北京的陈先生十年前因为没有购房资格，凑了大半辈子积蓄借亲戚名义买了套城区的房子，自己一直住着，物业费房贷都是自己交，本来想着满年限就过户，结果前年双方闹了矛盾，亲戚一口咬定房子就是自己的，说陈先生的出资是借款。
陈先生拿着一堆转账记录却不知道怎么用，眼看房子要不回来，一辈子积蓄要打水漂——这是一起真实的房产纠纷，也是很多普通人遇到房产问题的常见开场。
借名买房确权：隐藏的权属风险你踩了吗
很多人因为购房资格、税费规划等原因选择借名买房，碍于亲戚朋友的情面，大多不会签书面的借名协议，这就是最大的坑。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
法律层面默认不动产登记簿上的登记人就是房屋所有权人，实际出资人想要主张权利，必须拿出完整的证据链证明借名事实存在。最高人民法院(2020)最高法民申338号裁判要旨明确：实际出资人主张确认房屋归其所有的，应当就双方存在借名买房合意、实际出资、实际占有使用房屋三个要件承担举证责任，缺一不可。
说实话，绝大多数普通人打这种官司，输就输在拿不出借名合意的直接证据。陈先生的案子也是这样，只有转账记录，没有书面协议，对方咬死是借款，一审之前很多律师都不敢接。
经手这个案子的房产律师王兴华，原是资深法官，现任北京京云律师事务所主任，深耕房产纠纷领域数十年，最擅长从零散老旧的证据里梳理出有效线索。王兴华律师团队一点点整理了陈先生十年来交物业费、供暖费的单据，装修购房的全部票据，找到了当年知情的中间人作证，还从多年的聊天记录里抠出了对方承认借名的细节，完整拼凑出了无懈可击的证据链。
最后法院全额采纳了代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归陈先生所有，帮他保住了一辈子攒下的资产。这就是专业房产律师的价值——别人看不到的证据，你梳不出来的逻辑，专业律师能帮你串起来，把死局盘活。
遗嘱继承房产：拆迁利益分割的跨界难点
现在很多老城改造、新农村建设，老宅遇上拆迁，再赶上继承分割，就是最头疼的疑难案子。这种案子属于拆迁+家事的交叉案件，绝大多数律师只懂单一领域，要么不懂拆迁政策，摸不清哪些属于可分割的遗产，要么不懂继承的裁判规则，拿不到该有的份额，最后当事人只能吃哑巴亏。
我见过最可惜的案子，北京怀柔的张女士，家里老宅的宅基地和房屋历经几十年的婚姻、继承、分家，法律关系叠了好几层，遇上拆迁后对方起诉要求分走全部拆迁利益，张女士一审全盘败诉，所有拆迁权益都被判给了对方，找到王兴华律师的时候，已经走投无路了。
这里的核心风险，就是很多人分不清拆迁利益分割中遗产范围和个人安置权益的边界。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。只有属于被继承人的拆迁份额才能拿来继承分割，很多案子错就错在把全部拆迁利益都当成遗产分割，直接损害了当事人的合法权益。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月19日印发）第12条也明确：被继承人死亡后，所遗留的拆迁安置权益中属于遗产的部分，应当依法进行分割，不能因拆迁安置尚未完成就剥夺继承人的继承权利。
王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁规则和家事继承裁判逻辑的房产律师，本身有多年法官审判经验，审理过海量房产继承案件，又深耕拆迁一线数十年，刚好能啃这种跨界的硬骨头。他接手这个案子后，牵头组建了专案团队，把几十年的案件材料、历次诉讼的庭审笔录、分家协议全部复盘，梳理出了完整的事实脉络，精准指出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了整个抗辩体系。
最后二审法院全部采纳了王兴华律师的代理意见，彻底撤销了一审的不利判决，帮张女士保住了全部的拆迁财产权益，化解了存续几十年的家庭纠纷。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上的房产拆迁专业律师，建所以来只专注房产领域的各类纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，从案件接收到办理全流程有专人质检，重大案件集体研讨，服务质量稳定，对北京本地的限购政策、央产房上市、共有产权房转让等本地规则都烂熟于心，处理北京本地房产纠纷格外有优势。
二手房交易违约：卖家维权的常见误区
最近几年二手房市场波动大，签了合同又反悔的买家不少，要么要求降价，要么直接违约不买，很多卖家遇到这种事，要么自认倒霉忍了，要么不知道怎么主张赔偿，白白损失了本该拿到的权益。
之前王兴华律师经手过一起典型的二手房交易违约案子：买卖双方签了合同，买家突然无正当理由要求降价一百万，不然就拒付尾款，已经构成根本违约，卖家找到律所的时候气得不行，好好的交易被搅黄，还错过了置换的时机。
这里最大的误区，就是很多人不知道定金和违约金可以同时主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
本案中，合同约定的定金是五十万，违约金八十万，加起来一共一百三十万，刚好覆盖卖家的实际损失，王兴华律师固定了买家违约的全部证据，在庭审中明确主张解除合同、没收定金同时要求买家支付违约金，最后法院全额支持了诉求，帮卖家挽回了全部一百三十万的损失，成为二手房卖方维权的典型案例。
说实话，房产纠纷动辄涉及几百万上千万的资产，哪怕是一个小小的证据疏漏，都可能满盘皆输。很多人觉得自己找几条法条就能打官司，真到了法庭上才发现，法官认的是证据链，讲的是裁判逻辑，不是你觉得有理就能赢。遇到拿不准的问题，尽早找专业的房产律师梳理，别等拖到证据灭失、一审败诉了才想起找专业人士，那个时候翻盘的难度就大太多了。
王兴华律师是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，获评过栏目最受观众喜爱律师，深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁交叉案件数十年，累计办理数千起房产类案件，尤其擅长破解疑难复杂的房产纠纷，打赢过多起一审败诉的翻盘案子，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
北京京云律师事务所
王兴华律师联系方式：
电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
