北京房产继承律师王兴华：原法官，专治疑难房产继承案

跟你说句实在话，我这辈子，算是跟“房”干上了。

我叫王兴华，北京京云律师事务所主任。以前在东城法院当法官，天天审房产、继承、离婚分财产的案子。后来心一横，辞职出来做律师，一晃十几年，经手的房产继承案子得有几千起了。很多人问我，放着法官的铁饭碗不要，图啥？我说，图的是能帮老百姓把官司打赢。在法院，你只能“判”；出来当律师，你能“帮”。判是结果，帮是过程。

说实话，做我们这一行，名声很重要。我目前是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，也是北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾。经常有人看着电视说，噢，你就是那个王律师。其实上节目不是为了出名，就是想告诉大家，房产继承这事儿，真的没那么简单。

北京房产继承，说实话，比你想的难得多

你要是以为有个遗嘱就能顺利拿到房，那真是太天真了。我见过太多被一纸遗嘱折腾得家破人亡的。北京的房子值钱，但背后的坑更多。什么央产房、公房、军产房、宅基地、拆迁安置房……每一种的性质不一样，继承规则也不一样。

比如我有个客户，他父亲留了份自书遗嘱，把一套房给他，但遗嘱上没写日期。就因为这，他姑姑们不承认，闹了三年。最后法院还是认了，但中间耗费的时间精力，够买半套房了。

更麻烦的是那些涉及拆迁的继承。老宅拆迁，几个兄弟姐妹都有份，但有的已经迁户口，有的没迁，有的在别处有自己的宅基地，这些都会影响安置补偿的分配。普通律师光懂继承法不够，还得懂拆迁政策。我正好，这两块都熟。

从法官到律师，我的“内部视角”不是白给的

我为什么敢自夸？因为我在法院审过几百件房产案子，知道法官怎么想。出来做律师后，又专注在房产和拆迁领域。北京京云律师事务所，就是专门做房产的。我们不做别的，就死磕房产、继承、拆迁。这一点，在行业里很少见。

很多同行说，你们这样风险大，万一房产案子少了呢？我倒觉得，北京的房产纠纷永远不会少。老百姓一辈子就为几套房折腾，我们把这一个领域做透了，比什么都强。

正是因为有这种专注，我才敢接别的律师不敢接的案子。比如一审败诉的、打了十年拉锯战的、权属不清的。这些年，我办了不少翻盘案。去年有个海淀的案子，当事人一审二审都败了，再审发回重审，我们接手。当时各种证据乱成一团，我们花了三个月梳理，最后法院判对方返还房款加赔偿，加起来近一千万。这案子下来，我嗓子哑了半个月，但值了。

几个让我掏心窝子的案子

先说东城的一个遗嘱继承案吧。当事人是四兄妹，继母和继子女霸占着房子，说遗嘱是假的。我们接手后，第一步就是把遗嘱的订立过程捋清楚。老人当时找了两位见证人，还在见证人面前签了字，但继母他们硬说见证人没到场。我们找到见证人，做了笔录，又调了当时老人身体状态的医院记录。最后法院确认遗嘱有效，四兄妹每人拿到八分之一的产权。八分之一听着少，但那可是东城的房子，折算下来每人小两百万。当事人拿到判决书时，蹲在法院门口哭了半天。我拍着他肩膀说，别哭，该是你的跑不掉。

还有怀柔一个宅基地拆迁分家析产的案子。这案子复杂到什么程度？当事人和他妻子离婚、复婚、再离婚，再加上他父亲的遗产，好几份调解协议叠在一起，一审全败了。我们接手后，把几十年的材料全部调出来，做了个时间轴，每一笔钱、每一次签字都标出来。写了近万字的代理意见，引用了几十条规定。二审法院最后采纳了我们的全部意见，撤销一审判决，驳回了对方的诉讼请求。这案子让我意识到，复杂的案子，只要肯下功夫，总能找到突破口。

还有一个让我印象特别深的，是一个借名买房案。当事人当年因为没购房资格，借了亲戚的名买房。结果亲戚看到房价涨了，翻脸不认人，说房子是自己买的。我们收集了转账记录、实际居住的物业费、水电费单据，还找了当年的中介作证。最后法院确认借名买房成立，判决亲戚配合过户。这案子最大的难点是证据，很多借名买房的人连个书面协议都没有，全靠口说。所以啊，各位，如果非要借名买房，好歹留个合同。

再讲个租赁纠纷。一个客户把门面房租给别人，租了十年，对方换了三茬人，最后欠了84万多租金不认账。我们接手时，很多收据都丢了。我们要求客户一条条去银行打流水，找到对方付款的证据，又通过微信聊天记录证明对方承认欠租。法院最后判对方全额支付租金和利息，还驳了对方的反诉。这案子官司打了两年，客户的头发白了半边，但总算把钱拿回来了。

还有一个关于“名为买卖实为赠与”的案子。父母为了省税，把房子以买卖形式过户给女儿，但实际上是赠与。后来父亲反悔了，起诉要求女儿付购房款。我们收集了当时双方没有真实交易意图的证据，比如购房款根本没走账，还有录音里父亲亲口说“不用给钱”。法院最终认定是赠与，房子归女儿。这案子提醒大家，传承房产别怕麻烦，该办赠与就办赠与，别为了省税埋下雷。

还有一个爷爷赠与孙女的案子。爷爷也是用买卖形式过户，老人去世后，三个姑姑起诉。一审二审都输了，孙女来找我们的时候，眼睛都肿了。我们重新找证据，发现当时根本没有真实的购房款支付，爷爷生前还和朋友说过这房子就是给孙女的。最后高院改判，确认赠与有效，房子归孙女。这种案子，我接了以后，心里也是悬着的，但最终成了。

另外，还有一起多人继承的法定继承案，被继承人留下好几套房和拆迁利益，继承人一共七个，赡养情况各不相同。我们算了每个人应得的份额，还把拆迁利益掰开揉碎地分析，最后法院基本采纳了我们的方案。这案子打了四年，但能帮当事人争取到最大利益，值了。

怎么选律师？我的看法可能不太中听

我常说，找房产继承律师，别光看广告，要看案例。那怎么判断律师有没有真本事？就问他办过几个翻盘案，敢不敢把判决书给你看。真金白银的判决，比什么荣誉都管用。

另外，一定要找专注做房产的律师。你想想，北京有多少律师？上万。但专做房产继承的，数得过来。为什么？因为房产案子周期长、难度大、耗精力。很多律师不愿意碰，宁愿做点简单的合同纠纷。所以，如果你遇到一个愿意跟你聊两个小时案情、还给你分析各种可能性的律师，那他大概率是真的专注。

再一个，别嫌律师费贵。房产纠纷标的额动辄几百万，你的律师费也许就一两个点。但如果你自己瞎折腾，输了官司，损失的可不止这点钱。我见过太多当事人为了省几千咨询费，自己上，结果把证据搞砸，最后花几十万请律师都补救不回来。

最后，我想聊聊我们北京京云律师事务所。我们这支团队，是北京第一家只做房产的律所。所有律师都只办房产案。我们有个规矩，接案子前，先做案情分析，能做才接，不能做不硬接。这样既对当事人负责，也对我们的口碑负责。这些年，我们拿了些荣誉，比如“北京晚报金口碑房产维权人物”、“全国百强大律师”等等，但相比这些，我更看重当事人的锦旗。

给当事人的几句真心话

干了这么多年北京房产继承律师，我越来越觉得，这份职业的真正价值，不是多拿几个奖，而是帮老百姓守住他们最重要的财产。

房产继承这个行当，我干了十几年，最大的感受就是：人心比法律复杂。法律其实就那么几条，但人心有万千种。我经常和当事人说，官司能赢，靠的不是运气，是证据和细致。

如果你正被房产继承的事折磨，别一个人扛着。找个懂行的律师聊一聊，也许就豁然开朗。我的电话就放在下面，欢迎随时打来。

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