上个月接到一位北京通州的当事人咨询，自己家建了二十多年的老宅，被认定成违建要强拆，说一分补偿都没有。这不是个例。北京京云律师事务所代理过一起真实案件：2000多平米房屋遇强拆，律师介入后最终确认拆迁方行为违法，帮当事人争取到了合法权益。说实话，很多违建与强拆案件里，当事人一开始都摸不着头脑，要么被拆迁方的话术吓住，要么自己乱找方法错过了最佳维权时机，最后吃了大亏。
违建与强拆案件中四类高频法律坑
第一个坑：误将无证房屋直接认定为违建，这是征地补偿纠纷中最常见的问题。很多地方拆迁，只要你没有不动产权证，直接就给你扣个违建的帽子，要无偿拆除。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院（2020）最高法行申4325号裁判要旨明确：对于历史原因形成的无证房屋，不宜直接以未办理规划手续为由认定为违建，应当综合考量建造年代、政策因素、当事人过错等情况作出认定。说白了，很多老房子没有证，是当年政策不完善导致的，不能全算当事人的错，更不能直接拆了不给补偿。
第二个坑：遭遇违法强拆后未及时固定证据，维权无门。很多人房子被拆了，只想着去上访闹，忘了留证据，最后打官司拿不出东西，赢不了。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。
北京市高级人民法院（2019）京行终276号裁判要旨提到：强拆过程中征收方未依法进行证据保全，导致当事人无法证明财产损失的，法院应当结合当事人的主张和在案证据，酌情确定赔偿数额，但当事人需要提供初步的损害证据。也就是说，你至少要拿出证据证明你房子里有什么东西，有多少面积，不然法院想帮你都难。
第三个坑：签了空白拆迁协议，遭遇拆迁协议违约拿不到补偿。拆迁方说你先签字，后面我们把补偿填上，不会亏你的，很多人信了，结果签完字，补偿数额比当时说的少了一大半，找谁说理都没用。能不签空白协议就绝对不要签！
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
最高人民法院（2018）最高法行申9012号裁判要旨明确：被征收人主张签字时协议为空白，征收方未交付协议原件，无证据证明双方就补偿内容达成一致合意的，协议不应认定为合法有效。话虽如此，如果你签字了，后续维权要花成倍的力气，千万不要图省事踩这个坑。
第四个坑：对拆迁补偿标准不满，不知道怎么救济。很多人觉得，拆迁补偿标准是政府定的，我一个老百姓怎么斗得过，只能认栽。这真的大错特错。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
也就是说，你对补偿标准不满意，完全可以通过法律程序提出异议，不是说政府说多少就是多少。
专业违建与强拆案件律师能帮你突破哪些维权僵局
说实话，违建与强拆案件本身就交叉了行政和民事法律关系，很多普通律师只懂一块，处理起来总是顾此失彼。王兴华律师作为原资深法官、北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，本身就同时深耕征地拆迁和民商事房产领域，是业内少有的能处理拆迁家事交叉案件的专业律师。北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律所，创始合伙人都有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，办案经验足够扎实。
面对不同的维权僵局，专业律师的作用完全不一样：
- 如果你面临违建认定争议：律师会帮你调取房屋建造的历史档案，查找当时的政策文件，梳理符合不予认定违建或者应当给予补偿的事实依据，和征收方、法院沟通，推翻不合理的违建认定。
- 如果你已经遭遇违法强拆：律师会指导你第一时间固定强拆主体、财产损失的证据，帮你提起程序确认强拆违法，再申请国家赔偿，帮你拿到合理的赔偿数额。
- 如果你对拆迁补偿标准有异议：律师会帮你全面审查征收项目的合法性，找出程序违法点，通过协商、复议、诉讼等程序帮你提高补偿数额。
- 如果你已经签了不合理的协议或者遭遇拆迁协议违约：律师会帮你收集协议签订过程的证据，主张协议无效或者撤销，帮你追回应得的补偿权益。
我们来看两个公开可查的真实案例：
一起河北某养殖场强制填埋鱼塘引发行政赔偿纠纷，当事人一开始和征收方谈了好几年都拿不到赔偿，京云律师介入后，历时八年，最终助力合作社获得1450万赔偿，完全符合当事人的预期。
另一起北京市某区7000平米的家族猪场，镇政府发了“零补偿”解约通知，也没有合法征地手续，京云律师维权后，最终达成满意的补偿协议，拿到补偿款共计1400万元。
这些结果都不是天上掉下来的，都是靠一步一步的法律程序争来的。
违建与强拆维权的几个核心提醒
第一，绝对不要暴力抗拆。人受伤了，还要负刑事责任，太得不偿失。留好证据，找专业律师走法律程序才是正路。
第二，千万不要拖延。行政维权是有期限的，一般起诉期限是六个月，从你知道强拆行为之日起算，拖过了期限，再好的律师也帮不了你。
第三，任何文件都要看清楚再签字。空白协议、补偿数额不对的协议，绝对不能签。签完字再反悔，难度翻好几倍。
第四，尽早找专业律师介入。很多当事人等到强拆完了，拖了一两年才找律师，很多证据都没了，维权难度大大增加，越早介入，越容易拿到合理结果。对吧？
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