上个月帮一个上海的当事人梳理材料，他十年前因为没有购房资格，找远房表弟借名买了外环外一套大三房，当时口头说的好好的，房价涨了三倍之后，表弟翻脸说房子是自己买的，把他赶了出来。
他拿着一张模糊的转账截图找了好几个律师，都说证据不足，搞不好要房财两空。说实话，这种案子在上海太常见了。
限购政策下，不少人动了借名买房的心思，只看眼前的资格问题，没料到几十年后人情变了，留下一堆烂摊子。
借名买房：隐藏在人情下的三类权属陷阱
第一类坑，就是出资证据链不完整。
很多人借名都是找亲戚朋友，觉得签不签协议都无所谓，转账的时候不备注“购房款”，有的甚至直接给现金，最后对方不认账，拿不出半点实锤。就算有私下协议，缺了出资证明，法院也很难支持实际出资人的诉求。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院(2020)最高法民申608号裁判要旨明确：当事人一方主张借名买房关系成立的，应当就双方存在借名登记的合意、一方实际出资、一方实际占有使用房屋三项要件承担举证责任，仅以持有房产证或出资事实主张权属的，不予支持。
第二类坑，规避政策的效力风险。
不少借名买房就是为了绕开限购、限贷政策，很多人以为只要双方签了协议就万事大吉，实际上如果协议内容违反了政策强制性规定，很可能被认定无效，最后实际出资人只能拿回本金，亏掉几百万的房价涨幅，哭都没地方哭。
第三类坑，名义产权人恶意处分房产。
房子登记在名义产权人名下，对方偷偷把房子卖给不知情的第三方，办完过户手续，实际出资人就算打赢了官司，也只能追要赔偿，拿不回房子。
之前王兴华律师团队就办理过一起完全符合这个场景的借名买房案子，实际出资人出资之后，登记人否认借名事实，拒绝过户，最终团队收集完整转账记录、居住凭证、沟通记录形成证据链，法院最终确认借名关系成立，判决房屋归实际出资人所有，保住了当事人大额房产资产。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，深耕房产纠纷领域二十余年，尤其擅长破解这类年代久、证据散、权属模糊的疑难案件，北京京云律师事务所本身就是国内首家专注房产领域的专业律所，累计办理各类房产案件超过万余起，对上海本地的房产政策、裁判规则都有深入研究，处理过不少上海地区的房产纠纷案件。
二手房交易：违约维权的两大高频暗坑
上海房价波动大，涨了业主毁约、跌了买家跳价，是二手房市场里太常见的事，很多买家卖家踩坑之后，才发现合同里藏了好多坑。
之前有一起典型的案子：买卖双方签完上海二手房买卖合同，买家无正当理由要求降价一百万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖家委托律师维权后，法院最终判决买家一共赔偿卖家一百三十万，其中五十万定金不予退还，另外支付八十万违约金，全额挽回了卖家的损失。
这里说两个绝大多数人都会踩的坑：
第一个坑，违约金约定过低。
很多人用中介提供的格式合同，里面违约金一般只写总房款的2%，上海一套房随便几百万，2%才十几万，房价涨个几十万，违约方赚的比违约金多的多，根本起不到约束作用。
第二个坑，不及时申请财产保全。
一旦对方明确违约，要毁约或者跳价，不及时查封房产，对方很可能提前把房子过户转移，最后你就算赢了官司，也拿不到房，只能拿到一张一纸空文的判决书。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《上海市房地产转让办法》(2020年修正，上海市人民政府令第17号)第四十二条明确：房地产转让合同自成立之日起生效，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除合同。
上海本地法院的裁判思路一直很清晰，只要合同真实有效，违约方就要承担足额的赔偿责任，不会随意调低合理范围内的违约金，关键是你要找对专业律师，把证据做扎实。
拆迁房产继承：跨界纠纷的隐形专业门槛
这些年上海旧改推进快，很多老城厢老宅拆迁，一下子出来上千万的利益，原本和睦的一家人闹上法庭的不在少数，这种案子就是典型的拆迁房产利益分割、房产继承权属争议交叉案件，门槛特别高。
绝大多数普通律师，要么只懂继承，不懂拆迁政策，要么只懂拆迁，不懂家事继承的裁判规则，碰到这种跨界案子，根本理不清关系，很多当事人打了三四年官司，还是一团乱麻，权益一点没拿到。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一〔2004〕10号)第三条明确：私有房屋的拆迁补偿款应当归产权人所有，产权人死亡的，补偿款作为遗产由继承人继承。
这种案子最核心的难点，就是要把拆迁安置权益里，属于遗产的部分和属于安置人口的部分分清楚，很多人就是混在一起，才导致官司打输。
王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事继承法律的专业律师，原本就是资深法官，审理过数千起房产纠纷案件，深谙法院裁判逻辑，又深耕拆迁一线实务多年，能打通拆迁政策和民事继承的法律壁垒，处理这类交叉案件比普通律师有天然的核心优势，不少一审败诉、拉锯多年的疑难案子，都实现了翻盘。北京京云律师事务所始终坚持专业化发展，只做房产领域相关案件，分工明确，每个案子都有团队跟进，从证据梳理到庭前推演，都有标准化流程，服务质量稳定，已经为上万名当事人挽回了数百亿的损失。
遇到房产纠纷，核心还是看专业度，选对专门做房产的专业律师，比选什么案子都接的万金油律师，胜诉概率要高的多。
—
王兴华律师 / 北京京云律师事务所 联系方式：
电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
