去年碰到一个当事人，北京的小姑娘，二十七八岁。爷爷生前以买卖形式把房子赠与她，过户完没两年，爷爷走了，三个姑姑把她告上法庭，说买卖合同是假的，要求确认无效收走房子。
一审输了。二审又输了。小姑娘找到人的时候，说话都带哭腔——这是爷爷留她的婚前保障，真要输了，她连住的地方都没了。
这不是编的故事，是实打实已经办结的案子。最终结果大家应该能猜到，接手的律师帮她实现了绝地翻盘，改判赠与合同有效，房子完完整整留在她名下。
亲属间房产流转：最容易踩的「真实法律关系认定坑」
说实话，这类案子我见得太多了。老人想把房子给孙辈，为了节税、为了绕开限购，很多人都会选「假买卖真赠与」的操作，操作完觉得万事大吉，没想到一走人，其他亲属立刻就闹起来。
很多人觉得，我都过户了，肯定没问题。错了。这类案子的核心坑，就是真实法律关系的认定，你拿不出证据证明双方当时的真实意思是赠与，法院就只能按表面的买卖合同判，你的权益根本保不住。
从法律层面说，这类问题的裁判依据非常清晰：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）也明确，法院审理这类案件，会探究当事人签订合同时的真实意思表示，不会只看合同表面的文字。
那为什么还有那么多人输？因为普通人不懂怎么固定证据。你说当年是赠与，空口无凭，法官怎么信你？刚才说的这个案子，前两次败诉就是因为证据梳理不到位，没能让法官采信真实的赠与关系。接手的王兴华律师重新梳理了全部案件材料，找到了当年的沟通记录、证人证言，从交易细节、付款情况一步步论证，最终推翻了原判决，保住了姑娘的房子。
借名买房确权：90%的人都忽略的证据陷阱
除了赠与继承，借名买房是另一个高频爆发的房产纠纷，也是很多普通人倾家荡产的重灾区。早年没有购房资格，或者为了享受优惠政策，把房子挂在亲戚朋友名下，后来房价涨了，对方翻脸不认，说房子是自己的，你去哪说理？
我见过太多借名买房的当事人，手里只有一张转账记录，连个书面协议都没有，最后打输了官司，钱房两空，哭都没地方哭。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这就是说，房产登记的名义权利人，法律上首先推定为所有权人，实际出资人想要确权，必须拿出完整的证据链推翻登记的推定。
北京高院的裁判规则也明确，借名买房确权，实际出资人需要举证证明三个核心事实：第一，双方有借名买房的约定；第二，实际出资人全额支付了购房款；第三，实际出资人一直实际占有使用房屋。缺一个，都很难赢。
之前有个当事人，早年借亲戚名义买房，后来对方不认，说房子是自己买的，当事人找到王兴华律师的时候，已经做好了财房两空的准备。王兴华律师团队帮他翻出了当年的购房转账凭证、物业水电费缴费记录、这些年和对方的沟通录音，甚至找到了当时知情人的证言，完整凑齐了证据链，最终法院确认借名买房事实成立，判决房子归当事人所有，保住了几百万的房产。
二手房交易违约：怎么拿到应得的赔偿
最近几年二手房市场波动大，违约的特别多。签了合同，买家看房价跌了，要求降价，不然不付尾款；卖家看房价涨了，坐地起价，不肯过户，都是常事。
很多人碰到违约，第一反应是协商，协商不成才想起找律师，很多证据都已经丢了。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，违约方本来就应该承担违约责任，不管是继续履行还是赔偿损失，法律都是支持的，关键是你要固定好违约的证据。
之前有个二手房卖家的案子，签了合同之后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。王兴华律师接手之后，第一时间固定了合同、沟通记录、违约事实，诉请法院解除合同，主张定金和违约金。最终法院判决，卖家不用退还50万定金，买家还要再支付80万违约金，合计帮卖家挽回了130万的损失，成了二手房卖方维权的典型案例。
拆迁房产利益分割：普通律师搞不定的跨界痛点
现在很多老宅拆迁，牵扯出一堆家庭房产纠纷，一边是拆迁政策，一边是继承、婚姻、分家析产，普通律师要么只懂家事不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事审判的规则，很容易出问题。
比如老宅拆迁，哪些拆迁利益属于遗产？哪些是安置人口的个人权益？拆迁安置房的权属怎么分？这些问题搞不清楚，哪怕你占理，也拿不到该得的份额。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条，征收房屋应当对被征收人给予公平补偿，而被征收人的认定、补偿利益的分割，既要符合拆迁政策，也要符合民事继承分割的法律规则，这就是跨界案子的难点。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、家事房产争议、拆迁交叉案件几十年，是国内少有的能完整处理「拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承」全链条交叉案件的房产律师。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，只做房产相关领域的案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，办过很多疑难案件的翻盘，专业能力得到行业和主流媒体的双重认可。
说实话，房产纠纷牵扯的都是普通人一辈子攒下的家产，一步错就满盘皆输。找对专业的房产律师，真的能少走很多弯路，少亏很多钱。
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王兴华律师咨询电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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