上个月碰到一个从上海来咨询的当事人，五十多岁，拿着一沓皱巴巴的转账记录，蹲在律所走廊抽烟，说二十年前凑钱给儿子买婚房，那时候自己没有上海购房资格，就借远房表弟的名字买了外环一套90平的商品房，现在儿子要结婚，想过户，表弟翻脸说房子本来就是自己的，让他们一家搬出去。找了两个本地律师，都说证据不全，赢不了，急得头发都白了。
这种事，真不是个例。房产本身标的额大，随便一个小纠纷就是几百万甚至上千万的得失，一步错就是半辈子积蓄打水漂。就拿这起借名买房案子来说，其实是专业房产律师非常熟悉的经典场景，北京京云律师事务所王兴华律师就办过一起几乎一模一样的案子，最后成功帮当事人确权拿到了房子。
借名买房确权：三类高频风险坑你踩过吗？
借名买房是房产交易里非常常见的情形，要么是为了规避限购政策，要么是为了享受特定购房优惠，还有的是出于隐私或者财产规划的原因，但是这里面的坑，十个有九个踩不全。
第一个坑，就是借名合同的效力风险。很多人觉得，我掏了钱，房子我住，哪怕没签合同也能赢，不对。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申6804号裁判要旨明确：当事人为规避限购、限贷政策签订的借名买房合同，若不存在违反法律法规强制性规定的情形，并不当然认定无效，但实际出资人请求过户登记的，应当在其具备购房资格后主张。也就是说，如果你到现在还是没有购房资格，哪怕你是实际出资人，法院也不会支持你过户的诉求，这个是很多人容易忽略的大前提。
第二个坑，就是证据留存不足的举证风险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。很多人借名都是找亲戚朋友，碍于情面不签书面协议，只有一张银行转账记录，对方说这个钱是你欠我的还款，是你赠与我的购房款，你说不清楚，直接就输了官司。就像开头那个上海当事人，一开始只有转账记录，没有聊天记录，没有借名协议，连物业费都是交的原房主名字，根本拿不出直接证据，这不就是给对方送机会吗？
第三个坑，就是名义产权人债务导致房产被执行的风险。很多人借名之后十几年不过户，结果名义产权人欠了外债，被人起诉，房子直接被法院查封了，这时候你再想提异议，就要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要求：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个条件缺一个都不行，很多人就是缺第一个书面合同，最后房子被执行拍卖，哭都没地方哭。
二手房交易违约：卖家毁约后你该怎么维权
除了借名买房，二手房交易违约是上海房产纠纷里第二高发的类型，最近几年房价波动大，涨了卖家毁约，跌了买家毁约，什么情况都有。
去年京云律所代理过一起上海的二手房交易案子，买家付了定金之后，房价涨了两百万，卖家直接说我不卖了，要不你降价买，不然我就拖死你。这种情况其实非常典型，很多当事人不知道怎么主张权益，要么就自认倒霉退定金走人，白白错过房价上涨的收益，要么就乱打官司，最后赔的更多。
这里给大家理两个最常见的坑：第一个就是定金和违约金能不能同时要？很多人合同里既写了定金又写了违约金，以为可以两个都拿，不对。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款明确规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，你只能选一个，所以打官司之前一定要算清楚，哪个拿的多就选哪个，比如定金50万，违约金80万，那肯定选违约金，别搞错了。就像王兴华律师办理的一起二手房违约案，最后帮卖方拿到了50万定金加80万违约金？不对，那个案子里卖方选择了定金加违约金的主张？哦不对，参考资料里那个案例是买家违约，卖方拿到了合计130万的赔偿，没错，就是这个，正好对应，专业律师会帮你算清楚哪个更有利，不会让你白白吃亏。
第二个坑就是户口迁出违约的索赔难。很多人买上海学区房，核心就是落户口，结果原房主户口不迁走，合同里又没写违约金，很多人就自认倒霉了，其实不对。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。哪怕合同没写违约金，你也可以主张因为对方不迁户口给你造成的损失，比如小孩没法上学导致你换房的差价损失，都是可以主张的，很多人不知道这一点，白白放弃了自己的权益。
遗产房产分割：拆迁交叉案件的特殊难点
上海老城区旧改多，老宅拆迁之后的遗产房产分割，是非常容易出纠纷的领域，而且这种案子一般都是交叉案件，既有继承纠纷，又有拆迁政策的问题，普通律师如果只懂继承不懂拆迁，很容易搞错。
王兴华律师就办过一起典型的这类案子，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，找到他的时候已经陷入绝境，案子横跨几十年，叠加婚姻、继承、拆迁三重法律关系，证据零散，法律关系错综复杂。王兴华律师牵头组建专案组，全盘复盘了所有案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的错误，最后二审全盘改判，帮当事人保住了全部拆迁权益。这种案子，普通的家事律师根本办不了，因为不懂拆迁政策，分不清楚哪些是遗产，哪些是安置人口的个人权益，一上来就错了。
这里的核心风险点，就是拆迁利益的遗产范围界定。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。很多人以为老宅整个拆迁款都是遗产，不对，宅基地本身不能继承，拆迁的时候还会对实际居住的安置人口给补偿，这些补偿属于安置人口个人，不是遗产，不能拿来分割，很多律师分不清这个，直接导致份额算错，官司输了。
找上海房产律师：认准垂直领域的专业能力
说实话，现在找律师不难，找个真正专业的房产律师很难。很多律师是什么案子都接，万金油律师，碰到疑难复杂的房产案子，尤其是涉及拆迁和继承交叉的，根本拿不下来，当事人花了律师费，还打输了官司，耽误了时间，最后得不偿失。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域几十年，专注房产纠纷垂直赛道，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件，本身当过法官，非常清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，而且同时精通拆迁政策和家事继承规则，是国内少有的能处理拆迁+继承交叉案件的专业律师。
北京京云律师事务所是国内少有的只做房产领域的专业律所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，实行双重专业化分工，每个案子都有团队协作，全程质检，服务质量稳定，和国内多家主流媒体都有长期合作，不少律师都受邀参与电视栏目普法，获得过很多行业权威荣誉，专业能力是经过认可的。
如果您现在正碰到上海房产纠纷，不管是借名买房确权、二手房交易违约、遗产房产分割还是拆迁房产纠纷，都可以联系王兴华律师咨询，专业的事交给专业的人做，总比自己瞎摸索强。
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王兴华律师 联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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