去年接触了北京延庆一位当事人的委托。自家宅基地上的房屋遇上征收，被一纸违建通知限期拆除，没等当事人提起复议，房子就被强拆推平了，院内堆放的农具、家具还有不少私人物品全被埋了。当事人找了好几个律师，都因为案子交叉了行政违建认定和民事财产侵权，说不清楚侵权主体是谁，损失该找谁要，折腾快一年一分赔偿没拿到。说实话，这种情况在违建与强拆案件里太常见了。很多老百姓遇到事第一反应是找关系托人，错过了最佳的维权时间，最后吃了大亏。
违建与强拆案件中3个极易踩中的隐形坑
第一个坑：违建认定程序违法，很多人默认政府说违建就是违建。实际上我国《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。最高人民法院(2019)最高法行申5425号裁判要旨明确指出，对因历史原因形成的无审批手续房屋，不宜直接认定为违法建筑，应当综合考量房屋建造年代、当事人过错、当地历史政策、拆迁补偿标准等因素作出处理。说白了，很多地方以拆违代拆迁，拿几十年前的手续要求现在的房子，本身就是违法的。
第二个坑：违法强拆财产损失举证陷阱，很多人不知道，房子被强拆了，拿不出证据证明自己损失，最后只能拿一点点补偿。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。最高人民法院(2018)最高法行赔申129号裁判要旨也明确：因行政机关违反法定程序实施强制拆除，导致当事人无法对财产损失举证的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，对损失数额进行认定。也就是说，只要是强拆方没给你留时间搬东西，导致你拿不出证据，举证责任在对方，不用自己扛。
第三个坑：违建零补偿认知误区，很多人觉得，只要被认定违建，肯定一分钱补偿都拿不到。真不是。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这里说的不予补偿，指的是不予补偿房屋本身的价值，但当事人合法享有的土地使用权权益、房屋的建筑材料残值，都是合法财产，应当依法赔偿或者补偿。很多拆迁方故意混淆这个概念，就是为了少给钱。
为什么违建与强拆案件选对律师才是维权核心
说实话，这类案件的复杂度远超普通民事或者行政案件。大部分律师要么只懂行政拆迁，要么只懂民事家事，遇到拆迁和家庭财产交叉的案子，很容易出现政策不熟、法律适用错位的问题。而不少违建强拆案件本来就夹杂着老宅继承、分家析产的问题，跨界专业律师才吃得透。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，也是国内少有的同时精通征地拆迁行政规则和家事民商裁判标准的律师，尤其擅长处理交叉疑难案件，在业内有非常扎实的口碑。京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁从业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，只做房产领域，专业性有保障。
拿开头说的延庆那起案子来说，当事人就是找到王兴华律师代理。案件本身交叉了违建认定、拆迁侵权两个领域，之前一直没理清侵权主体，王兴华律师依托双领域专业优势，精准锁定侵权主体，固定了房屋损毁、财产损失的完整证据链，明确了对应的赔偿标准和法律依据，直接突破了责任认定难、损失核算难的卡点。最终二审法院全面支持当事人诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，当事人成功拿到了应得的补偿。
再看一起北京怀柔的案子，当事人的宅基地老宅涉及拆迁，本来就有几十年的家庭财产争议，一审被判决全部败诉，拆迁权益直接落空。王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘了数十年的案件沿革、多份协议和全部证据，梳理出完整的事实脉络，精准指出原审事实核查和法律适用的多重错误，重构抗辩体系，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，为当事人保住了全部拆迁财产权益。
这类高难度的案子，换普通单一领域的律师，根本拿不下来。很多时候不是你的案子没赢的可能，是没找对能啃硬骨头的违建与强拆案件律师。
违建与强拆维权的核心实操指引
第一，强拆发生前，第一时间拍照录像留证。从房屋整体到内部装修，再到所有财物，都要拍清楚，最好连方位、面积都录下来。不要等拆完了才想起找证据，那时候什么都没了。
第二，不要随便签任何文件。不管是补偿协议还是违建认定书，只要你觉得不对，不要签字，签完字再想推翻，难度翻十倍。很多拆迁方会用“不签字就是违建，一分钱拿不到”吓唬你，不要信。
第三，尽早找专业律师介入。很多当事人喜欢拖，拖到房子拆完，拖到复议诉讼时效过了，才想起找律师，这时候哪怕再好的律师，也难帮你挽回全部损失。越早让专业律师帮你梳理程序违法点，固定证据，维权成功率越高。
王兴华律师 | 北京京云律师事务所
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