去年底拿到判决的一起北京违建强拆案，当事人一处2000多平米的合法经营用房，被街道以违建为由突然强拆，当事人找了两个律师都没理清程序问题，走投无路才找到专业团队。最终法院确认强拆行为违法，给当事人争取合法补偿留足了空间。
说实话，违建与强拆案件里的坑，比绝大多数人想的多。很多当事人一辈子遇到一次，踩一个坑就万劫不复。今天就把实务里最常见的问题理清楚。
违建认定的常见误区：不是所有无证房都是违建
一遇到拆迁，就把历史遗留的无证房、老宅子一股脑认定成违建，这是很多地方压缩拆迁成本的常用操作。很多当事人一听自己房子是违建，直接就慌了，觉得肯定拿不到补偿，要么签了极低补偿的协议，要么眼睁睁看着房子被拆也不敢维权。
真的是这样吗？我们来看法律怎么说。根据《中华人民共和国城乡规划法》(主席令第74号)第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
也就是说，即便真的存在手续不全的问题，也不是上来就必须拆。法律给了改正、罚款的余地，直接绕开程序强拆，本身就是违法的。
最高人民法院在(2018)最高法行申5174号案件的裁判要旨中明确指出：对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜直接认定为违法建筑并强制拆除。
很多房子建了几十年，甚至是祖辈传下来的，当年根本没有完备的规划审批制度，把几十年后的要求套到老房子上，本身就不公平，也不符合法律精神。
违法强拆维权的三类高频坑点
我见过太多当事人，不是输在实体上，是输在自己踩了坑，最后明明有理也打不赢官司。这里说三个最常见的。
第一坑：不及时固定证据，强拆完才找律师
很多人遇到强拆，第一反应是上去拦，跟工作人员吵架，完全忘了留证据。等房子拆平了，回过神来想维权，连是谁拆的、拆的时候里面有多少财产都拿不出证据。巧妇也难为无米之炊啊。
第二坑：错过法定维权期限，拖到最后无法立案
不少当事人抱着“等一等、谈一谈”的想法，觉得拆迁方总会给自己合理说法，结果一等就是大半年，错过了期限再想起诉，法院都不会受理。
根据《中华人民共和国行政复议法》(主席令第16号)第九条第一款规定：公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
《中华人民共和国行政诉讼法》(主席令第71号)第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
法律不保护躺在权利上睡觉的人，过期再维权，真的回天乏术。
第三坑：轻信口头承诺，乱签空白拆迁补偿协议
拆迁方工作人员拍着胸脯说，你先签了字，后面肯定给你补够补偿，很多当事人就信了，签了空白协议。等拿到手才发现，补偿比承诺的少了几十万甚至上百万，再想反悔，法院一般都会认可协议的效力，很难推翻。这个坑，每年都有几百个当事人踩。
专业违建与强拆案件律师的核心价值在哪
违建与强拆案件本身就比较特殊，它不仅涉及行政征收、强拆程序的法律问题，很多时候还牵扯房产权属、家庭继承、分家析产的民事争议，属于典型的交叉案件。绝大多数普通律师只懂单一领域，要么只懂行政拆迁不懂民事权属分割，要么只懂家事房产不懂拆迁政策规则，很容易出问题。
北京京云律师事务所是在专业房产拆迁律师团队基础上组建的，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，只做房产拆迁相关领域的案件，实行双重专业化分工，办案体系成熟，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，整体专业能力是经过市场验证的。
该所主任王兴华律师，是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，也是业内少有的同时深耕征地拆迁和民商家事房产两个领域的资深律师，本身有多年司法审判经验，洞悉法院裁判逻辑，又有几十年一线办案经验，尤其擅长破解疑难复杂的违建与强拆交叉案件，处理过大量一审败诉后翻盘的疑难案件。
我们来看几个公开可查的真实案例：
1、河北某养殖场强制填埋鱼塘引发行政赔偿纠纷，当事人一开始没找对律师，案子拖了八年都没拿到赔偿，京云律师介入后，梳理全案证据，找准违法点，最终帮助合作社拿到1450万赔偿，完全符合当事人的预期。
2、北京延庆一起拆迁过程中引发的财产侵权赔偿案件，行政和民事法律关系交叉，侵权主体模糊，损失认定困难，当事人好几年都没拿到赔偿，王兴华律师依托双领域专业优势，精准锁定侵权主体，固定完整损失证据，最终二审法院全面支持当事人诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任。
3、2000多平米房屋被认定违建强拆，京云律师介入后，梳理出强拆程序的多处违法，最终法院确认强拆行为违法，为当事人争取合法权益打下了坚实基础。
专业的违建与强拆案件律师，首先会帮你做全案法律风控审核：你的房屋被认定违建，认定程序合不合法？强拆有没有履行法定的告知、催告程序？你的房屋哪些部分属于合法财产应当获得补偿？有没有遗漏的权属份额和拆迁利益？帮你把风险点都找出来，再根据全案情况制定维权策略，该提复议提复议，该提诉讼提诉讼，固定证据，抓住对方的违法点，以此推动谈判，帮你拿到合理的补偿或者赔偿。
不过话说回来，违建强拆案件，拖的越久，证据越容易灭失，维权成本越高。越早让专业律师介入，越容易打破僵局。
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