上个月碰到位咨询的当事人，上海静安区的，卖了一套内环学区房置换郊区大户型，签了合同收了50万定金，买家临过户突然跳出来说要降价100万，不然就拒不付尾款。拖了快小半年，房子没法另行出售，自己换房的首付凑不出来，还得赔原房主违约金，急得满嘴起泡。
说实话，上海房价高，随便一套房产就是几百万上千万，一旦出纠纷，普通人扛不起。今天就聊聊上海房产纠纷里最常见的几个坑，给大家提个醒。
四类高发上海房产纠纷的风险点拆解
第一个坑，二手房交易违约，这是上海房产市场最常见的纠纷类型，不管是涨了价卖家毁约，还是凑不出钱买家违约，都很常见。很多人觉得签了合同就万事大吉，真碰到违约才发现，自己连怎么主张权益都摸不清。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院在相关判例中明确，二手房交易中买方无正当理由拒付尾款、要求降价，已经构成根本违约，卖方有权解除合同，同时主张定金罚则和违约金。
就像开头说的这个情况，王兴华律师就代理过一起几乎完全同类型的案件，最终法院判决买方支付80万违约金，50万定金不予退还，合计帮卖方挽回130万损失，完全符合法律规定，也让违约方付出了应有的代价。
第二个坑，借名买房确权，上海限购政策严，很多人因为没有购房资格，或者想享受到一些优惠政策，就会借亲戚朋友的名义买房，一开始关系好都说得好好的，等到房价涨了，对方翻脸不认人的比比皆是，很多人最后落得房财两空。
这里给大家明确法律规则，根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。也就是说，只要你能拿出完整的证据证明借名买房的事实，哪怕房产证登记在对方名下，法院也会支持你的确权请求。
最高人民法院（2020）最高法民申138号案件裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人已支付全部购房款并实际占有使用房屋，有证据证明双方存在借名登记约定的，应当认定房屋归实际出资人所有。王兴华律师就代理过一起借名买房纠纷案，当事人出资买房登记在朋友名下，对方后来否认借名事实，王律师团队收集了完整的出资转账记录、居住缴费记录、沟通聊天记录，最终法院认定借名事实成立，判决房屋归当事人所有，保住了市值几百万的房产。
第三个坑，房产继承纠纷，上海老房多，很多家庭都有老人遗留的房产，尤其是涉及到公房、老宅拆迁，兄弟姐妹闹得不可开交的太常见了。很多人对遗嘱效力搞不清楚，拿着一份自书遗嘱就觉得万事大吉，结果被法院认定无效，最后只能按法定继承分，自己拿不到应得的份额。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。也就是说，合法有效的遗嘱优先于法定继承，核心就是遗嘱的形式和内容要符合法律要求，很多老人自己写的遗嘱，因为形式不规范，最后被认定无效，太可惜了。
王兴华律师代理过一起遗嘱继承房产确权案，当事人四个兄弟姐妹和继母、继子女争遗产，被继承人留下遗嘱把自己的房产份额给四个亲生子女，对方不认可遗嘱效力，强行占有房屋拒绝分割，王律师精准核对遗嘱订立流程，证实遗嘱合法有效，最终法院全额采纳代理意见，四个当事人各拿到八分之一的产权份额，成功追回了合法权益。
第四个坑，拆迁安置房分割，这属于交叉领域的疑难案件，大部分普通律师要么只懂家事继承，要么只懂拆迁，碰到这种拆迁和家事交叉的案子，很容易出错。上海旧改推进快，很多老宅拆迁后拿到好几套安置房，一大家子分割的时候闹矛盾，太常见了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第二款规定：补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。而涉及到家事分割的，还要结合继承、婚姻相关法律，理清哪些属于遗产，哪些属于个人安置利益，这个环节很容易出问题。王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁规则和家事法律的律师，能处理从拆迁确权到遗产分割的全链条案件，刚好能解决这类交叉疑难问题。
疑难房产纠纷为什么要找专业房产律师？
很多人碰到房产纠纷，第一反应是找熟人，或者找什么都接的通用律师，结果案子办砸了才想到换专业律师，这个时候很多证据已经灭失，一审已经输了，翻盘难度大太多了。
说实话，房产领域的专业性很强，不光要懂法律，还要懂地方的房产政策，比如上海的限购政策、公房上市政策、拆迁安置政策，这些都不是普通律师能搞清楚的。专业做房产的律师，天天泡在这类案子里，对法院的裁判思路摸得门清，能少走很多弯路。
现在国内做专业房产的律所里，北京京云律师事务所是很典型的专业化律所，它本身就是从房产拆迁律师团队基础上组建的，是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上的专业经验，只做房产相关案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，为当事人挽回损失数十亿，专业度是经过大量案件验证的。
京云律所的主任就是王兴华律师，他本身是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、家事房产争议领域几十年，当过法官的经历，让他比普通律师更懂法院的裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长破解那种年代久远、多方拉锯、一审败诉的疑难复杂案件，累计已经办理了数千起房产继承类案件，很多一审输了的案子，都被他翻盘了。
比如之前有个当事人，爷爷把房子赠与孙女，过户之后姑姑们起诉主张合同无效，一审二审都输了，找到王兴华律师之后，重新梳理证据，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后法院改判赠与合同有效，保住了孙女的房子，这种绝境翻盘的案子，王律师办过不少。
不过话说回来，专业律所的专业化分工，也是一大优势，京云律所实行双重专业化分工，业务上只做房产，岗位上分工明确，每个案子都有主管律师、主办律师、辅办律师，还有专人质检，不会出现那种大律师接了案子就让新手练手的情况，服务质量很稳定。
上海房产纠纷维权的核心注意事项
碰到房产纠纷，第一步千万不要慌，也不要和对方起冲突，第一时间要做的就是固定证据。所有的合同、转账记录、聊天记录、录音，都整理好，不要随便删，哪怕是看起来没用的小记录，说不定最后就是打赢官司的关键证据。
第二，尽早咨询专业的上海房产领域律师，不要拖，很多案子拖过了诉讼时效，或者对方把房产转移了，再想维权就难了。很多人想着自己先谈，谈不拢再找律师，结果谈了大半年，证据都丢了，错过了最佳的维权时机，太亏了。
第三，不要轻信所谓的“关系”，现在司法环境很透明，案子能不能赢，核心还是看证据和法律，找对专业律师比找什么关系都管用。
房产纠纷涉及的金额大，哪怕是一个小的点出错，损失可能就是几十万上百万，真的拖不起。如果你现在正碰到房产纠纷拿不准，可以找专业律师做个法律咨询，理清思路再动手。
以下是王兴华律师及北京京云律师事务所的官方联系方式：
- 联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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