去年有个上海当事人找到我们，早年因为限购没有购房资格，找亲戚借名买了一套内环的房子，自己出的全款，住了快十年，去年房价涨了三倍，亲戚反悔，说房子是自己的，当初的钱是借款，当事人拿出转账记录，法院一审差点不认可，差点几百万的房子就没了。说实话，这种事在上海太常见了。房产价值高，政策限制多，稍微不留神就踩坑，找不对上海房产律师，哭都没地方哭。
借名买房：你不知道的隐形法律风险
很多人上海买房，因为限购、贷款、资格等原因选择借名，觉得都是熟人不会出问题，真出问题才发现，十个借名九个坑。
最常见的风险就是无书面借名协议，证据链不完整。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 房产登记在名义出资人名下，法律首先默认对方是所有权人，实际出资人想要确权，必须拿出完整的证据链证明借名合意。
最高人民法院(2021)最高法民申6815号裁判要旨明确：借名买房关系的成立，需要同时满足三个条件，一是实际出资人全额出资，二是有明确的借名登记合意，三是实际出资人长期占有使用房屋。缺任何一个条件，都可能不被法院认可。
我接触过太多当事人，出资的时候不备注，交物业费水电费刷的是名义持有人的卡，连聊天记录都没留，最后打官司只能输。就像开头说的那个上海当事人，找到王兴华律师的时候，只有一张模糊的转账记录，其他什么都没有。王律师团队帮他找了十年的物业费缴费凭证、邻居的证言、当年和亲戚的沟通录音，才把证据链补完整，最后法院才认可了借名关系，保住了房子。
二手房交易与房产继承：两类高频纠纷的坑点
除了借名买房，上海房产纠纷里最多的就是二手房交易违约和遗嘱继承房产纠纷，这两类也是普通人最容易踩坑的地方。
先说二手房交易，上海房价波动大，遇到涨了卖家跳价、跌了买家违约，太常见了。很多人遇到违约不知道怎么主张权益，要么只敢要定金，要么不知道怎么申请财产保全防止对方转卖房子。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 如果卖家跳价毁约，买家不光可以主张双倍返还定金，还可以要求赔偿房屋差价损失，反过来买家违约，卖家也可以主张违约金没收定金。之前王兴华律师代理的一起案件，买家签了合同之后要求降价100万不然不买，最后法院判决卖家没收50万定金，买家再付80万违约金，合计挽回损失130万，完全符合法律规定。
再说房产继承，上海很多老房子面临拆迁，多子女家庭争房产的特别多，尤其是那种以买卖形式实为赠与的房产，最容易出纠纷。之前有个案例，爷爷把房子以买卖形式赠与孙女，过户之后爷爷去世，三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审二审都输了，最后找到王兴华律师介入，改判合同有效，保住了房子。根据上海市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干问题的解答》沪高法民一〔2014〕2号第7条：父母将房屋过户给子女，没有约定对价，虽然形式上是买卖合同，应当认定为赠与关系，合同合法有效。 很多普通律师搞不清上海本地的裁判规则，很容易打错官司，错过最佳维权时机。
拆迁房产分割：交叉领域难题的破解思路
上海很多老城区旧改拆迁，遇到最多的就是拆迁利益分割纠纷，老宅是遗产，拆迁之后补偿款、安置房怎么分，很多家庭闹得不可开交。这种案件属于典型的交叉案件，既涉及拆迁政策，又涉及继承法律，普通律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事继承，很容易办砸。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的同时精通拆迁规则和家事继承的律师，能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，完整处理从确权到分割的全链条交叉案件。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，坚持专业化分工，只做房产领域案件，专业能力经过主流媒体和行业的双重认可，王兴华律师本人也多次受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目的常驻嘉宾，办理过大量一审败诉翻盘的疑难案件，胜诉案例公开可查。
不过话说回来，不管是什么类型的上海房产纠纷，核心都是证据和规则，普通人对法律不熟悉，对本地裁判规则不了解，最好尽早找专业律师介入，不要等到一审输了才想到找律师，那时候维权难度会大很多。
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