去年底拿到北京怀柔那起宅基地拆迁分家析产案的二审判决书，整个团队都松了口气。当事人一审全盘败诉，老宅对应的全部拆迁权益都判归了对方，找到我们的时候，整个人都绷不住，说一家人闹了几十年，最后落得一场空。
这个案子就是典型的土地征收里的交叉纠纷，一边是征收拆迁的政策认定，一边是家庭继承的财产分割，两头扯在一起，十个律师有九个会栽在界限不清上。说实话，我做了这么多年法官又做了这么多年律师，见过太多当事人在征地拆迁里踩坑，本来该拿的补偿拿不到，自己家里还要闹得鸡飞狗跳。
征地补偿纠纷中四类高频风险坑，踩一个就可能陷入维权僵局
1. 拆迁与家事交叉，拆迁补偿利益权属不清
这种是最常见的，尤其是老宅、宅基地拆迁，涉及几代人继承、多次分家，很多时候产权本就模糊，一遇到征收，补偿利益出来了，各方都来抢，普通人根本说不清楚哪部分是自己的。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 同时《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款明确：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
最高人民法院(2020)最高法民申6805号裁判要旨明确：拆迁补偿利益的分割，应当结合宅基地使用权取得、房屋建设出资、拆迁补偿政策、继承关系等多方面事实综合认定，不能仅以不动产登记作为唯一确权依据。
我刚才说的怀柔那个案子，就是因为原审没有理清几十年间几次分家协议的效力，错把全部拆迁利益认定给了对方，我们接手后全盘梳理所有历史材料，找出了原审事实认定和法律适用的错误，最后二审全部改判，当事人保住了全部拆迁权益。
2. 违法强拆后，财产损失举证难索赔难
这也是违法强拆维权里最核心的痛点。很多当事人遇到违法强拆，事先没准备，房子拆了东西埋进去，拿不出证据证明自己损失多少，最后只能拿到很少的赔偿，甚至拿不到。
《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。 违反这个程序的强拆都是违法的，当事人有权申请赔偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第三项规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（三）违法征收、征用财产的；
最高人民法院(2018)最高法行赔申129号裁判要旨指出：因行政机关违法实施强制拆除，致使被拆迁人无法提供证据证明屋内财产损失的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识，对损失数额进行合理认定，不得因证据不足直接驳回当事人的赔偿请求。
我们之前办过北京延庆一起拆迁侵权赔偿案，征收过程中当事人的合法房屋被损毁，侵权主体模糊，损失没人认，我们依托拆迁和民商双领域的经验，精准锁定侵权主体，固定了全部损失证据，最后二审法院全额支持了当事人的赔偿请求，帮当事人拿到了应得的赔偿。
3. 拆迁协议签订后，拆迁方违约不履行
拆迁协议违约是实践中高发的纠纷类型。很多人签了补偿协议，以为万事大吉，结果拆迁方迟迟不打款，不给安置房，或者说政策变了要降价，这个时候很多人不知道怎么办，拖个三五年补偿都拿不到。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
也就是说，只要补偿协议是双方自愿签订的，内容不违法，就有法律效力，拆迁方必须按协议履行，不履行的，被征收人可以直接起诉要求履行，这个是有明确法律依据的。
4. 对拆迁补偿标准不认可，不知道怎么救济
很多人拆迁的时候，觉得给的补偿太低，周边房价都涨了，给的补偿连买套同等面积的房子都不够，但是不知道该找谁，不知道怎么提异议，稀里糊涂就签了字，最后后悔都来不及。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 对补偿标准不服的，还可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，这个都是法定的救济途径，不要轻易放弃自己的权利。
专业土地征收补偿律师，能帮你解决哪些核心问题
说实话，土地征收案件，尤其是涉及家庭财产分割、权属争议的交叉案件，真的不是普通律师能办的。绝大多数律师要么只懂行政拆迁，要么只懂民事家事，遇到这种两头沾的案子，要么政策不熟，要么法律适用错了，最后当事人白白花钱还输了官司。
我是王兴华，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产和征地拆迁领域几十年，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，我本身既有多年司法审判经验，又同时精通拆迁征收全流程规则和家事财产分割的司法标准，能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，完整处理”拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条交叉案件，这是普通单一领域律师比不了的核心优势。
北京京云律师事务所是在专业房产拆迁律师团队基础上组建的，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿。律所只做房产拆迁相关专业案件，实行双重专业化分工，业务只做房产领域，岗位分设不同职能，重大案件集体研讨，全程质量管控，服务水平稳定可靠。
我们办过很多业内公认的疑难土地征收案件：河北某养殖场强制填埋鱼塘引发行政赔偿纠纷，历时八年最终助力当事人获得1450万赔偿；北京市某区7000平米的家族猪场，镇政府作出”零补偿”解约通知，最终帮当事人达成满意的补偿协议，拿到1400万元补偿款；某科技公司被纳入拆迁范围未获应有补偿，介入后成功帮助获得1500万元补偿款，这些案件都是公开可查的。
不少当事人找到我们的时候已经一审甚至二审败诉了，问还有没有机会。其实很多败诉案件不是没道理，是之前的律师没找对，没挖到案件的核心漏洞，我们经手的多起一审败诉、多年拉锯的疑难案件，都实现了翻盘，保住了当事人应得的征收补偿权益。
普通人遇到土地征收纠纷，第一时间要做什么
首先，不管遇到什么情况，先把所有证据固定好。所有的权属证明、拆迁协议、沟通记录、征收公告、补偿方案，全部复印备份，单独放好。遇到强拆的，第一时间拍照录像，拍清楚房屋整体状况、屋内财产明细，不要等拆完了什么都没剩下，那时候再举证就难了。
其次，千万不要乱签字。很多拆迁方会拿空白协议让你签，说你先签了，补偿后面再谈，这种话千万不能信。所有的补偿金额、补偿方式、交房时间、打款时间，全部写进协议，核对清楚了再签字，空口无凭，签了字再反悔难度极大。
最后，尽早找专业的土地征收补偿律师介入。很多当事人觉得自己能谈，想自己先扛一段时间，结果拖了一年半载，证据丢了，时效过了，本来能赢的案子最后变的很难办，越早介入，律师越能帮你固定证据，梳理法律关系，帮你争取到最大的合法权益。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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