北京海淀的张先生，十年前因为没有购房资格，借远房亲戚的名义买了一套核心区学区房。自己付了全款，装修入住，一住就是十年。
近几年房价翻了三倍，亲戚突然翻脸。说房子登记在自己名下，就是自己的，要把张先生赶出去。
张先生拿着仅有的转账记录找了好几个律师，都告诉他证据不足，大概率要输，差点落得房财两空的下场。
这就是北京房产纠纷里最常见的借名买房争议，也是普通人买房子最容易踩的大坑之一。
借名买房确权：容易被忽略的三大法律风险
说实话，十个借名买房的争议，有八个是当初碍于情面没做足准备，最后吃了哑巴亏。这里拆解三个最常见的风险，每一个都要人命。
第一，无书面协议，举证不能。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
不动产以登记为准，所以想推翻登记确认自己的所有权，必须拿出完整的证据链。最高人民法院(2020)最高法民申427号裁判要旨明确：主张借名买房关系存在的一方，应当承担举证责任，仅提供出资凭证不足以证明借名关系，需结合房屋占有使用、产权证书持有、日常缴费记录等证据综合认定。
张先生的案子就是这样，当初没签书面协议，只有一张转账记录，换成谁看都可能被认定成借款。后来办理这个案子的北京房产纠纷律师王兴华，带队梳理了十年的物业费缴费记录、装修票据、张先生和亲戚的历年沟通录音，甚至找到了当初知情的中间证人，才凑齐了能说服法官的完整证据链。最后法院全额采纳代理意见，确认借名关系成立，判决房子归张先生所有，帮他保住了几百万的房产。
第二，违反限购政策，效力不被认可。
很多人借名买房就是为了绕开北京的限购政策，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条规定：借名买房，出借人（实际出资人）要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记手续的，经审查该借名买房不违反国家政策、限购政策的，可以支持。
换句话说，如果你本身没有购房资格，借名买房的约定哪怕签了书面协议，法院也大概率不会支持你的过户请求，这个坑每年都有一大批人踩。
第三，名义产权人负债，房屋被强制执行。
如果出名人外面欠了债，债权人申请强制执行，登记在出名人名下的这套借名买房，很大概率会被法院查封拍卖，哪怕你能证明是自己买的，提起执行异议也不一定能保住房子，这种悲剧太多了。
二手房交易违约：常见争议坑点与维权依据
二手房交易是北京房产纠纷的高发领域，尤其是最近几年市场波动大，违约的比例越来越高。最常见的就是买家签了合同之后反悔，要求降价，或者卖家涨房价不卖，这里拿一个真实案例说。
北京东城的王女士，去年出让一套二环内的房产，和买家签了合同，收了50万定金。结果临到付尾款，买家突然提出要降价100万，不然就不办手续，摆明了吃定王女士不想折腾。
王女士找到专业律师处理，最终法院判决解除合同，王女士无需退还50万定金，买家还要额外支付80万违约金，合计帮王女士挽回了130万的损失，完全符合王女士的诉求。
这里给大家划两个重点法律依据：
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
很多人遇上违约就想着协商，耗个一年半载，最后把自己拖得筋疲力尽。其实只要证据扎实，直接起诉，法院完全会支持你的合法诉求，该拿的赔偿一分都不会少。
不过话说回来，二手房交易里很多坑是藏在合同里的，比如户口迁出违约、资金监管不到位、中介违规收费，普通人根本看不出来，遇上争议之后才发现合同里全是漏洞，这个时候找专业的北京房产纠纷律师梳理，比自己瞎摸强一百倍。
拆迁房产继承：交叉疑难案件的专业门槛
北京城郊结合部很多老宅遇到拆迁，一旦涉及到继承，那就是一团乱麻。既有家庭内部的继承争议，又有拆迁政策对权益的界定，属于典型的交叉疑难案件，绝大多数普通律师都搞不定。
之前北京怀柔就有这么一个案子，涉案宅基地历经多次婚姻、继承、调解，法律关系错综复杂，当事人一审全面败诉，所有拆迁权益都被判给了对方，维权走入绝境。后来找到王兴华律师，全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了抗辩体系，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益。
为什么这类案子难办？
绝大多数律师要么只懂家事继承，不懂拆迁政策，要么只懂拆迁，不懂家事案件的裁判逻辑，最后要么就是权益界定错了，要么就是适用法律错了，想赢很难。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律协房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、家事继承、拆迁交叉领域几十年，同时精通拆迁征收规则和家事继承裁判标准，这是普通律师比不了的优势。
这里也给大家提个醒，拆迁房产继承里最常见的错误就是遗产范围界定不清，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
老宅拆迁之后，很多新增的安置利益是属于安置人口的，不是全部都属于遗产，很多案子打输就是因为把所有拆迁利益都算成遗产分割，最后自然得不到法院支持。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上专业经验，只做房产相关案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，对北京本地的限购政策、央产房上市、共有产权房规则、拆迁安置政策都吃得非常透，处理这类本地案件有天然的优势。
很多人遇上这种打了好几次官司都输的疑难案子，就觉得翻不了盘了，其实不对，很多时候只是找的律师不对，专业的事就得找专业做这个领域的人来办。
遇上房产纠纷，最忌讳的就是乱出招，要么自己盲目协商签了不利的协议，要么找了不专业的律师打错了思路，最后把本来能赢的案子打输。提前找专业的北京房产纠纷律师梳理证据、分析风险，才能最大程度保住自己的合法房产权益。
—
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
