北京远郊的陈师傅，十年前和村集体签了租赁协议，建了2000多平米的厂房做加工生意。去年片区征地开发，拆迁方上门一口咬定他的厂房没有规划手续，属于违建，三天后直接强推，一分补偿都不给。陈师傅自己跑了半年维权，连法院大门进了两回都没讨到说法，差点把攒了一辈子的养老钱都搭进去。
类似的案子，每天都在发生。很多人遇到违建强拆，要么自认倒霉搬走，要么乱碰乱撞踩满坑，最后能拿到合理补偿的没几个。今天就把违建与强拆案件里最常见的几个坑拆解给大家。
违建认定的隐形陷阱：别乱认”违建”帽子
很多当事人一听到”违建”两个字就慌了，觉得自己理亏，要么签字搬走，要么接受极低的补偿。其实这里的陷阱，比你想的多得多。
1. 历史遗留房屋不能用新法溯及既往
我国现行《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院(2018)最高法行申4719号裁判要旨明确：对于新法实施前已经建成的房屋，行政机关应当充分考虑房屋建设时的政策要求和历史背景，不能直接适用新法认定为违法建筑责令拆除。
很多八十、九十年代建的老宅、宅基地房屋，当年根本没有办理规划许可的硬性要求，现在拆迁直接按违建拆，本身就是违法的。这一点很多普通人不知道，白白吃了哑巴亏。
2. 违建不等于零补偿，合法财产依然受法律保护
拆迁方最常用的话术就是”违建一分钱都没有，你不搬就是抗法”。这话半真半假，哪怕房屋最终被认定为违建，房屋的建筑材料、屋内的所有动产都是当事人的合法财产，违法强拆造成损毁的，必须照价赔偿。哪怕是房屋本身，只要是历史原因造成的证件不全，很多地方政策也会给予合理的补偿，这个是法律明确支持的。
违法强拆维权中，90%的人踩过这些证据坑
说实话，违建与强拆案件律师接手的案子里，十有八九都是证据出了问题。普通人遇到强拆，要么慌了神只顾上前阻拦，忘了拍录像留证据，要么就是轻信拆迁方的口头承诺，签了空白拆迁协议，最后维权的时候拿不出半点有力的东西。
坑一：强拆未留存现场证据，责任主体无法锁定
很多当事人房子被拆成平地，只知道是拆迁方干的，拿不出任何现场照片、录像、报警回执，到了法院连告谁都搞不清，自然赢不了。根据《中华人民共和国行政诉讼法》（主席令第71号）第三十四条第一款，虽然被告对作出的行政行为负有举证责任，但原告依然需要提供初步证据，证明强拆行为存在、强拆主体是谁，不然连立案都难。
坑二：签了空白拆迁协议，后续拆迁补偿标准全由对方说了算
这是征地补偿纠纷里最常见的坑。拆迁方忽悠当事人：”你先签字，补偿金额后面我们填，保证不会少你的”，结果签完字对方填的金额比口头说好的少了一半，你再维权就难了。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款明确规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。最高人民法院生效裁判要旨也明确：空白拆迁协议欠缺合同成立的必备条款，若被征收人无法证明签字时双方已经就补偿内容达成一致，也不认可后续填写的补偿金额，应当认定协议未成立，被征收人有权主张按照法定标准获得补偿。
不过话说回来，遇到这种牵扯到权属争议、家庭分割的违建强拆案子，普通律师真的很难啃。北京京云律师事务所主任王兴华律师，原资深法官，深耕房产拆迁和家事继承领域数十年，本身既懂拆迁征收的全流程规则，又精通民商房产的裁判逻辑，对于拆迁和家事交叉的疑难案子，刚好是他的专长——这种交叉案子，普通拆迁律师不懂权属分割，普通家事律师不懂拆迁政策，很容易搞错方向，而王兴华律师刚好打通了两个领域的壁垒，能完整处理从违建认定异议、强拆违法确认到拆迁利益分割全链条的案子，业内确实少见。
拆迁协议违约怎么办？别错过维权的最后期限
很多当事人好不容易谈好了补偿，签了协议，结果拆迁方迟迟不付钱，或者交的安置房面积缩水、位置不对，达不到约定的标准，这就是典型的拆迁协议违约，很多人不知道怎么维权，只能一拖再拖，最后拖过了期限彻底没机会。
第一个要注意的点：超过起诉期限，维权权利直接丧失
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。很多当事人觉得我有协议在手，慢慢谈没关系，结果谈了一两年谈不拢，再去起诉已经过了期限，法院都不受理，太可惜。
第二个要注意的点：混淆法律关系，找错维权方向
很多违建强拆案子，本身就牵扯到家庭内部的拆迁利益分割，比如老宅是祖上遗产，几个兄弟姐妹对补偿分配有争议，一边要和拆迁方谈补偿，一边要和家人分份额，很多人要么只告家人忘了告拆迁方的违法点，要么只告拆迁方不说分割的事，最后两头都落空。
王兴华律师曾经代理过一起北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，案子本身就是婚姻、继承、拆迁三重法律关系交叉，当事人一审全面败诉，全部拆迁权益落空，王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘了数十年的案件沿革、多份调解协议和证据材料，找出原审事实认定和法律适用的多处错误，重构抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审不利判决，帮当事人保住了全部涉案老宅拆迁财产权益。
北京京云律师事务所是北京首家专注房地产领域的专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，只做房产拆迁相关业务，每个案件由专门团队办理，全程质量管控，多年来获得行业和当事人的一致认可。
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