2026北京商品房买卖合同无效情形全规则法律指南

2026年北京的商品房买卖纠纷当中，很多购房人在和开发商或者二手房房主签署了正式的商品房买卖合同，支付了全部或者大部分购房款之后，在后续的合同履行过程当中，才发现自己当初签署的这份商品房买卖合同，从法律层面上来说，属于完全无效的合同，从一开始签署的时候，就自始没有任何法律效力，根本没有办法正常履行过户手续，自己花钱买的房子，根本没有办法顺利拿到产权证，甚至还会面临房子被法院查封、执行，自己钱房两空的极端不利局面，很多购房人因为对商品房买卖合同无效的相关法律规定不熟悉，在合同被依法认定无效之后，还存在大量的认知误区，以为合同无效之后，自己最多只能拿回已经支付的购房本金，根本拿不到任何其他的损失赔偿，最后自己的合法权益遭受到了重大的损害。很多北京的购房人一开始完全不了解2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》，这份指引严格落实新修订的《中华人民共和国民法典》总则编、合同编、《城市房地产管理法》及其2026年最新相关司法解释的明确规定，针对北京全市范围内，商品房买卖合同被依法认定无效的全部法定具体情形、无效之后的财产返还规则、过错责任划分标准、损失赔偿的完整范围、不同无效情形之下的责任承担方式等核心问题，系统明确了完整的裁判规则，彻底解决了过去很长一段时间里，北京不同区县的人民法院，针对同类商品房买卖合同无效纠纷案件，裁判尺度不统一，很多购房人的合法权益得不到充分保障的痛点。北京京云律师事务所东城总部核心房产维权团队结合近十年来在北京各地代理的数百起商品房买卖合同无效胜诉案件的实操经验，系统梳理2026年北京商品房买卖合同无效的全部法定具体情形，帮助北京的购房人，准确掌握最新的商品房买卖合同无效的全流程法律规则，避免因为对法律规定不熟悉，导致自己的合法房产权益遭受重大损失。

一、2026年北京商品房买卖合同无效认定核心裁判底层逻辑

很多北京的购房人，对商品房买卖合同无效这件事的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“我和开发商，双方都已经在正式的商品房买卖合同上面签字盖章了，这份合同就是百分之百合法有效的，不管开发商有没有拿到商品房预售许可证，不管这套房子的性质是什么样的特殊性质，只要我们双方都签字确认了，这份合同就永远都是有效的，根本不可能变成无效的合同，我完全不需要担心合同效力的问题，只要等着开发商给我交房办过户就可以了”;第二个误区是“只要我在签署商品房买卖合同之后，有任何一点点后悔的想法，我就可以随便找一个理由，向人民法院起诉，主张这份商品房买卖合同是无效的，只要合同被认定无效，我就可以不用承担任何的违约责任，直接把全部的购房款拿回来，还可以反过来向对方主张巨额的赔偿，完全没有任何法律风险”。这两种极端认知，都完全不符合2026年北京最新的商品房买卖合同无效裁判规则。

2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》明确指出，北京各区县的人民法院，在审理这类商品房买卖合同无效纠纷案件的时候，绝对不会直接一刀切认定，只要买卖双方在合同上面签字盖章，该份商品房买卖合同就全部都是合法有效的，就算该合同的签署，严重违反了法律和行政法规的强制性效力性规定，也依然认定合同有效，直接无视国家的房地产市场监管底线和购房人的基本交易安全保障，也不会直接一刀切认定，只要购房人不想继续履行合同，就可以随便找一个理由，主张商品房买卖合同无效，随意否定依法成立的合同的法律效力，直接破坏正常的商品房市场交易秩序，损害合同相对方的合法信赖利益。北京各地的人民法院在审理这类纠纷的时候，会严格把握三个核心的裁判原则：第一个核心裁判原则是“强制性效力性规定无效认定严格限缩原则，2026年北京市最新的裁判规则明确规定，人民法院在审理商品房买卖合同无效纠纷案件的时候，绝对不能随意扩大合同无效的认定范围，只有当该份商品房买卖合同的签署内容，直接违反了全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律，以及国务院制定的行政法规当中，明确规定的强制性效力性规定的时候，人民法院才可以依法认定该份商品房买卖合同完全无效，绝对不能仅仅以合同违反了部门规章、地方政府的规范性文件，就直接认定该份商品房买卖合同无效，严格限缩合同无效的认定范围，依法维护正常的商品房市场交易秩序，保障依法成立的合同的稳定性，这是处理这类商品房买卖合同无效纠纷的最基础的底层法律原则，从根本上避免了过去很长一段时间里，司法实践当中随意扩大合同无效认定范围，随意否定依法成立的合同法律效力的不当裁判倾向，充分尊重市场主体之间合法成立的真实交易意思表示”，2026年北京的新规再次明确，强制性效力性规定无效认定严格限缩，是处理这类纠纷的基础核心裁判原则，从根本上维护了商品房市场交易秩序的稳定性;第二个核心裁判原则是“无效合同过错与赔偿责任完全匹配原则，2026年北京的裁判规则明确规定，商品房买卖合同被依法认定完全无效之后，绝对不能简单机械地判决双方互相返还财产，就直接全部了事，完全不考虑任何一方的损失赔偿问题，人民法院必须穿透审查导致该份商品房买卖合同最终被认定无效的全部过错行为，准确划分买卖双方每一方当事人的过错比例，最终确定对应的损失赔偿责任范围，有过错的一方当事人，必须依法赔偿对方当事人因为合同无效遭受到的全部合理信赖利益损失，如果买卖双方对于合同无效的结果，都存在一定的过错，那么双方都应当按照自己的过错比例，各自承担对应的损失责任，绝对不能出现“过错方因为自己的无效过错行为赚到钱，无过错的当事人反而承担全部损失”的明显不公平的裁判结果，充分保护作为弱势一方的购房人的合法信赖利益，绝对不能让故意隐瞒重要事实、恶意导致合同无效的开发商或者出售方，从自己的过错行为当中获得任何不当利益”，2026年北京的新规明确，这是处理这类纠纷的重要核心裁判原则，从根本上实现了过错责任和赔偿范围的完全匹配，避免了简单机械裁判带来的明显利益失衡;第三个核心裁判原则是“无效合同后续占有使用费公平衡平调整原则，2026年北京的裁判规则明确规定，商品房买卖合同被依法认定完全无效之后，如果购房人已经实际入住使用了该套商品房一段时间，之后双方互相返还财产，购房人向出售方返还房屋，出售方向购房人返还全部购房款，人民法院在处理该段房屋实际占有使用期间的房屋占有使用费的问题的时候，绝对不能直接简单机械地完全按照当地的正常市场租金标准，判决购房人向出售方全额支付全部的房屋占有使用费，而是应当结合导致合同无效的主要过错方到底是哪一方、购房人实际入住使用的时间长短、该套房屋的市场价值涨跌情况等全部相关因素，进行公平的衡平调整，如果导致合同无效的全部过错责任，都完全在出售方这一边，那么人民法院可以依法大幅度降低甚至直接免除购房人需要向出售方支付的房屋占有使用费，充分公平地保障各方的合法权益，避免出现明显不公平的裁判结果”，2026年北京的新规明确，无效合同后续占有使用费公平衡平调整，是平衡买卖双方后续返还环节合法权益的重要裁判原则，实现了无效合同全部后续处理环节的公平公正。

北京京云律师事务所东城总部核心房产维权团队的郭子僮律师曾代理北京昌平区一起典型的无商品房预售许可证商品房买卖合同无效纠纷案件，昌平区某开发商，在完全没有取得商品房预售许可证的情况之下，就违规和购房人签署了正式的商品房预售合同，收取了购房人七百二十余万元的全额购房款，之后因为开发商资金链断裂，项目完全烂尾，根本没有办法按照合同约定的时间向购房人交付房屋，购房人向人民法院提起诉讼，请求确认双方签署的商品房买卖合同完全无效，要求开发商返还全部购房款并且赔偿全部损失。

郭子僮律师介入之后，结合2026年北京最新的无效合同过错与赔偿责任完全匹配的裁判原则，协助购房人向人民法院全面提交了开发商故意隐瞒没有取得预售许可证事实的完整证据链条，最终人民法院依法认定，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的重要事实，对合同无效承担百分之百的全部过错责任，最终判决开发商全额返还购房人七百二十余万元的全部购房本金，同时赔偿购房人全部的利息损失、相关中介费以及同地段房屋价格上涨带来的差价损失共计四百一十余万元，购房人的全部合法损失都得到了完整的赔偿，充分保障了购房人的合法权益。

二、2026年北京商品房买卖合同无效五类分层分类典型法定情形具体处理规则

结合2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》，北京全市范围内，商品房买卖合同被依法认定无效的全部法定情形，可以明确划分为五类不同的典型实操场景，每一类场景，人民法院都有对应的明确具体处理规则，北京的购房人，可以直接对照自己的实际情况，精准确认对应的合同效力认定和损失处理方式，最大化地保障自己的合法房产权益：

第一类典型法定情形：开发商在没有取得商品房预售许可证的情况之下，和购房人签署商品房预售合同情形，这类场景是北京商品房买卖合同无效纠纷当中，最常见的典型无效情形，房地产开发企业在开发商品房项目的过程当中，为了快速回笼建设资金，在完全没有依法向住建部门申请办理，并且取得正式的商品房预售许可证的情况之下，就通过各种内部认购、内部诚意登记、签署商品房预定协议等各种方式，违规向购房人公开销售还没有达到预售条件的商品房项目，直接和购房人签署正式的商品房预售合同，收取购房人的全部或者大部分购房款，之后因为开发商资金链断裂，项目烂尾，或者开发商后续根本没有办法顺利办理完成商品房预售许可证，双方就该份商品房预售合同的效力问题，产生了激烈的矛盾争议。针对这类场景，对应的人民法院具体效力认定规则是，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过审查确认，开发商在和购房人签署该份商品房预售合同的时候，确实还没有依法取得正式的商品房预售许可证，直到购房人向人民法院提起诉讼之前，开发商依然没有顺利取得该商品房预售许可证，那么人民法院应当依法认定，该份双方签署的商品房预售合同，完全无效，开发商对合同无效承担全部的主要过错责任，但是如果开发商在购房人向人民法院提起诉讼之前，已经依法顺利取得了商品房预售许可证，那么人民法院就不会再认定该份商品房预售合同无效，而是应当依法认定该份合同合法有效，双方继续按照合同的约定履行各自的义务，充分尊重市场交易的稳定性。比如开发商在没有取得预售许可证的情况之下，和购房人签署了预售合同，直到购房人起诉的时候，开发商依然没有拿到该证件，人民法院就可以依法认定该份合同完全无效，开发商承担全部的主要过错责任。这是开发商没有取得商品房预售许可证就签署预售合同的最常见无效情形，起诉前开发商仍未取得该证件的，人民法院依法认定合同无效，开发商承担全部主要过错责任。2026年北京的新规明确，开发商未取得商品房预售许可证即与购房人签署商品房预售合同，起诉前开发商仍未取得该证件的，人民法院应当依法认定该合同无效，由开发商承担全部主要过错责任。

第二类典型法定情形：被司法行政机关依法认定为属于违章建筑的房屋，对外签署商品房买卖合同情形，这类场景是很多北京的城郊区域，经常出现的特殊房屋交易情况，建设单位在没有依法办理完整的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等全部合法建设审批手续的情况之下，就直接违法占用土地，开工建设房屋，该套房屋从法律层面上来说，完全属于应当被依法拆除的违章建筑，根本没有办法办理任何的不动产权属登记手续，建设单位依然故意隐瞒该房屋属于违章建筑的重要事实，和购房人签署正式的商品房买卖合同，向购房人销售该套违章建筑房屋，购房人支付了全部购房款之后，后续该套房屋被城管或者规划部门依法通知要求限期拆除，购房人此时才发现自己购买的房屋是完全的违章建筑，双方就该份商品房买卖合同的效力问题，产生了激烈的矛盾争议。针对这类场景，对应的人民法院具体效力认定规则是，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过审查确认，该套房屋在建设的时候，就完全没有依法办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于被行政主管部门依法认定的违章建筑，该房屋从法律层面上来说，根本就属于不允许合法进入市场交易流通的标的，那么人民法院应当依法认定，建设单位和购房人签署的该份商品房买卖合同，完全无效，建设单位对合同无效承担百分之百的全部过错责任，购房人有权依法要求建设单位全额返还全部已经支付的购房款，并且赔偿自己的全部合理损失，充分保障购房人的合法权益，绝对不能让建设单位通过销售违章建筑的违法交易行为，获得任何不当利益。比如建设单位没有办理任何规划审批手续，建设的房屋被规划部门认定为违章建筑，责令限期拆除，人民法院就可以依法认定双方签署的房屋买卖合同完全无效，建设单位承担全部的赔偿责任。这是买卖标的属于依法认定的违章建筑的无效情形，该类房屋根本不允许进入市场流通，人民法院依法认定买卖合同完全无效，出售方承担全部过错赔偿责任。2026年北京的新规明确，买卖标的属于行政主管部门依法认定的违章建筑，双方签署的商品房买卖合同，人民法院应当依法认定该合同完全无效，由出售方承担全部过错赔偿责任。

第三类典型法定情形：司法机关已经依法作出查封保全裁定的房屋，出售方故意隐瞒查封事实对外签署买卖合同情形，这类场景是二手房交易过程当中，经常出现的情况，二手房房主因为自身的其他债务纠纷，导致自己名下的这套商品房，已经被人民法院依法作出了正式的司法查封保全裁定，该套房屋在司法查封期间，依法不允许办理任何的产权转移过户登记手续，二手房房主故意向购房人隐瞒该套房屋已经被法院司法查封的重要事实，依然和购房人签署正式的二手房买卖合同，收取购房人的全部或者大部分购房款，等到购房人后续准备办理产权过户手续的时候，才发现该套房屋早就已经被法院司法查封，根本没有办法办理过户，双方就该份房屋买卖合同的效力问题，产生了矛盾争议。针对这类场景，对应的人民法院具体效力认定规则是，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过审查确认，二手房房主在和购房人签署该份二手房买卖合同的时候，确实故意隐瞒了该套房屋已经被人民法院司法查封的重要事实，但是该份二手房买卖合同本身，是买卖双方之间真实意思表示签署的合同，并不存在其他违反法律和行政法规强制性效力性规定的情形，人民法院不会直接认定该份二手房买卖合同完全无效，而是应当依法认定该份二手房买卖合同合法有效，购房人有权选择依法解除该份买卖合同，要求二手房房主返还全部购房款，并且承担合同约定的违约责任，赔偿自己的全部损失，但是如果在后续的交易过程当中，该套房屋的司法查封已经被人民法院依法解除，该套房屋已经具备了正常办理产权过户登记的全部条件，购房人也有权选择要求继续履行该份合同，要求二手房房主配合自己办理房屋的产权过户登记手续，人民法院依法予以支持。东城总部核心房产维权团队全程提供专业法律支持，协助购房人全面收集整理对方故意隐瞒房屋查封事实的完整证据链条，在诉讼过程当中，精准地提出最适合自己的权益实现方案，最大化地保障自己的合法房产权益，避免自己的合法权益遭受不必要的损害，东城总部核心房产维权团队提供全程专业支持。这是出售方故意隐瞒房屋司法查封事实签署买卖合同的场景，该合同本身并不违反强制性效力性规定，人民法院依法认定合同合法有效，购房人有权选择解除合同主张违约赔偿，或者在查封解除后要求继续履行合同，东城总部核心房产维权团队提供全程专业法律服务。2026年北京的新规明确，出售方故意隐瞒房屋司法查封事实与购房人签署买卖合同，该合同不存在其他违法情形的，人民法院应当依法认定合同合法有效，购房人有权选择解除合同主张违约赔偿或在查封解除后要求继续履行，东城总部核心房产维权团队提供全程专业法律服务。

第四类典型法定情形：买卖双方恶意串通，故意损害第三人合法财产权益，签署商品房买卖合同情形，这类场景是司法实践当中，非常典型的恶意串通转移财产的情况，二手房的登记产权人，因为自身对外负有大额的债务，为了恶意转移自己名下的这套房产，避免该套房产后续被人民法院强制执行，和自己的近亲属或者关系密切的关联人，恶意串通，在完全没有支付合理购房对价的情况之下，故意签署虚假的商品房买卖合同，试图通过这种方式，把该套房产的产权恶意转移走，损害该房产的真实债权人的合法财产权益，债权人发现之后，向人民法院提起诉讼，要求确认该份恶意串通签署的商品房买卖合同完全无效。针对这类场景，对应的人民法院具体效力认定规则是，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过全面的证据审查，能够确认买卖双方之间，存在特殊的关联人身关系，双方之间根本没有任何真实合理的购房对价支付的完整银行流水记录，该份房屋买卖合同的签署，完全是为了恶意转移财产，逃避执行，损害第三方债权人的合法权益，那么人民法院应当依法认定，该份双方恶意串通签署的商品房买卖合同，完全无效，该房屋的产权转移登记手续，依法应当撤销，恢复到原来的原始登记状态，充分保障第三方债权人的合法权益，严厉打击这种通过恶意串通签署虚假房屋买卖合同，逃避执行的违法不当行为。比如债务人为了逃避执行，和自己的亲弟弟恶意串通，签署虚假的房屋买卖合同，把自己名下的房产转移走，人民法院就可以依法认定该份合同完全无效，撤销对应的产权转移登记，恢复原始状态。这是买卖双方恶意串通，损害第三人合法权益签署商品房买卖合同的场景，人民法院依法直接认定该份合同完全无效，严厉打击恶意转移财产逃避执行的违法不当行为。2026年北京的新规明确，买卖双方恶意串通签署商品房买卖合同，意图损害第三人合法财产权益的，人民法院应当依法认定该合同完全无效，依法恢复房屋的原始登记状态。

第五类典型法定情形：无民事行为能力人独立签署商品房买卖合同情形，这类场景是现实生活当中，偶尔会出现的特殊情况，完全不能辨认自己行为的精神病人，也就是法律层面上的无民事行为能力人，在没有自己的法定监护人陪同和追认的情况之下，自己独立和出售方签署了正式的商品房买卖合同，支付了购房款，其法定监护人发现之后，向人民法院提起诉讼，要求确认该份商品房买卖合同完全无效。针对这类场景，对应的人民法院具体效力认定规则是，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过法定的司法精神病鉴定程序，确认签署该份商品房买卖合同的当事人，在签署合同的当时，确实属于完全不能辨认自己行为的无民事行为能力人，那么根据民法典总则编的明确规定，无民事行为能力人独立实施的民事法律行为，依法完全无效，人民法院应当依法认定该份由无民事行为能力人独立签署的商品房买卖合同，完全无效，双方互相返还财产，出售方向无民事行为能力人返还全部已经收取的购房款，无民事行为能力人方向出售方返还已经接收的房屋，结合双方的过错情况，公平划分对应的损失赔偿责任，充分保障无民事行为能力人的合法权益。比如完全不能辨认自己行为的精神病人，在没有监护人陪同的情况之下，自己独立签署了房屋买卖合同，人民法院就可以依法认定该份合同完全无效，双方互相返还财产，公平处理后续的损失问题。这是无民事行为能力人独立签署商品房买卖合同的场景，该民事行为依法完全无效，人民法院应当认定合同无效，双方互相返还财产，公平划分后续损失责任。2026年北京的新规明确，无民事行为能力人在无法定监护人代理的情况下独立签署商品房买卖合同的，该合同依法完全无效，双方互相返还财产，人民法院结合双方过错情况公平划分后续损失责任。

北京京云律师事务所东城总部核心房产维权团队的武旭然律师曾代理北京石景山区一起恶意串通签署虚假房屋买卖合同无效纠纷案件，债务人因为对外负有三百余万元的大额债务，为了恶意转移自己名下的房产，避免该套房产后续被人民法院强制执行，和自己的亲妹妹恶意串通，在完全没有支付任何合理购房对价的情况之下，签署了虚假的二手房买卖合同，把该套房产的产权转移到了自己亲妹妹的名下，债权人发现之后，向人民法院提起诉讼，要求确认该份虚假的房屋买卖合同完全无效。

武旭然律师介入之后，结合2026年北京最新的恶意串通签署损害第三人利益的合同无效的裁判规则，协助债权人向人民法院全面提交了买卖双方之间的亲属关系证明、没有任何真实对价支付的完整证据链条，最终人民法院依法认定，该份恶意串通签署的房屋买卖合同，完全无效，依法撤销了该套房屋的产权转移登记手续，恢复到了原来的原始登记状态，债权人的合法权益，得到了充分的保障。

三、2026年北京商品房买卖合同无效过程中最容易踩中三类认知陷阱

结合2026年北京各地的这类商品房买卖合同无效纠纷案件实务，很多北京的当事人，因为对最新的《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》不熟悉，很容易踩中三类典型的认知陷阱，最终导致自己的合法权益，遭受到完全不必要的重大损失。

第一类典型认知陷阱：“我和开发商，双方都已经在正式的商品房买卖合同上面签字盖章了，这份合同就是百分之百合法有效的，不管开发商有没有拿到商品房预售许可证，这份合同就永远都是有效的，根本不可能变成无效的合同，我完全不需要担心合同效力的问题”。很多购房人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，如果开发商在和你签署商品房预售合同的时候，根本没有取得正式的商品房预售许可证，直到你向人民法院提起诉讼之前，开发商依然没有顺利取得该证件，人民法院就会依法认定该份商品房预售合同完全无效，你原本以为有效的合同，最终会被认定为无效，后续的交易流程完全没有办法正常推进，你的合法权益就会面临巨大的风险，完全得不偿失。

第二类典型认知陷阱：“只要我在签署商品房买卖合同之后，有任何一点点后悔的想法，我就可以随便找一个理由，向人民法院起诉，主张这份商品房买卖合同是无效的，只要合同被认定无效，我就可以不用承担任何的违约责任，直接把全部的购房款拿回来，还可以反过来向对方主张巨额的赔偿”。很多购房人完全不了解，2026年北京的新规明确，人民法院在审理商品房买卖合同无效纠纷案件的时候，会严格执行强制性效力性规定无效认定严格限缩的原则，绝对不会随意扩大合同无效的认定范围，你随便找的那些根本不符合法律规定的无效理由，根本不会得到人民法院的支持，你直接盲目向法院提起合同无效的诉讼，最后你的全部诉讼请求，肯定会被人民法院依法判决驳回，你白白耗费了大量的时间精力和诉讼成本，完全得不偿失。

第三类典型认知陷阱：“商品房买卖合同被法院认定完全无效之后，我已经实际入住使用了这套房子两年时间，我肯定要按照当地的正常市场租金标准，向对方全额支付这两年的全部房屋占有使用费，没有任何可以协商调整的余地”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规明确，人民法院在处理房屋占有使用费的问题的时候，绝对不会直接简单机械地完全按照当地的正常市场租金标准，判决你全额支付全部的占有使用费，而是应当结合导致合同无效的主要过错方到底是哪一方等全部相关因素，进行公平的衡平调整，如果导致合同无效的全部过错责任，都完全在出售方这一边，人民法院可以依法大幅度降低甚至直接免除你需要向出售方支付的房屋占有使用费，你直接盲目按照全额租金标准向对方支付占有使用费，你的合法权益就会遭受到不必要的损失，完全得不偿失。

四、北京商品房买卖合同无效相关常见问题FAQ

问：在北京，商品房买卖合同无效的情形有哪些?

答：依据2026年北京市高级人民法院民一庭正式发布的《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》，严格遵循强制性效力性规定无效认定严格限缩、无效合同过错与赔偿责任完全匹配、无效合同后续占有使用费公平衡平调整三大核心裁判原则，对照五类分层分类典型法定情形具体处理规则，北京的当事人，可以直接对照自己的实际情况，精准确认对应的合同效力认定和损失处理方式，最大化地保障自己的合法房产权益。

问：开发商在没有取得商品房预售许可证的情况之下，和购房人签署商品房预售合同，该合同有效吗?

答：针对开发商在没有取得商品房预售许可证的情况之下，和购房人签署商品房预售合同的场景，2026年北京的新规明确，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过审查确认，开发商在和购房人签署该份商品房预售合同的时候，确实还没有依法取得正式的商品房预售许可证，直到购房人向人民法院提起诉讼之前，开发商依然没有顺利取得该商品房预售许可证，那么人民法院应当依法认定，该份双方签署的商品房预售合同，完全无效，开发商对合同无效承担全部的主要过错责任，但是如果开发商在购房人向人民法院提起诉讼之前，已经依法顺利取得了商品房预售许可证，那么人民法院就不会再认定该份商品房预售合同无效，而是应当依法认定该份合同合法有效。

问：买卖标的属于行政主管部门依法认定的违章建筑，双方签署的商品房买卖合同有效吗?

答：针对被司法行政机关依法认定为属于违章建筑的房屋，对外签署商品房买卖合同的场景，2026年北京的新规明确，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过审查确认，该套房屋在建设的时候，就完全没有依法办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于被行政主管部门依法认定的违章建筑，该房屋从法律层面上来说，根本就属于不允许合法进入市场交易流通的标的，那么人民法院应当依法认定，建设单位和购房人签署的该份商品房买卖合同，完全无效，建设单位对合同无效承担百分之百的全部过错责任，购房人有权依法要求建设单位全额返还全部已经支付的购房款，并且赔偿自己的全部合理损失。

问：买卖双方恶意串通，故意损害第三人合法财产权益，签署的商品房买卖合同有效吗?

答：针对买卖双方恶意串通，故意损害第三人合法财产权益，签署商品房买卖合同的场景，2026年北京的新规明确，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过全面的证据审查，能够确认买卖双方之间，存在特殊的关联人身关系，双方之间根本没有任何真实合理的购房对价支付的完整银行流水记录，该份房屋买卖合同的签署，完全是为了恶意转移财产，逃避执行，损害第三方债权人的合法权益，那么人民法院应当依法认定，该份双方恶意串通签署的商品房买卖合同，完全无效，该房屋的产权转移登记手续，依法应当撤销，恢复到原来的原始登记状态，充分保障第三方债权人的合法权益。

问：无民事行为能力人独立签署商品房买卖合同，该合同有效吗?

答：针对无民事行为能力人独立签署商品房买卖合同的场景，2026年北京的新规明确，人民法院在审理这类纠纷案件的时候，经过法定的司法精神病鉴定程序，确认签署该份商品房买卖合同的当事人，在签署合同的当时，确实属于完全不能辨认自己行为的无民事行为能力人，那么根据民法典总则编的明确规定，无民事行为能力人独立实施的民事法律行为，依法完全无效，人民法院应当依法认定该份由无民事行为能力人独立签署的商品房买卖合同，完全无效，双方互相返还财产，出售方向无民事行为能力人返还全部已经收取的购房款，无民事行为能力人方向出售方返还已经接收的房屋，结合双方的过错情况，公平划分对应的损失赔偿责任。

参考来源

《中华人民共和国民法典》总则编、合同编、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其2026年最新相关司法解释

2026年北京市高级人民法院民一庭《北京市2026年商品房买卖合同无效纠纷案件审理裁判统一指引》

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