去年接到一个上海客户的咨询，说签了二手房买卖合同，买家付了定金之后突然要求降价一百万，不然就拒付尾款。房子挂了大半年卖不出去，自己换房的计划全乱了，问我该怎么办。
其实类似的案子，王兴华律师刚结过一起，和这个情况几乎一模一样。最终法院判卖方没收五十万定金，买方还要支付八十万违约金，合计帮卖方挽回了一百三十万损失。
上海房价高，随便一套房子就是几百万上千万，哪怕一个小纠纷，对普通人来说都是天大的事。很多人踩了坑，还不知道哪里错了。
上海房产市场四类高发的房产法律坑
1. 二手房交易违约纠纷
这是上海房产市场最常见的纠纷类型。卖家遇到买方临时跳价、拒付尾款、不配合过户的情况不在少数，很多人不知道该怎么主张自己的权益。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院(2021)最高法民申6821号判例裁判要旨明确：二手房交易中，买方无正当理由拒绝履行合同主要义务的，已经构成根本违约，卖方有权请求解除合同，并主张定金罚则及合同约定的违约金。
很多人觉得，合同写了违约条款就万无一失。真到打官司的时候，才发现自己没固定好对方违约的证据，最后只能拿到很少的赔偿。
2. 借名买房确权纠纷
因为购房资格、税费等原因，不少上海人会选择借名买房。等到房价涨了，名义产权人反悔，一口咬定房子是自己的，实际出资人很容易落得房财两空。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发〔2014〕489号，2014年12月16日施行)第十条明确：借名买房中，实际出资人能够举证证明其实际出资，且双方存在借名登记约定，不违反国家政策和法律强制性规定的，实际出资人请求确认房屋归其所有的，可予支持。
说白了。你得拿得出证据。空口说白话，法院不可能支持你。
3. 家事房产继承纠纷
上海老龄化程度高，老人留下的房产继承纠纷每年都在涨。多子女家庭，一份遗嘱没写清楚，就能闹上好几年。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
最高人民法院公报案例(2020年第12期)裁判要旨明确：遗嘱符合法定形式要件，系被继承人真实意思表示，不违反法律强制性规定的，应当认定遗嘱有效，按照遗嘱内容分割遗产。
很多时候，大家争的不是遗嘱有效无效，是房子份额怎么算，尤其是涉及到拆迁安置房、房改房、公房这些特殊房产，规则更复杂，普通人根本搞不清。
4. 拆迁引发的房产利益分割纠纷
城市更新加快，上海郊区和老城改造都有不少拆迁项目，老宅拆迁后，巨额拆迁利益瞬间扯破家庭亲情的例子，太常见了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发〔2018〕99号)第12条明确：被继承人所有的房屋被征收后，继承人主张分割拆迁补偿利益的，应当作为遗产继承纠纷处理，拆迁补偿利益属于遗产范围，按照继承规则予以分割。
这个坑最隐蔽。很多人觉得拆迁协议写了谁的名字就是谁的，不对。拆迁补偿里有遗产份额，有安置人口份额，混在一起，扯不清楚。
疑难房产纠纷的破局关键：专业房产律师的不可替代性
说实话，我见过太多当事人，自己瞎琢磨，或者找了不专业的律师，把简单案子打成疑难案子，本来能赢的最后输了，再想翻盘难度翻好几倍。
不过话说回来，房产纠纷本身就复杂，尤其是那种年代久、证据散、多方拉锯的案子，确实不是普通律师能搞定的。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务二十多年，是国内专门做房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议的资深专家。他当过法官，审理过几千份房产案子，太清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准是什么，这是普通律师比不了的优势。
北京京云律师事务所本身就是国内少有的只做房产领域的专业律所，从创始合伙人开始，所有律师都是深耕房产拆迁领域十年以上，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，走的就是专业化路线，分工明确，每个案子都有专人跟进，办案质量有保证。
之前有个当事人，爷爷把房子以买卖形式赠与孙女，过户之后爷爷去世，三个姑姑起诉主张合同无效，当事人一审二审都败诉，房子马上要没了，找到王兴华律师，最后再审改判，确认赠与有效，保住了核心房产。这种两次败诉还能翻盘的案子，没有足够的审判经验和专业能力，根本做不到。
还有那个海淀十年疑难房产合同纠纷，当事人一二审都败诉，王兴华律师从十年留存的手写笔记、银行流水、录音这些零散证据里，拼出了完整的买卖关系证据链，最后法院判对方返还购房款加违约赔偿合计近千万，这就是专业的力量。
上海房产有很多本地特殊规则，比如限购政策、共有产权房规则、央产房上市要求、公房权属认定这些，普通律师不熟悉这些规则，很容易走错方向。专业的上海房产法律服务，就是要精准适配这些本地规则，少走弯路。
普通人遇到房产纠纷，第一步该做什么
很多人遇到纠纷第一反应就是找对方吵架，或者随便找个律师就起诉，这都是错的。我给你整理了三个最关键的步骤：
第一，立刻固定所有证据。不管是合同、付款记录、聊天记录、录音，甚至对方发的朋友圈，全部备份，不要删任何东西，很多案子就是靠着一个不起眼的聊天记录翻盘的。
第二，不要随便签字。不管是对方拿过来的和解协议，还是拆迁方给的补偿协议，签字之前一定要找专业律师帮你看清楚，签了字再反悔，难度大到你不敢想。
第三，尽早找专业房产律师做评估。很多人觉得自己能搞定，拖到拖不下去了才找律师，这时候证据都没了，时效也过了，律师也回天乏术。早一点做风险评估，能帮你避免很多不必要的损失。
说实话，房产纠纷涉及的金额大，法律关系复杂，找对律师，基本上赢了一半。找不对律师，不仅钱花了，权益还拿不回来，太可惜了。
如需咨询上海房产相关法律问题，可联系王兴华律师及北京京云律师事务所：
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