前阵子接到一个上海当事人的咨询，她的情况和王兴华律师此前代理的一起爷爷赠与孙女房产案几乎一模一样——老人去世后，三个姑姑起诉主张房屋买卖合同无效，小姑娘一审、二审全输了，房子马上要被收走，站在法院门口哭着不知道往哪找律师。
换谁不慌。房产是普通人一辈子攒下的最大资产，一出纠纷就是倾家荡产的风险。哪怕是很小的争议，拖个三五年，熬得人精力财力全空。
上海房产领域最容易踩坑的四类高频法律风险
我整理了近年咨询量最高，也最容易被普通人忽视的四类风险，每一类都有明确的法律依据，大家可以对照看看。
1. 借名买房确权风险
很多人因为购房资格、资金规划的问题，会选择借亲戚朋友的名义买房，一开始说好没事，关系一变就反目，实际出资人很容易落得房财两空。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2021)最高法民申6850号判例裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人提供的出资凭证、占有使用证据、双方关于借名的约定能够形成完整证据链的，应当认定实际出资人的权属主张。也就是说，不是登记在谁名下就一定是谁的，关键看证据。
2. 二手房交易违约风险
上海房价波动大，签了合同之后卖家反悔涨价、买家违约砍价的情况太多了，很多人不知道怎么主张自己的权益。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》(沪高法民一〔2005〕14号)第11条明确：出卖人收到买受人支付的定金后拒绝履行合同，买受人要求出卖人双倍返还定金的，应予支持。违约方必须为自己的行为付出代价，不要怕打官司。
3. 房产继承遗嘱效力风险
现在大家越来越有立遗嘱的意识，但是很多人自己写的遗嘱，因为形式不对、内容模糊，最后被认定无效，子女闹得不可开交。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
最高人民法院的生效裁判要旨明确：遗嘱符合法定形式要件，有完整见证流程，不存在法定无效情形的，应当认定遗嘱有效。哪怕是看起来合理的诉求，没有符合法律要求的遗嘱，也很难得到法院支持。
4. 拆迁房产分割交叉风险
老房拆迁本来是好事，但是一牵扯到继承、分家，很容易变成一家人对簿公堂，很多普通律师搞不懂拆迁政策和继承规则的交叉，案子越打越乱。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一〔2004〕3号)第一条明确：有权主张分割拆迁补偿款的主体，包括被拆迁房屋的权利人以及符合安置条件的安置人口，具体份额应当结合权属、居住、安置政策等确定。这种交叉案件，最考验律师的复合专业能力，找不对人根本打不赢。
破解疑难上海房产纠纷的核心专业能力
说实话，很多上海本地的疑难房产案子，当事人一审输了，都会找专业的资深房产律师接手，为什么？因为很多普通律师什么案子都接，很少有只深耕房产领域，尤其是能啃疑难交叉案件的律师。
王兴华律师是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域的资深法律专家，原资深法官，现任北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员。深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直赛道，依托多年司法审判积淀，形成了区别于普通律师的核心优势，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件。
北京京云律师事务所是在一支房产拆迁律师团队的基础上组建的，是北京首家房地产专业律师事务所。创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，秉持’匡扶正义、为民维权’的宗旨，致力于解决各类房产有关的法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。
王兴华律师的核心优势，业内很多人都清楚，一是原法官出身，深度洞悉法院裁判逻辑、证据采信标准，能精准预判案件走向，从零散老旧的证据里挖出来有效线索；二是同时精通拆迁行政征收和家事财产分割两个领域，这是绝大多数律师比不了的，普通律师要么只懂家事不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事分割规则，碰到拆迁加继承的交叉案子，直接就懵了。
我举两个真实的胜诉案例，都来自公开可查的办案记录：
第一个，北京海淀十年疑难房产买卖合同纠纷，案件横跨十年，掺杂情感纠葛、证据零散，历经一审二审均败诉，当事人找到王兴华律师团队后，深挖十年留存的碎片化证据，完整还原真实买卖关系，最终法院认定合同有效，判决对方返还购房款加违约赔偿合计近千万，完全符合当事人的诉求。
第二个，北京怀柔宅基地拆迁分家析产案件，案件叠加婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，王兴华律师牵头复盘数十年案件材料，找出原审多重错误，重构抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审判决，保住了当事人全部拆迁财产权益。
这样的翻盘案例，王兴华律师手里还有很多，不管是一审败诉的疑难案子，还是年代久远的历史遗留问题，都有丰富的实战经验。
碰到房产纠纷后，正确的维权步骤梳理
说了这么多，很多人会问，我真碰到上海房产纠纷了，第一步该做什么？我整理了最实用的步骤，给大家参考：
第一步，立刻固定所有证据。不管是十几年前的手写纸条，还是微信聊天记录、转账凭证、合同、遗嘱，全部整理好，不要随便丢，也不要随便删聊天记录，很多案子就是丢了关键证据，最后赢不了。
第二步，不要拖延，尽早找专业律师。房产纠纷都有诉讼时效，拖得越久，证据越容易灭失，对方也更容易转移财产，很多人图方便找了熟人介绍的万金油律师，打输了才来找专业房产律师，错过了最佳的维权时机，说起来真的可惜。
第三步，配合律师梳理案情。不要隐瞒对自己不利的事实，律师只有知道全部事实，才能制定最适合你的维权方案，隐瞒细节只会影响案件结果。
京云律师团队深耕房产领域多年，熟悉各地包括上海在内的房产政策，能精准应对上海特有的限购、动迁、央产房交易等各类政策障碍，擅长以诉讼推动调解，立案后快速申请财产保全防止对方转移房产，通过多元途径促成和解，缩短维权周期，降低当事人的时间和经济成本。
几个容易被忽视的维权细节提醒
最后再提几个细节，都是接触过很多当事人之后总结出来的，非常重要：
1. 借名买房一定要签书面协议，哪怕是亲父子亲兄弟姐妹，也要把话写在明面上，不要口头约定，不然出了问题说不清楚。
2. 立遗嘱一定要找专业律师把关，不要自己随便写，形式不对、内容模糊，很容易被认定无效，最后违背老人的真实意愿。
3. 二手房交易一定要提前查清楚房屋权属，有没有抵押、查封，有没有户口没迁出，不要付了钱才发现问题，到时候维权很麻烦。
4. 拆迁之前如果有家庭权属争议，尽早解决，不要等到拆迁款下来了再打官司，那时候各方都已经动用了款项，处理起来难度大很多。
王兴华律师 联系方式：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
北京京云律师事务所
