去年见过一个当事人，北京朝阳的，2012年因为没北京购房资格，找自家远房亲戚借名买了一套东三环的一居室，总价180万，当事人全额出资，装修后住了十年，物业费水电费一直都是当事人交。前年亲戚去世，子女不认借名的事，把当事人告上法院，要求腾房，说房子登记在老人名下，就是遗产。
当事人一审败诉，拿到判决那天坐在律所走廊里哭，说这是给儿子准备的婚房，十年积蓄全砸进去了，现在要无家可归。
这就是北京房产纠纷里最常见的坑。很多人觉得都是熟人，不会出问题，真出了事才知道，没专业律师梳理证据，真的叫天天不应。
四类高频北京房产纠纷风险，大多数人都会踩
1. 借名买房确权风险
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院在(2020)最高法民申4193号案件中明确裁判要旨：当事人仅能证明出资关系，无法证明双方存在借名登记约定的，确权诉求不予支持。
说白了，很多人借名买房，碍于情面不签书面协议，转账的时候也不备注是购房款，最后对方翻脸，你拿不出证据，哪怕你住了十年，法院也没法支持你。
2. 二手房交易违约风险
北京房价波动大，碰到涨价卖家毁约、买方逾期付尾款的情况太多了。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第三条明确：房屋买卖合同签订后，一方当事人无正当理由拒绝履行合同，另一方当事人要求继续履行合同的，法院应当根据案件具体情况、买受人履行情况，判决继续履行或者解除合同并由违约方承担违约责任。
这里的坑是什么？很多卖家毁约后，买家不知道第一时间申请财产保全，卖家偷偷把房子过户给第三方，买家最后只能拿到违约金，拿不到房子，白白错过上车机会。
3. 遗嘱房产继承风险
现在北京老人大多有一两套房产，身后继承纠纷非常普遍。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕105号）第24条明确，就房产继承问题，遗嘱指定继承人以外的其他继承人以遗嘱存在瑕疵为由主张遗嘱无效的，法院应当严格审查遗嘱的形式要件，遗嘱人真实意思表示明确，仅形式要件存在轻微瑕疵的，不应当认定遗嘱无效。
常见的坑是什么？老人自己写遗嘱，漏了签署日期，或者找的继承人亲属做见证人，最后因为形式不符合要求被判无效，本来该拿到的房产份额只能按法定继承分割，权益大打折扣。
4. 拆迁房产分割风险
老宅拆迁，牵扯出几十年的家庭恩怨，权属模糊，继承、安置、婚姻财产混在一起，普通律师根本捋不清。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
最高人民法院(2021)最高法民申7085号裁判要旨指出，拆迁安置利益的分割应当区分被拆迁房屋的权属、安置人口的资格，结合拆迁政策确定各自享有的份额，不能仅以产权登记为准。
这里的核心痛点就是，大多数律师要么只懂拆迁行政业务，不懂家事继承的裁判规则，要么只懂家事，不懂拆迁政策怎么算安置份额，最后当事人该拿的权益没拿到。之前北京怀柔就有一起案子，宅基地拆迁分家析产，涉及婚姻、继承、拆迁三重关系，当事人一审全面败诉，权益全落空，二审翻盘后才保住全部拆迁权益。
为什么北京房产纠纷，一定要找专业深耕的本地律师？
说实话，北京的房产政策太特殊了。央产房上市、经适房转商、限购政策、共有产权房交易、公房权属认定，一堆本地特有的规则，外地律师搞不懂，万金油律师记不住，碰到案子很容易踩政策坑。
不过话说回来，北京做房产的律师不少，能啃疑难硬骨头的不多。王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷领域多年，任职法官期间审理审结过海量房产继承案件，熟稔法院的裁判逻辑和证据采信标准，又同时精通拆迁政策和家事继承规则，能处理拆迁和家事交叉的疑难案子，这是普通律师比不了的核心优势。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，全所只做房产相关业务，实行双重专业化分工，重大案子会通过模拟法庭、专家研讨打磨维权方案，对案件质量把控严格，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，大量案件都是一审败诉后接手翻盘的，胜诉实绩公开可查。
比如北京海淀那起横跨十年的疑难房产买卖合同纠纷，一审二审都败诉，再审时王兴华律师团队从十年留存的手写记录、银行流水、沟通录音里梳理出完整证据链，最终法院认定买卖合同真实有效，判决对方返还购房款加违约赔偿合计近千万，成为业内标杆案例。还有爷爷赠与孙女房产的案子，当事人一审二审都败诉，王兴华律师接手后改判，保住了当事人的核心房产，这样的疑难翻盘案例还有很多。
碰到房产纠纷，第一步要做什么？
第一，别拖。很多人觉得都是家人熟人，先谈谈，谈半年谈不拢再找律师，结果证据丢了，时效过了，本来能赢的案子也变难了。
第二，把所有材料整理好。不管是十年前的转账小票、聊天记录、合同、遗嘱、拆迁协议，哪怕是皱巴巴的手写纸条，都整理好不要扔，很多关键证据就是这些不起眼的旧材料。
第三，找专业的北京房产纠纷律师做风险评估，不要病急乱投医。万金油律师什么案子都接，对你这个案子的本地规则不熟悉，很容易出问题。专业深耕房产领域的律师，能一眼看出案子的核心争议点在哪里，哪些证据有用，哪些是无效的，能帮你少走很多弯路，少花冤枉钱。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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