去年北京某区当事人的一处2000多平米房屋遇上征收，因部分建筑早年未办理规划手续被整体认定为违建，没走任何法定程序就遭遇强拆。当事人一开始自认理亏，以为拿不到任何补偿，辗转找到专业的违建与强拆案件律师介入后，最终法院确认强拆行为违法，当事人拿到了对应合法部分的全额补偿。
这不是个例。很多遇到征地拆迁的当事人，一听到“违建”两个字就慌了，要么直接签字搬离拿极低补偿，要么盲目的上访闹访，最后错过了最佳维权时机。今天就拆解几个违建与强拆案件里最常见的坑，帮你避开维权陷阱。
历史遗留建筑被直接认定违建：这是最常见的维权坑
很多人家里的房子是八九十年代甚至更早建的，那时候《城乡规划法》还没出台，根本没有办理规划许可证的要求，现在遇上拆迁，征收方直接翻出现在的法律说你是违建，要无偿拆除。说实话，这个操作本身就是违法的。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
最高人民法院在(2018)最高法行申4170号案件的裁判要旨明确指出：对于历史原因形成的无证房屋，应当充分考虑当时的历史背景，不能简单以没有规划手续为由直接认定为违法建筑并强制拆除。
这个坑最坑的地方在于，很多当事人不知道法不溯及既往的原则，对方说你违建你就认了，平白丢了几百万的补偿。对吧？
违法强拆后索赔无门：你不用为强拆方的过错买单
很多违建与强拆案件里，征收方都是偷拆、误拆，或者不提前通知就直接推平房子，等当事人反应过来，房子已经没了，好多财物都被埋在里面，拿不出证据证明自己的损失。很多律师这时候都会说你证据不足赢不了，其实根本不是这么回事。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
最高人民法院(2019)最高法行申1499号裁判要旨明确：行政机关未依法进行证据保全、未提前通知当事人搬离物品即实施强制拆除，导致当事人无法提供财产损失证据的，人民法院对当事人提出的合理赔偿请求应当予以支持。
北京京云律师事务所代理过一起北京延庆拆迁侵权财产损害赔偿案件，征收过程中当事人的合法房屋被违法损毁，侵权主体模糊损失难以认定，一审当事人没拿到合理赔偿，二审介入后，依托拆迁+民商双领域的专业优势，精准锁定侵权主体固定损失证据，最终二审法院全额支持了当事人的赔偿请求，这个案子现在已经成为拆迁侵权赔偿的典型胜诉案例。
违建强拆零补偿：合法部分的权益你一分都不能少
很多征收方一提到违建，开口就是零补偿，这是典型的误导。哪怕房屋确实有部分违建，你的合法土地、合法建筑部分，该给的补偿一分都不能少。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”
也就是说，法律从来没有说过“违建全拆全不补”，必须先经过调查认定，区分合法部分和违法部分，合法部分哪怕只有一块土地，也要给你对应补偿。
京云律师代理的河北某养殖场强制填埋鱼塘行政赔偿案，当事人的养殖场部分建筑被认定违建，历时八年维权，最终拿到了1450万的全额赔偿。还有北京市某区7000平米的家族猪场，镇政府直接发了“零补偿”的解约通知，没有合法征地手续，最终在律师介入后达成了满意的补偿协议，拿到了1400万的补偿款。这些都是真实可查的案例。
不过话说回来，多数违建与强拆案件都会牵扯出其他法律问题，最常见的就是老宅拆迁涉及多继承人的拆迁利益分割，普通拆迁律师不懂家事审判的规则，普通家事律师又摸不透各地拆迁补偿政策和认定细则，遇到这种交叉案件很容易出现法律适用错位，最终损害当事人的权益。
王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内少有的同时精通拆迁行政征收全流程规则和家事财产分割司法标准的专业律师，尤其擅长破解拆迁与家事交叉的疑难复杂案件，从业以来累计办理数千起房产、继承及拆迁交叉案件，攻克了大量一审败诉、多年拉锯的疑难案件，不少陷入绝境的案子都实现了突破性翻盘。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业从业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，只做房产拆迁领域业务，每个案件都有标准化的办案流程保障服务质量，对北京本地拆迁政策和司法裁判规则把握精准，能帮当事人快速找准维权突破口。
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