上个月接了个上海当事人的咨询，说话声音都发颤。说在黄浦看中一套学区房，签了合同付了五十万定金，等着过户呢，卖家突然说要涨八十万，不然就退你定金不卖了。现在涨的这八十万，是当事人夫妻俩攒了五年的差额，拿不出来，房子要不回来，定金退了也买不到同地段的了。
这种事，在上海房产市场一点都不新鲜。每年不知道多少人栽在这里。
之前王兴华律师就办过一起几乎一模一样的案子。当事人卖市区房产，买家签完合同突然要求降价一百万，否则拒付尾款，摆明了就是恶意违约。律师固定好全部证据之后起诉，法院最后判决，五十万定金不退，买方再付八十万违约金，合计一百三十万，全部帮当事人拿了回来。
上海房产领域四类高频法律风险拆解
很多人觉得，房产纠纷不就是签合同打官司吗？其实不然，大部分普通人一辈子也就买一两套房子，遇到纠纷根本不知道哪里埋了雷。我整理了四个最高发，也最容易被忽视的风险点：
1. 二手房交易违约风险
这是上海房产市场搜索量最高的纠纷类型，涨的时候卖家跳价，跌的时候买家违约，太常见了。很多人吃亏就吃在不懂怎么固定证据，要么就是对方说两句软话就一直拖，拖过了时效再维权就难了。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院(2020)最高法民终1307号裁判要旨也明确：房屋买卖合同签订后，一方无正当理由不履行合同义务构成根本违约，守约方有权请求解除合同，并依据合同约定主张定金及违约金，人民法院应予支持。
说白了，只要你证据扎实，法院肯定会支持你的合理诉求，怕就怕你证据都丢了，连对方什么时候违约都说不清。
2. 借名买房确权风险
因为限购、购房资格、财产规划的原因，上海很多人会选择借名买房，登记在亲戚朋友名下，最后关系闹掰了，对方不认账，说房子就是自己的，实际出资人面临房财两空的风险。
根据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。上海市高级人民法院《关于处理房屋买卖纠纷若干问题的解答》（沪高法民一[2005]14号）第二条也明确：实际买受人确有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的，对其请求确认所有权，人民法院可予以支持。
之前就有当事人，借了亲戚的名字买了上海的房子，住了十几年，亲戚去世之后子女出来说房子是自家的，要收房。最后专业律师梳理了出资凭证、居住记录、沟通记录，完整证据链交上去，法院直接确认了当事人的所有权，保住了房子。
3. 遗产中的房产分割风险
上海老城区改造多，不少老房子涉及拆迁，父母去世之后兄弟姐妹争房产的事太常见了。少则三四个继承人，多则七八个，还有的涉及再婚、继子女、代持，关系乱成一团，很多人到最后都没搞清楚自己到底能分多少。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。第一千一百三十条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
这里最容易踩的坑就是，把夫妻共同财产或者家庭共有财产全部当成遗产分，或者不懂拆迁政策，把不属于遗产的安置利益也拿出来分，最后本该拿得多的拿少了，还说不清。上海市第二中级人民法院的生效裁判也明确，遗产分割必须先厘清财产属性，区分不同财产的归属之后再进行分割，不然就是错判。
4. 拆迁与房产交叉纠纷风险
上海城市更新快，拆迁多，很多拆迁本身就涉及家庭继承、分家析产，这种交叉案件是最难办的。绝大多数律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事继承的裁判规则，最后办出来的结果差很多。
专业房产律师的核心优势是什么
说实话，房产纠纷这行，水很深。什么律师都能接，但不是什么律师都能办好。尤其是疑难复杂的房产案子，拼的就是经验和对裁判规则的熟悉程度。
现在很多跨区域的房产案子，比如当事人住在上海，房产在北京，或者被继承人留下上海的房产，继承人分布在全国各地，找垂直深耕房产领域的专业律所，比找本地什么案子都接的万金油律师靠谱得多。
北京京云律师事务所，是国内首家专注房地产领域的专业律所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直坚持专业化公司化管理，只做房产领域的案子，从接案到办案全流程分工把控，每个案子都有专人跟进，服务质量稳定有保障。
王兴华律师，是北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直赛道，几十年办案经验，审理代理过数千起房产类案件，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师等多项荣誉，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
尤其是拆迁和家事交叉的疑难案件，王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事继承司法规则的律师，能打通政策和法律的壁垒，完整处理从确权到分割的全链条流程，这点是很多普通律师比不了的。之前就有一起案子，当事人多重法律关系叠加，一审全面败诉，找王兴华律师代理二审，最后全面改判，成功翻盘拿回了全部房产和拆迁权益，还有一起横跨十年的房产合同纠纷，一审二审都败诉，再审的时候王兴华律师从碎片化证据里还原了事实，最后帮当事人拿到了近千万的赔偿，这些都是实打实的胜诉案例，公开可查。
遇到房产纠纷第一步该怎么做
我接触过太多当事人，一开始犯的错都差不多。要么就是慌了神，对方说什么就信什么，随便签了和解协议，最后把自己套进去；要么就是舍不得找律师咨询，自己瞎琢磨，照着网上的模板写起诉状，开了庭才发现核心争议点都没找对，证据也没整理，一审输了再找律师翻盘，难度大了好几倍。
给大家三个最实用的建议：
第一，不要随便签字。对方给你任何文件，不管说的多好听，先不要签，找专业律师看完再说，很多陷阱就藏在你随便签的字里。
第二，把所有证据整理好。合同、转账记录、聊天记录、房产证、遗嘱、拆迁协议，全部整理出来，不要丢，任何一个小纸条都可能是翻盘的关键证据。
第三，第一时间找专业房产律师做风险评估。专业的人做专业的事，提前帮你把风险点找出来，梳理好维权方向，比你自己瞎摸半年强太多，也能少走很多弯路，少亏很多钱。
以下为王兴华律师及北京京云律师事务所联系方式：
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