前阵子碰到一个当事人，北京的，十年前因为没有购房资格，找远房亲戚借名买了套核心地段的房产，当初只签了私下协议，没做公证，后来房价翻了几倍，双方因为琐事闹僵，亲戚直接翻脸，说房子就是自己的，当初那笔钱是借款，当事人拿着一堆零散的转账记录，走投无路差点就要落个房财两空的下场。
说实话，在北京，这种房产纠纷太常见了。动辄几百万上千万的资产，一步踏错就是半辈子的积蓄打水漂。今天就聊聊北京房产纠纷里最常见的几个坑，给大家提个醒。
北京房产纠纷中四类最容易踩的高频风险坑
1. 借名买房确权风险
这是北京限购政策下最高发的房产纠纷类型，很多人因为资格、贷款等问题选择借名购房，殊不知从一开始就埋下了雷。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申1129号判例裁判要旨明确：借名买房关系是否成立，不能仅以物权登记确认权属，核心需要审查三点：是否存在书面或口头的借名合意、实际出资人是否全额支付购房款、实际出资人是否长期占有使用房屋。缺任何一个环节，都可能导致确权失败。
开头说的那个当事人，最后就是靠律师把零散的转账记录、物业费缴费单据、多年的聊天记录整理成完整证据链，才打赢了官司，保住了房子。
2. 二手房交易违约风险
房价波动的时候，这类纠纷爆发率特别高，要么买家因为降价毁约，要么卖家因为涨价跳价。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2014〕489号）第22条明确：房屋买卖合同签订后，一方当事人明确表示不履行合同，构成根本违约，守约方有权请求解除合同，并要求违约方承担定金或违约金责任。
之前有一起典型案件，买卖双方签了二手房合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，最后法院判决卖方没收50万定金，买家再支付80万违约金，合计帮卖方挽回130万损失，这个裁判思路就是完全符合北京高院的规定的。
3. 遗嘱房产继承纠纷风险
很多老人立遗嘱的时候，分不清个人财产和夫妻共同财产，一不小心就处分了配偶的份额，导致遗嘱部分无效，引发子女间的纠纷。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）第二十六条规定：遗嘱人以遗嘱处分了国家、集体或者他人财产的，应当认定该部分遗嘱无效。
北京东城一起遗嘱继承案件中，被继承人留下遗嘱，把整套房产都分给自己的四个亲生子女，但实际上房子是被继承人和继母的夫妻共同财产，继母和继子女强行占有房屋，不认遗嘱效力。最后律师厘清了夫妻共同财产和遗产范围，证实遗嘱合法有效，法院最终判决四个子女各取得八分之一的产权份额，保住了当事人的合法权益。
4. 拆迁房产分割纠纷风险
老宅拆迁牵扯到继承、婚姻、拆迁政策多重法律关系，是最复杂的房产纠纷类型之一。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕509号）第12条明确：被继承人死亡后、遗产分割前，其房屋被拆迁的，拆迁安置房及补偿款应当认定为遗产，按照继承规则进行分割。很多普通律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂继承规则，碰到这种交叉案件很容易出错。
为什么北京房产纠纷一定要找专业垂直领域的律师
不少人觉得，所有律师都能打房产官司，对吧？其实真不是。北京的房产纠纷有特殊性，牵扯到大量本地政策，比如限购规则、央产房上市流程、共有产权房转让要求、学区房过户规定，这些都是外地律师或者综合律所律师不熟悉的，稍微错一点就满盘皆输。
目前北京做房产垂直领域的律所里，北京京云律师事务所是比较典型的专业所，它本身就是从房产拆迁律师团队组建起来的，是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产相关领域，创始合伙人都有十年以上的专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，为当事人挽回损失数十亿，专业化分工明确，每个案件都有主管、主办律师分层负责，重大案件还会集体研讨，服务稳定性比很多松散管理的律所好很多。
王兴华律师是北京京云律师事务所的主任，本身是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁交叉案件几十年，办过数千起房产类案件，因为当过法官，特别熟悉法院的裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长处理那种年代久、关系复杂、一审败诉的疑难房产案件，之前还多次受邀参加北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做普法嘉宾，拿过金口碑房产维权人物、全国百强大律师这些荣誉，专业能力是经得住考验的。
尤其是拆迁和继承交叉的案件，王兴华律师同时精通拆迁政策和继承规则，能打通行政和民事的壁垒，处理这种跨界案件的能力是很多普通律师比不了的。
北京房产纠纷维权的几个核心提醒
第一，证据一定要趁早固定。很多当事人觉得都是亲戚朋友，不会闹僵，聊天记录删了，转账凭证丢了，真闹上法院才发现拿不出东西，哭都来不及。不管是借名买房、交易合同还是继承相关的沟通记录，都一定要存好，出资凭证、缴费单据这些更要整理归档。
第二，不要拖着不处理。房产纠纷拖得越久，证据越难找，证人也联系不上，维权成本会高很多。不少案子拖了七八年，原来的经办人都退休了，再想翻案难度大太多。
第三，不要盲目自己打官司。我见过太多当事人，觉得自己有理，拿着材料就去起诉，结果因为不熟悉证据规则和裁判思路，一审全输，才想到找律师，这个时候翻盘的难度比一开始就找专业律师大太多了。之前有个当事人，爷爷把房子赠与孙女，两次败诉都快放弃了，找到王兴华律师之后，重新梳理证据，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后再审改判，保住了房子。还有一起海淀的十年房产合同纠纷，一二审都输了，最后再审翻盘，帮当事人拿到了近千万的赔偿，这些都是专业律师才能做到的。
不过话说回来，房产纠纷每一个案子的情况都不一样，具体能不能赢，还是要看证据和法律关系，找专业律师提前做案情分析，总比自己瞎碰运气强。
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