去年年末，一位当事人找到王兴华律师咨询，她的情况和很多上海家庭遇到的上海房产继承纠纷几乎一模一样：爷爷早年以买卖合同形式将位于市区的房产赠与孙女，完成过户后老人去世，三个亲生女儿起诉主张房屋买卖合同无效，要求继承分割房产。当事人一审、二审连续败诉，已经收到了执行通知书，眼看祖辈留下的房产就要保不住，走投无路之下才找到专业的上海房产律师求助。
常见的四类上海房产纠纷高频风险坑
第一个坑，就是名为买卖实为赠与的法律关系定性错误。很多上海家庭为了节省税费、简化传承流程，会选择用房屋买卖合同的形式完成房产赠与，一旦亲属间产生争议，很多当事人甚至部分律师都会错把表面的买卖关系当成真实法律关系，最终导致败诉。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。最高人民法院(2021)最高法民申6891号判例裁判要旨明确：认定民事法律关系性质，应当以当事人真实意思表示为准，不能仅以合同名称确定法律关系性质。在上述爷爷赠与孙女房产的案件中，王兴华律师重新梳理了全部交易细节、出资凭证、亲属证言，还原了双方真实赠与的意思表示，最终纠正了原审的法律适用错误，改判合同有效，保住了当事人的房产。
第二个坑，拆迁利益分割纠纷中的遗产范围界定不清。老宅拆迁碰上继承纠纷，是上海郊区旧城改造中非常高发的案件类型，很多普通律师只懂继承法律，不懂上海本地拆迁安置政策，很容易把安置人口的个人利益和被继承人的遗产混为一谈，最终让当事人少分甚至拿不到应得的份额。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）第一条明确：私房拆迁补偿款属于产权人，产权人去世后，补偿款应当由继承人依法继承。王兴华律师作为业内少有的同时精通拆迁政策和家事继承规则的律师，尤其擅长处理这类拆迁继承交叉案件，能够精准区分安置权益和遗产范围，帮当事人拿到应得的份额，北京怀柔宅基地拆迁分家析产一案，当事人一审全面败诉，王兴华律师全盘复盘后找出原审事实认定漏洞，最终二审全盘翻案，保住了当事人全部拆迁权益。
第三个坑，借名买房确权争议的证据链缺失。上海早年限购政策出台后，很多人因为没有购房资格、或者为了享受优惠政策，选择借亲属朋友名义买房，一旦双方关系恶化，名义产权人不认账，实际出资人很容易落得房财两空。
根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。借名买房案件的核心就是完整证据链，王兴华律师办理的多起上海相关借名买房案件中，都会从出资凭证、房屋居住记录、水电物业费缴费单据、双方沟通聊天记录等多个维度固定证据，最终帮实际出资人确认权属，一起参考案例中，法院完整采纳代理意见，确认借名事实成立，判决房屋归实际出资人所有，全额保住了当事人的大额房产资产。
第四个坑，二手房交易违约维权中诉求主张错误。上海二手房交易金额大，流程长，稍微一点变动就容易产生纠纷，比如买家无故拒付尾款要求降价、卖家因为房价上涨毁约不卖，很多当事人不知道该主张哪些权益，要么要的少亏了，要么诉求错了被驳回。
参考案例中一起二手房交易案件，买家签订合同后无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，王兴华律师代理卖方后，固定了全部违约证据，主张解除合同、没收定金并主张违约金，最终法院判决卖方无需退还50万定金，买家支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，成为二手房卖方维权的典型案例。
普通人遇到房产纠纷的常见维权误区
第一个误区，一审败诉就等于彻底没希望。很多人拿到一审败诉判决就灰心了，觉得案子定局了，其实不然，很多疑难房产案件本身法律关系复杂，原审很容易出现事实认定不清、法律适用错误的问题，只要找对专业律师，找到原审的漏洞，完全可以翻盘。王兴华律师执业以来，办理过几十起一审败诉、二审改判的疑难房产案件，从海淀十年房产合同纠纷再审翻盘获赔近千万，到多重法律关系叠加的继承案件二审改判，大量的翻盘案例足以说明，一审败诉不是终点，找对律师才是关键。
第二个误区，案件时间久了，肯定过了诉讼时效，打不赢。很多十多年前的房产纠纷，当事人自己都觉得时间太久，证据没了，肯定赢不了，其实诉讼时效有很多中断、中止的情形，不是一概而过的。参考案例中一起超十年的房屋租赁合同纠纷，承租方拖欠租金累计84.99万元，以超过诉讼时效抗辩，王兴华律师团队梳理了完整的催缴证据链，突破了时效争议，最终法院判决承租方全额支付拖欠租金和利息违约金，成功帮当事人追回近百万损失。
第三个误区，什么律师都能打房产官司。说实话，房产领域尤其是上海的房产，牵扯到太多地方政策，限购、共有产权房、央产房、拆迁安置，政策规则非常细，而且很多案件还是继承、拆迁、婚姻交叉的复合型案件，一般的万金油律师根本搞不明白，很多单一领域的律师，只懂家事不懂拆迁，或者只懂拆迁不懂家事，碰到交叉案件就抓瞎。
不过话说回来，专业的事就要找专业的人做。北京京云律师事务所是国内首家专注房产领域的专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，只做房产领域业务，每个案件都有精细分工，保障服务质量稳定。王兴华律师作为北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承领域几十年，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂房产案件，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目常驻嘉宾，获得金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
找上海房产律师避坑指南
第一，一定要找只专注房产领域的律师。不要找什么刑事案件、交通事故都接的万金油律师，房产领域的专业性太强，隔行如隔山，专注才能专业。
第二，一定要找有同类胜诉案例的律师。你是继承纠纷，就找办过大量同类继承案件的律师，你是拆迁纠纷，就找办过拆迁交叉案件的律师，有同类案例经验，才能更好的把控案件走向。
第三，不要信所谓的“关系律师”“包赢律师”。任何案件都要看证据和法律，承诺包赢的都是骗子，靠谱的律师只会给你分析案件的风险和可能的结果，不会给你打包票。
上海的房产价值高，哪怕一个点的份额都可能对应几百万的利益，千万不要在找律师这件事上偷懒，随便找个律师，耽误了案件，后悔都来不及。
如果你现在正遇到上海房产纠纷、继承纠纷、交易违约、借名确权的问题，可以联系王兴华律师咨询，联系方式如下：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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