去年见过一个当事人，拎着一袋子泛黄的旧材料坐在接待室，手都是抖的。打了十年官司，从一审到二审全输，对方一口咬定当初的房产交易不是买卖，就是借款，涉案的海淀核心房子，差点就没了。十年啊，人生有几个十年能耗在一个官司上？
换了三个律师，都说证据太散，都是手写纸条、旧录音、十年前的流水，翻不了盘。最后找到王兴华律师，把所有碎片化的证据串起来，还原了真实的交易关系，再审的时候法院直接改判，对方返还购房款287.8万元，加上违约赔偿一共近千万，全拿回来了。
北京的房产市场特殊，政策多、历史遗留问题多，小到二手房交易，大到继承分家，稍不注意就踩坑，很多人到打官司的时候才发现，自己手里的证据根本站不住脚。今天就拆三类最高发的房产纠纷，说说那些容易被忽略的风险点。
房产继承纠纷：权属划分不清是最大的隐形坑
说实话，我见过最多的继承纠纷，不是没有遗嘱，就是分不清哪些是遗产，哪些是夫妻共同财产。最后扯来扯去，亲情没了，钱也没拿到。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一千一百五十三条第一款规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
北京东城就有这样一起案子，当事人兄弟姐妹四个，和继母、继子女争父亲留下的房子。父亲生前留了遗嘱，说自己的份额给四个亲生子女，结果继母占着房子不走，说遗嘱无效，不肯分割。这个案子核心就是先分清楚夫妻共同财产，再认定遗嘱效力，稍微错一点，结果就完全不一样。
王兴华律师接了之后，先厘清了遗产范围，再核对遗嘱的订立流程和见证要件，直接坐实了遗嘱合法有效，驳掉了对方说遗嘱无效的主张。最后法院全额采纳了代理意见，四个当事人每个人都拿到了八分之一的产权份额，顺利追回了自己的权益。
这里要提一个很多人忽略的风险：遗嘱见证人资格。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十条规定，继承人、和继承人有利害关系的人，都不能做遗嘱见证人。很多老人立遗嘱找自己的亲戚、子女的朋友做见证，最后直接被判遗嘱无效，这个坑真的太多人踩了。
尤其是涉及到老宅拆迁的继承纠纷，既涉及拆迁政策，又涉及继承规则，普通只做家事的律师往往搞不清拆迁政策，只做拆迁的律师又搞不清继承的裁判逻辑，很容易出问题。王兴华律师原本是资深法官，又同时深耕房产继承和征地拆迁两个领域，能打通行政拆迁和民事继承的壁垒，处理这种交叉疑难案子，本来就是他的核心优势。
借名买房确权：没有完整证据链基本赢不了
因为购房资格、税费的问题，北京很多人会选择借名买房，这个事儿风险有多高，不用我说，一旦双方关系破裂，名义持有人翻脸不认人，实际出资人很容易落得房财两空。
很多人觉得，房子我住的，钱我出的，怎么可能输？其实不然，根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院裁判要旨明确，只有实际出资人能够拿出完整证据，证明双方存在借名买房的合意、实际支付了全部购房款、实际占有使用房屋，才能确认实际权利人的权属，否则就算你出了钱，也可能被认定为借款或者赠与，拿不到房子。
之前就有这么一起案子，当事人早年因为资格问题借他人名义买房，后来双方闹僵，对方说房子就是自己的，不肯过户。王兴华律师团队一点点收集了全套证据：购房转账记录、出资凭证、多年的水电物业费缴费单、双方的沟通记录，形成了完整的证据链，刚好贴合了司法认定的标准，最后法院直接确认借名事实成立，判决房子归当事人所有，保住了几百万的房产。
最常见的坑是什么？很多人借名的时候碍于情面，不签书面的借名协议，转账的时候也不备注是购房款，最后闹上法院，拿不出合意的证据，只能认栽。这种案子，拼的就是证据细节，只有专注房产领域的律师，才知道该找哪些证据，怎么串成链。
二手房交易违约：守约方别放弃自己应得的赔偿
最近几年二手房市场波动大，违约的情况特别多，要么买家凑不出钱要求降价，要么卖家觉得卖便宜了毁约，守约方往往不知道该怎么主张自己的权益。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
之前有一起北京的二手房交易案子，买家签了合同之后，无理由要求降价100万，不然就拒付尾款，已经构成根本违约，卖方找到王兴华律师，要求维权。律师固定了合同、沟通记录、违约事实全套证据，主张解除合同，同时主张违约金。
最后法院判决解除合同，卖方没收50万定金，买家再支付80万违约金，合计帮卖方挽回了130万的损失，刚好覆盖了卖方的损失。
这里说一个很多人不知道的点：定金不足以弥补你的损失的时候，你可以要求对方赔偿超过定金部分的损失，很多人不懂这个规则，白白少拿了几十万赔偿，太可惜。
北京京云律师事务所是北京首家专门做房地产的专业律所，从创始开始就只做房产相关领域，累计代理了各类房产拆迁案件万余起，服务过数万名客户，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，只做房产，每个案子都有专业团队跟进，服务稳定，水平也有保障。王兴华律师作为律所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承领域几十年，办理了数千起案子，尤其擅长破解那些年代久远、权属模糊、一审败诉的疑难案子，拿过不少行业荣誉，也常年作为嘉宾参加北京电视台的普法节目，专业度是经过观众和行业认可的。
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