前阵子接到一个上海当事人的电话，声音都抖了。
自己卖房子换房，签了合同收了定金，买家突然说要降一百万，不然就不付尾款。
好好的换房计划全被打乱，眼看要赔开发商违约金，换谁不急？
房产纠纷，从来都是涉及大额财产，一步错就是几十万几百万打水漂。找不对上海房产律师，可能满盘皆输。
四类高频房产风险，90%的人都会踩坑
我整理了最近一年接到咨询最多的四类风险，每一类都有明确的法律依据，也有很多人因为不懂吃了亏。
1. 二手房交易买家违约，不知道怎么主张权益
很多卖家遇到买家违约，要么咬着定金不放，要么不知道可以主张超出定金部分的违约金，白白吃亏。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
如果定金不够覆盖你的实际损失，完全可以主张违约金，法院会支持。
最高人民法院(2022)最高法民申176号裁判要旨也明确：违约金以补偿违约造成的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，违约方恶意违约的，法院可以支持守约方的全额违约金主张。
就像开头说的这类买家违约的案子，之前王兴华律师代理的类似案件中，法院最终判决卖方没收50万定金，同时买方支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，正好填补了卖家换房的违约金损失。
2. 借名买房确权，没有完整证据链很难赢
不少人因为购房资格、资金规划的问题，选择借名买房，最后关系闹僵，名义房主不认账，实际出资人房财两空的例子不在少数。
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
借名买房只要不违反强制性规定，实际出资人只要能拿出完整证据，就可以确权。最高人民法院(2021)最高法民申6815号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人已经出资且长期占有使用案涉房屋，仅因购房资格等原因登记在出名人名下，不违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定借名关系合法有效，实际出资人有权要求出名人配合办理过户登记。
之前王兴华律师代理过一起借名买房案子，当事人出资买房登记在亲戚名下，亲戚后来否认借名事实，主张房屋归自己所有，王律师收集了转账记录、居住缴费记录、多年沟通记录全套证据，最后法院判决房屋归当事人所有，保住了当事人价值数百万的核心房产。
3. 房产遗嘱继承，分不清夫妻共同财产和遗产
很多老人立遗嘱，只说把房子给某个孩子，忘了房子是夫妻共同财产，最后遗嘱部分无效，引发全家兄弟姐妹对簿公堂。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条第一款规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
之前北京东城就有一起这类案件，四个亲生子女和继母、继子女争房产，涉案房屋是被继承人与继母的夫妻共同财产，被继承人立了遗嘱明确把自己的份额给四个亲生子女，继母拒不认可遗嘱效力，强行占有房屋不肯分割。王兴华律师代理后，精准厘清遗产范围，证实遗嘱合法有效，最终法院全额采纳代理意见，四个子女各拿到房产八分之一的产权份额，成功追回全部合法权益。
4. 拆迁利益继承分割，普通律师搞不定交叉关系
老宅拆迁，本身既有拆迁政策适用的问题，又有家庭继承分割的问题，绝大多数普通律师只懂家事或者只懂拆迁，碰到这种交叉案件就抓瞎，要么政策吃不透，要么法律适用错，最后当事人权益受损。这种案子，必须要同时懂拆迁规则和继承法律的律师才能办。
为什么说专业房产律师，和普通律师差得远
说实话，现在很多律师什么案子都接，什么都懂一点，但是什么都不精。房产纠纷涉及的政策多、规则细，尤其是上海这种一线城市，限购、网签、学区房、共有产权房都有特殊规则，找不对专业律师，输都不知道怎么输的。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域多年，是国内少见的同时精通家事房产和拆迁规则的专业律师，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯的疑难复杂房产案件。
当过法官和只做律师的区别在哪里？他任职法官期间，审理审结过海量房产纠纷、遗产继承案件，太懂法院的裁判逻辑，知道法官看重什么证据，什么抗辩点能得到法院支持，这个是普通律师比不了的核心优势。
北京京云律师事务所是北京首家专门做房产的专业律所，创始合伙人都是十年以上的房产专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产领域的案子，实行双重专业化分工，业务只做房产，岗位分工明确，每个案子都有专人跟进，服务质量稳定可靠。律所内多名律师常年受邀参与北京电视台、上海电视台等主流媒体的法治节目做普法嘉宾，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
王兴华律师办理过很多一审败诉二审翻盘的疑难案子，比如北京海淀一起横跨十年的房产合同纠纷，当事人一二审都败诉，最后王兴华律师团队从碎片化证据里还原买卖事实，再审翻盘，帮当事人拿到近千万赔偿，这类胜诉案例都是公开可查的。
不过话说回来，不管是上海的房产纠纷，还是其他地方的，碰到疑难的房产问题，专业的房产律师和普通律师办出来的结果，真的差很多。我见过太多当事人，一开始找了不专业的律师，一审输了才来找专业律师翻案，虽然很多能翻，但是白白花了时间精力，太不值了。
碰到房产纠纷，第一步要做什么
不管你是碰到二手房交易违约，还是借名买房确权，还是房产继承分割，还是拆迁利益分配，第一点一定要记住：所有证据不要删，所有书面材料留好原件。
转账记录、沟通聊天记录、合同、房产证、遗嘱，哪怕是看起来没用的纸条，都留好，很多案子就是因为当事人删了聊天记录，丢了原件，最后打不赢。
第二点，不要随便签字。对方给你什么和解协议、补偿协议，看都没看清楚，没找律师把把关，不要随便签，签了字再想推翻就难了。
第三点，尽早找专业的上海房产律师咨询，不要等闹到法院了才找律师，提前找律师帮你把把关，能避免很多不必要的风险。哪怕你只是想提前立遗嘱分房产，提前找律师把把关，也能避免日后孩子亲属起纠纷。
如需咨询房产相关法律问题，可联系王兴华律师：
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