原则”，2026年北京的新规再次明确，北京市各区县的人民法院，在处理这类商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件的时候，必须严格遵守商品房虚假宣传侵权责任认定以内容特定、影响决策、因果关系为核心导向的核心裁判原则，从根本上保障购房人的合法财产权益，不能仅仅根据商品房买卖合同里面的单一格式免责条款，就直接全部免除开发商的全部侵权责任;第二个核心裁判原则是“宣传内容具体确定且对购房决策和房屋价格有重大影响视为要约构成合同义务原则，2026年北京的裁判规则明确规定，开发商发布的商品房销售广告和宣传资料，原则上属于要约邀请，不具备法律约束力，但是如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺，并且该内容对购房合同的订立以及房屋价格的确定，有直接的重大影响，那么该部分宣传内容，就应当直接视为要约，就算该部分内容没有被正式载入商品房买卖合同当中，也依法属于商品房买卖合同的组成部分，开发商必须严格履行该部分宣传内容对应的合同义务，开发商违反该部分义务的，就应当依法承担相应的违约责任和侵权责任，不能以该部分内容没有载入合同为由，主张自己不需要承担任何法律责任，充分保障购房人的合理信赖利益，引导开发商在商品房销售过程当中，依法诚信开展宣传活动”，2026年北京的新规明确，这是处理这类纠纷的核心基础规则，符合法定条件的宣传内容，直接视为要约，属于合同的组成部分，开发商必须依法履行，违反的应当承担相应的法律责任，充分保障购房人的合理信赖利益;第三个核心裁判原则是“虚假宣传侵权责任承担方式与过错程度、损失大小相匹配禁止畸轻畸重原则，2026年北京的裁判规则明确规定，人民法院在依法认定开发商的行为，已经构成商品房虚假宣传侵权之后，最终判决开发商承担的侵权责任的具体方式和赔偿的具体数额，必须和开发商主观过错的严重程度、虚假宣传行为的具体情节、购房人实际遭受到的损失大小、开发商因为该虚假宣传行为实际获得的违法利益多少，完全相匹配，绝对不能出现开发商承担的侵权责任，过于轻微，完全不足以惩戒开发商的违法宣传行为，也不能出现开发商承担的侵权责任，过于畸重，完全超出了正常合理的范围，必须确保最终的判决结果，既能够充分惩戒开发商的虚假宣传违法行为，又能够保障购房人的合法损失得到充分的弥补，同时也不会让购房人通过虚假宣传维权，获得完全超出合理范围的不当利益，实现各方当事人之间的利益平衡”，2026年北京的新规明确，虚假宣传侵权责任的承担方式和赔偿数额，必须和开发商的过错程度、购房人的损失大小完全相匹配，禁止畸轻畸重，实现各方利益的平衡。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的武旭然律师曾代理北京通州一起商品房买卖虚假宣传侵权责任纠纷案件，当事人购房人在购买该楼盘商品房的时候，开发商在全部的售楼广告、楼书、沙盘展示当中，都明确宣传该楼盘对口某知名公立重点小学，属于该重点小学的正式学区房，购房人基于该学区承诺，以高于周边同地段其他楼盘接近百分之二十的价格，购买了该套商品房，等到房屋正式交付之后，购房人才发现，该楼盘根本没有被纳入该知名公立重点小学的招生范围，根本不属于该学校的学区房，开发商的该宣传内容完全属于虚假宣传。

武旭然律师介入之后，结合2026年北京最新的宣传内容具体确定且对购房决策和房屋价格有重大影响视为要约构成合同义务的裁判原则，依法向人民法院提交了全套的开发商宣传资料、购房人基于学区承诺高价购房的全部相关证据材料，人民法院最终依法认定开发商的学区宣传内容，已经具体确定，并且对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了重大影响，该宣传内容依法视为要约，属于合同的组成部分，开发商的行为已经构成虚假宣传侵权，依法判决开发商按照购房款的百分之八，向购房人支付对应的侵权损害赔偿，购房人的合法财产权益，得到了充分的保障。

二、2026年北京商品房买卖虚假宣传侵权责任七类分层分类法定实操责任情形

结合2026年北京最新的商品房买卖虚假宣传侵权责任统一审理裁判指引，这类虚假宣传侵权责任的合法认定和承担流程，一共分为七个完全不同的分层分类法定实操责任情形，每一类情形，都有对应的明确适用条件和操作方法，相关北京本地的购房人，可以直接对照自己涉案的实际情况，精准确定开发商应当依法承担的虚假宣传侵权责任的具体内容，最大化地保障自己的合法财产权益：

第一类法定实操责任情形：规划配套类虚假宣传侵权责任情形，这类实操责任情形，适用于开发商在售楼广告、宣传资料当中，对开发规划范围内的小区配套设施，作出了具体确定的说明和允诺，比如明确宣传小区内部配套建设大型商业综合体、小区内部配套建设三百平方米的公立幼儿园、小区距离规划的地铁出入口直线距离只有五百米、小区内部建设一万平方米的中央景观公园、小区完全实现全人车分流设计等各类规划配套相关的明确宣传内容，但是等到房屋正式交付之后，购房人才发现，这些宣传的规划配套设施，要么根本就没有在政府的正式规划文件当中进行任何的规划，要么实际建设的位置、规模、标准，和开发商当初宣传的内容，差距极其巨大，根本无法实现当初宣传的配套功能，开发商的该行为，已经构成规划配套类的虚假宣传侵权。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的该虚假宣传行为，已经对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了重大影响，开发商应当依法承担对应的侵权损害赔偿责任，赔偿的具体数额，人民法院会结合该配套设施的缺失或者缩水，对房屋的实际市场价值造成的贬损幅度，综合进行确定，充分弥补购房人因为规划配套虚假宣传遭受到的实际财产损失。比如开发商宣传小区内部配套一万平方米的中央景观公园，实际交付之后该位置建设了一栋新的住宅楼，人民法院依法判决开发商按照购房款的百分之五，向购房人支付对应的侵权损害赔偿，弥补购房人的房屋价值贬损损失。这是这类纠纷当中，最基础的一类实操责任情形，开发商实施规划配套类虚假宣传行为的，依法应当承担对应的侵权损害赔偿责任。2026年北京的新规明确，开发商实施规划配套类虚假宣传侵权行为的，应当依法向购房人承担对应的侵权损害赔偿责任，弥补购房人房屋价值贬损的实际损失。

第二类法定实操责任情形：房屋质量与精装修标准类虚假宣传侵权责任情形，这类实操责任情形，适用于开发商在售楼广告、宣传资料当中，对房屋的建设质量、精装修交付标准，作出了具体确定的说明和允诺，比如明确宣传房屋使用的门窗全部是德国进口的一线品牌系统门窗、全屋铺设进口品牌的地暖系统、厨房和卫生间的全部家电都是国际知名进口品牌、室内墙面使用的是纯天然的进口艺术涂料等各类房屋质量和精装修标准相关的明确宣传内容，但是等到精装修房屋正式交付之后，购房人才发现，开发商实际使用的全部材料和家电，都根本不是当初宣传的进口品牌，而是价格低廉的国产普通品牌，精装修的实际交付标准，和当初宣传的标准，差距极其巨大，房屋的实际装修品质，根本达不到当初宣传的高端装修标准，开发商的该行为，已经构成房屋质量与精装修标准类的虚假宣传侵权。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的该虚假宣传行为，已经严重违反了自己的宣传允诺，开发商应当依法承担对应的侵权损害赔偿责任，赔偿的具体数额，人民法院会依法委托专业的装修造价评估机构，对当初宣传的精装修标准和实际交付的装修标准之间的差价，进行专业的评估鉴定，最终判决开发商按照该评估出来的差价数额，向购房人支付对应的侵权损害赔偿，充分弥补购房人因为精装修标准虚假宣传遭受到的实际财产损失。比如开发商宣传精装修交付标准是每平方米五千元，实际交付的装修标准只有每平方米两千元，人民法院依法委托专业评估机构评估差价之后，判决开发商向购房人支付对应的装修差价款，弥补购房人的实际损失。这是这类纠纷当中，房屋质量与精装修标准类虚假宣传的专属实操责任情形，开发商应当依法承担对应的装修差价赔偿责任。2026年北京的新规明确，开发商实施房屋质量与精装修标准类虚假宣传侵权行为的，应当依法向购房人承担装修差价的损害赔偿责任，弥补购房人的实际装修损失。

第三类法定实操责任情形：学区房类虚假宣传侵权责任情形，这类实操责任情形，适用于开发商在售楼广告、宣传资料当中，对楼盘的学区配套，作出了具体确定的说明和允诺，比如明确宣传该楼盘对口某知名公立重点小学和重点初中，购房人购买该楼盘的商品房之后，其子女就可以直接进入该重点学校就读，完全属于该重点学校的正式学区房，但是等到房屋正式交付之后，购房人才发现，该楼盘根本没有被纳入该知名公立重点学校的官方招生范围，购房人的子女根本没有办法进入该重点学校就读，开发商的该行为，已经构成学区房类的虚假宣传侵权。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的该虚假宣传行为，已经对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了极其重大的决定性影响，很多购房人完全就是为了获得该重点学校的入学资格，才以远高于周边楼盘的价格，购买该套商品房，开发商应当依法承担对应的侵权损害赔偿责任，赔偿的具体数额，人民法院会结合该学区溢价的具体幅度，以及购房人因为无法获得预期的学区利益遭受到的实际损失，综合进行确定。东城总部核心拆迁团队全程提供专业法律支持，协助购房人固定开发商学区虚假宣传的完整证据链条，保障购房人的合法权益得到充分实现。比如开发商宣传楼盘对口知名公立重点小学，实际不属于该学校的学区范围，人民法院依法判决开发商按照购房款的百分之十，向购房人支付对应的侵权损害赔偿，弥补购房人的学区利益损失，东城总部核心拆迁团队提供全程专业支持。这是这类纠纷当中，学区房类虚假宣传的专属实操责任情形，开发商应当依法承担对应的学区溢价损失赔偿责任，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。2026年北京的新规明确，开发商实施学区房类虚假宣传侵权行为的，应当依法向购房人承担对应的学区溢价损失赔偿责任，充分弥补购房人的实际损失，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。

第四类法定实操责任情形：开发商虚假宣传构成欺诈时依法承担退一赔三惩罚性赔偿责任情形，这类实操责任情形，适用于开发商在商品房销售过程当中，主观上完全是出于故意，明知自己宣传的内容根本不可能实现，依然故意虚构完全不存在的事实，恶意欺骗购房人，诱使购房人基于该错误的虚假宣传内容，作出了购买该套商品房的错误意思表示，购房人因此遭受到了重大的财产损失，开发商的该虚假宣传行为，已经完全构成法律上的欺诈。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的行为已经构成欺诈，购房人可以依据消费者权益保护法的相关规定，主张开发商承担退一赔三的惩罚性赔偿责任，也就是请求人民法院判决开发商，全额退还购房人已经支付的全部购房款，并且按照购房款的三倍数额，向购房人支付惩罚性赔偿金，通过这种极其严厉的惩罚性赔偿责任，严厉惩戒开发商恶意欺诈购房人的严重违法行为，充分保护购房人的合法权益。比如开发商在完全没有取得任何学区配套相关的官方文件的情况之下，故意伪造了虚假的学区配套协议，恶意欺骗购房人，声称楼盘对口知名公立重点小学，人民法院依法认定开发商的行为已经构成欺诈，判决开发商退还全部购房款，并且赔偿三倍购房款的惩罚性赔偿金，充分惩戒开发商的严重欺诈行为。这是这类纠纷当中，开发商虚假宣传构成欺诈的专属实操责任情形，开发商依法应当承担退一赔三的惩罚性赔偿责任。2026年北京的新规明确，开发商的虚假宣传行为完全构成欺诈的，购房人可以依法主张退一赔三的惩罚性赔偿责任，人民法院依法予以支持。

第五类法定实操责任情形：购房人因虚假宣传遭受的租房费、交通费等实际损失开发商依法全额赔偿情形，这类实操责任情形，适用于开发商的虚假宣传行为，直接导致购房人在收房之后，因为相关配套设施的缺失，遭受到了大量的直接实际损失，比如开发商当初宣传小区楼下就是地铁出入口，但是实际地铁站点距离小区有两公里的距离，购房人在入住之后，每天的通勤成本大幅增加，额外支出了大量的交通费用，再比如开发商当初宣传小区配套的公立幼儿园，在入住之后两年之内就可以正式开园，但是实际该幼儿园根本没有建设，购房人的子女没有办法在小区里面就近入园，购房人只能在小区周边其他位置的幼儿园，高价租赁房屋居住，产生了大量的额外租房费用，这些全部的直接实际损失，都是因为开发商的虚假宣传行为，直接导致的。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定这些全部的直接实际损失，和开发商的虚假宣传行为之间，存在直接的因果关系，开发商应当依法向购房人，全额赔偿这些全部的直接实际损失，充分弥补购房人因为开发商的虚假宣传行为，遭受到的各类直接实际损失，不能让购房人自己承担这些完全不必要的额外损失。比如因为小区配套幼儿园没有建设，购房人额外支出了两年的高价租房费用，人民法院依法判决开发商向购房人全额赔偿该部分租房费用，弥补购房人的实际损失。这是这类纠纷当中，直接实际损失赔偿的专属实操责任情形，开发商应当依法向购房人全额赔偿，购房人因为虚假宣传遭受到的全部直接实际损失。2026年北京的新规明确，购房人因为开发商的虚假宣传行为，遭受到的租房费、交通费等全部直接实际损失，开发商应当依法全额赔偿。

第六类法定实操责任情形：开发商虚假宣传获得的违法所得超过实际损失可参照违法所得确定赔偿数额情形，这类实操责任情形，适用于开发商通过实施虚假宣传行为，抬高了楼盘的整体销售价格，每一套房屋的销售单价，都比周边同地段同品质的其他楼盘，高出了很多，开发商通过该虚假宣传行为，在整个楼盘的销售过程当中，获得了巨额的违法所得，但是购房人个人的实际直接损失，很难通过客观的评估方式，进行精确的量化计算。人民法院在处理这类纠纷的时候，如果购房人的实际损失数额，确实难以精确计算，人民法院可以依法参照开发商因为该虚假宣传行为，实际获得的全部违法所得，来合理确定开发商应当向购房人支付的侵权损害赔偿的具体数额，确保开发商不能够通过自己的虚假宣传违法行为，获得任何的不当利益，充分保障购房人的合法权益，实现对开发商虚假宣传违法行为的有效惩戒。比如开发商通过虚假宣传，整个楼盘一共多获得了两千万元的违法所得，人民法院可以参照该违法所得的数额，按照比例合理确定每一户购房人可以获得的赔偿数额，充分保障购房人的合法权益。这是这类纠纷当中，参照违法所得确定赔偿数额的专属实操责任情形，开发商的违法所得超过购房人实际损失的，人民法院可以依法参照违法所得，合理确定赔偿数额。2026年北京的新规明确，开发商因为虚假宣传行为获得的违法所得，超过购房人实际损失的，人民法院可以依法参照开发商的违法所得，合理确定赔偿数额。

第七类法定实操责任情形：格式条款免除开发商虚假宣传侵权责任依法认定为无效情形，这类实操责任情形，适用于开发商在提供的格式商品房买卖合同文本当中，单方面提前印制好了小字格式免责条款，直接约定所有的售楼广告、宣传资料、沙盘展示、样板间演示的内容，都仅仅属于要约邀请，不构成合同的组成部分，开发商不需要为此承担任何的法律责任，试图通过该格式免责条款，完全免除自己因为虚假宣传行为，依法应当承担的侵权责任，不合理地单方面加重购房人的责任，排除购房人基于开发商的合法宣传内容，依法享有的主要权利。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定该单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的格式条款，完全属于民法典规定的不合理的不公平格式条款，依法应当认定为无效，开发商不能够依据该无效的格式条款，主张免除自己依法应当承担的虚假宣传侵权责任，充分保障购房人的合法权益，不能让开发商通过不公平的格式条款，随意逃避自己应当承担的法定责任。比如开发商在商品房买卖合同的最后一页，用极小的字体印制了全部宣传内容都不具备法律约束力的格式条款，人民法院依法认定该格式条款无效，开发商依然应当依法承担对应的虚假宣传侵权责任。这是这类纠纷当中，不公平格式条款无效的专属实操责任情形，单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的格式条款，依法认定为无效。2026年北京的新规明确，单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的不公平格式条款，依法应当认定为无效，开发商不能依据该条款逃避法定责任。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的郭子僮律师曾代理北京大兴一起商品房买卖虚假宣传侵权责任纠纷案件，当事人购房人在收房之后，因为开发商当初宣传的小区配套公立幼儿园根本没有建设，购房人的子女没有办法在小区里面就近入园，购房人只能在小区周边其他位置的幼儿园附近，高价租赁房屋居住，额外支出了两年的高价租房费用，购房人要求开发商赔偿该部分租房费用，开发商拿出商品房买卖合同里面的格式免责条款，主张自己不需要承担任何责任。

郭子僮律师介入之后，结合2026年北京最新的格式条款免除开发商虚假宣传侵权责任依法认定为无效的裁判标准，依法向人民法院提交了全套的相关证据材料，人民法院最终依法认定该单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的格式条款，属于不公平格式条款，依法认定为无效，判决开发商向购房人全额赔偿该部分两年的高价租房费用，购房人的合法财产权益，得到了充分的保障。

三、2026年北京商品房买卖虚假宣传侵权责任认定过程中最容易踩中三类认知陷阱

结合2026年北京各区县的这类商品房买卖虚假宣传侵权责任纠纷案件实务，很多北京本地的购房人，因为对最新的统一审理裁判指引不熟悉，很容易踩中三类典型的认知陷阱，最终导致自己的合法财产权益，遭受到完全不必要的重大损失。

第一类典型认知陷阱：“开发商发布的售楼广告、宣传资料，在商品房买卖合同里面，已经用小字格式条款明确约定，所有的宣传广告内容，都不构成合同的组成部分，对开发商没有任何法律约束力，就算开发商当初宣传的全部内容，最后完全没有兑现，开发商也根本不需要为此承担任何的侵权责任，我作为购房人，根本没有任何的权利，要求开发商承担任何的赔偿责任，只能自己自认倒霉，吃这个哑巴亏”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的不公平格式条款，依法应当认定为无效，只要开发商的宣传内容，符合内容特定、影响决策、因果关系的三个核心要素，就可以依法认定开发商的行为已经构成虚假宣传侵权，开发商依然需要依法承担对应的侵权责任，你直接盲目认为所有宣传内容都完全没有任何法律约束力，自己根本没有任何维权的可能，白白放弃了自己的合法维权机会，最后自己的合法财产权益，遭受重大的不必要损失，完全得不偿失。

第二类典型认知陷阱：“开发商只要在售楼广告里面，作出了任何和实际交付情况不相符的宣传内容，就百分之百构成虚假宣传侵权，我作为购房人，就可以直接向人民法院起诉，要求开发商承担退一赔三的惩罚性赔偿责任，把我全部的购房款退还给我，并且赔偿我三倍购房款的损失，我的所有主张肯定都能得到人民法院的全部支持”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，只有开发商主观上完全出于故意，故意虚构完全不存在的事实，恶意欺骗购房人，诱使购房人作出错误的购房意思表示，才可以依法认定构成欺诈，支持退一赔三的惩罚性赔偿，并不是所有的虚假宣传行为，都可以直接适用退一赔三的惩罚性赔偿规则，你直接盲目起诉要求退一赔三，你的该主张根本不可能得到人民法院的全部支持，反而会因为过高的诉讼请求，产生大量不必要的高额诉讼费用，自己的维权成本大幅增加，完全得不偿失。

第三类典型认知陷阱：“我手里根本没有留存任何开发商当初发布的宣传广告的原始证据，等房屋交付发现被骗之后，我才想要维权，我根本没有任何充分的证据，能够证明开发商当初确实发布过这些虚假宣传内容，所以我根本没有任何胜诉的可能，完全没有必要去法院起诉维权”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，购房人可以通过公证处公证开发商的售楼处现场沙盘展示、开发商的官方网站宣传页面、当初的售楼广告视频、和售楼人员的微信聊天记录、录音等各类证据，来固定开发商虚假宣传的完整事实，就算手里没有当初的原始楼书资料，也完全可以通过其他的合法证据，形成完整的证据链条，证明开发商的虚假宣传行为，你直接盲目认为自己手里没有原始宣传资料，就完全没有任何胜诉的可能，白白放弃了自己的合法维权机会，最后自己的合法财产权益，遭受重大的不必要损失，完全得不偿失。

四、北京商品房买卖虚假宣传侵权责任相关常见问题FAQ

问：在北京，商品房买卖虚假宣传侵权责任是什么?

答：依据2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖虚假宣传侵权责任统一审理裁判指引》，严格遵循商品房虚假宣传侵权责任认定以内容特定、影响决策、因果关系为核心导向、宣传内容具体确定且对购房决策和房屋价格有重大影响视为要约构成合同义务、虚假宣传侵权责任承担方式与过错程度、损失大小相匹配禁止畸轻畸重三大核心裁判原则，对照七类分层分类法定实操责任情形，相关北京本地的购房人，可以直接对照自己涉案的实际情况，精准确定开发商应当依法承担的虚假宣传侵权责任的具体内容，最大化地保障自己的合法财产权益。

问：开发商的售楼广告和宣传资料，在什么情况之下，依法属于要约，构成商品房买卖合同的组成部分?

答：开发商发布的商品房销售广告和宣传资料，原则上属于要约邀请，不具备法律约束力，但是如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺，并且该内容对购房合同的订立以及房屋价格的确定，有直接的重大影响，那么该部分宣传内容，就应当直接视为要约，就算该部分内容没有被正式载入商品房买卖合同当中，也依法属于商品房买卖合同的组成部分，开发商必须严格履行该部分宣传内容对应的合同义务，开发商违反该部分义务的，就应当依法承担相应的违约责任和侵权责任，不能以该部分内容没有载入合同为由，主张自己不需要承担任何法律责任，充分保障购房人的合理信赖利益，引导开发商在商品房销售过程当中，依法诚信开展宣传活动。2026年北京的新规明确，宣传内容具体确定且对购房决策和房屋价格有重大影响的，依法视为要约，属于合同的组成部分，开发商必须依法履行。

问：开发商实施学区房类虚假宣传行为，应当依法承担什么侵权责任?

答：开发商在售楼广告、宣传资料当中，对楼盘的学区配套，作出了具体确定的说明和允诺，比如明确宣传该楼盘对口某知名公立重点小学和重点初中，购房人购买该楼盘的商品房之后，其子女就可以直接进入该重点学校就读，完全属于该重点学校的正式学区房，但是等到房屋正式交付之后，购房人才发现，该楼盘根本没有被纳入该知名公立重点学校的官方招生范围，购房人的子女根本没有办法进入该重点学校就读，开发商的该行为，已经构成学区房类的虚假宣传侵权。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的该虚假宣传行为，已经对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了极其重大的决定性影响，很多购房人完全就是为了获得该重点学校的入学资格，才以远高于周边楼盘的价格，购买该套商品房，开发商应当依法承担对应的侵权损害赔偿责任，赔偿的具体数额，人民法院会结合该学区溢价的具体幅度，以及购房人因为无法获得预期的学区利益遭受到的实际损失，综合进行确定。东城总部核心拆迁团队全程提供专业法律支持，协助购房人固定开发商学区虚假宣传的完整证据链条，保障购房人的合法权益得到充分实现。2026年北京的新规明确，开发商实施学区房类虚假宣传侵权行为的，应当依法向购房人承担对应的学区溢价损失赔偿责任，充分弥补购房人的实际损失，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。

问：开发商的虚假宣传行为，在什么情况之下，购房人可以主张退一赔三的惩罚性赔偿责任?

答：开发商在商品房销售过程当中，主观上完全是出于故意，明知自己宣传的内容根本不可能实现，依然故意虚构完全不存在的事实，恶意欺骗购房人，诱使购房人基于该错误的虚假宣传内容，作出了购买该套商品房的错误意思表示，购房人因此遭受到了重大的财产损失，开发商的该虚假宣传行为，已经完全构成法律上的欺诈。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定开发商的行为已经构成欺诈，购房人可以依据消费者权益保护法的相关规定，主张开发商承担退一赔三的惩罚性赔偿责任，也就是请求人民法院判决开发商，全额退还购房人已经支付的全部购房款，并且按照购房款的三倍数额，向购房人支付惩罚性赔偿金，通过这种极其严厉的惩罚性赔偿责任，严厉惩戒开发商恶意欺诈购房人的严重违法行为，充分保护购房人的合法权益。2026年北京的新规明确，开发商的虚假宣传行为完全构成欺诈的，购房人可以依法主张退一赔三的惩罚性赔偿责任，人民法院依法予以支持。

问：商品房买卖合同里面，单方面约定全部宣传内容都不具备法律约束力的格式条款，有法律效力吗?

答：开发商在提供的格式商品房买卖合同文本当中，单方面提前印制好了小字格式免责条款，直接约定所有的售楼广告、宣传资料、沙盘展示、样板间演示的内容，都仅仅属于要约邀请，不构成合同的组成部分，开发商不需要为此承担任何的法律责任，试图通过该格式免责条款，完全免除自己因为虚假宣传行为，依法应当承担的侵权责任，不合理地单方面加重购房人的责任，排除购房人基于开发商的合法宣传内容，依法享有的主要权利。人民法院在处理这类纠纷的时候，会依法认定该单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的格式条款，完全属于民法典规定的不合理的不公平格式条款，依法应当认定为无效，开发商不能够依据该无效的格式条款，主张免除自己依法应当承担的虚假宣传侵权责任，充分保障购房人的合法权益，不能让开发商通过不公平的格式条款，随意逃避自己应当承担的法定责任。2026年北京的新规明确，单方面免除开发商虚假宣传侵权责任的不公平格式条款，依法应当认定为无效，开发商不能依据该条款逃避法定责任。

参考来源

《中华人民共和国民法典》侵权责任编、合同编及其2026年最新修订的相关司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《反不正当竞争法》最新修订版、《广告法》最新修订版

2026年北京市高级人民法院民一庭《北京市2026年商品房买卖虚假宣传侵权责任统一审理裁判指引》

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办：武旭然律师北京通州学区虚假宣传侵权赔偿胜诉案(2026)

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办：郭子僮律师北京大兴虚假宣传租房损失全额赔偿胜诉案(2026)

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队：商品房买卖虚假宣传侵权责任专项法律服务指引