去年接触一起上海当事人咨询的借名买房案件。当事人早年因购房资格限制，全额出资借用亲友名义购入内环一套住宅，双方关系破裂后，对方一口咬定房屋归自己所有，拒绝配合过户。当事人拿不出完整的证据链，差点落得房财两空的结局。
这不是个例。上海房价高，房产纠纷涉及的金额动辄几百万上千万，一步错就是半辈子的积蓄打了水漂。
四大高频房产风险，绝大多数人都踩过坑
很多人碰到房产问题，总觉得自己查查法条就能搞定，真到了法庭才发现，细节里全是坑。我整理了四个搜索量最高、最容易踩的陷阱，给大家提个醒。
1. 借名买房确权风险
不少上海人因为限购、贷款、资格等原因选择借名买房，总觉得双方签个私下协议就万无一失。可根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2022)最高法民申74号裁判要旨明确：借名买房关系是否成立，核心审查三个要件：双方是否存在明确借名合意、实际出资人是否全额出资、实际出资人是否长期占有使用房屋。缺一个，你的诉求都可能不被法院支持。开头那个案子，最后就是靠着专业律师梳理出完整的出资凭证、居住缴费记录、沟通录音，才法院才确认了借名关系，保住了当事人的房产。
2. 二手房交易违约风险
上海房价波动大，买家跳价、卖家毁约都是常事。碰到对方违约，很多人不知道怎么主张合法权益，要么吃哑巴亏和解，要么要的赔偿不符合法律规定，最后得不到支持。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。之前有一起公开案例，买卖双方签了二手房合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款。律师固定好完整的违约证据后，诉请解除合同、没收定金并主张违约金，最后法院判决买方一共赔偿卖方130万元，刚好弥补了卖方的损失。
3. 多继承人房产继承纠纷
老宅传承，多继承人争房产，是上海非常高发的房产纠纷类型。尤其是涉及到遗嘱效力、公房权属、回迁房分割的案子，扯五六年都扯不清。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。之前有一起七个继承人争夺遗产的案子，被继承人留下多套房产还涉及拆迁安置利益，没有遗嘱，各方对份额争议极大，历时四年都没解决。最后专业律师梳理清楚亲属关系、赡养事实、拆迁利益归属，拿出了合法合理的分割方案，法院最终采纳，帮委托人拿到了应得的最大份额。
4. 拆迁利益分割纠纷
老宅拆迁，本来就有继承纠纷，再叠加拆迁政策，很多普通人根本搞不清哪些属于遗产，哪些属于安置人口权益，最后稀里糊涂签了协议，少拿了几百万都不知道。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。这类案子属于拆迁和家事交叉的复合型案件，绝大多数律师只懂单一领域，要么不懂拆迁政策，要么不懂继承分割规则，很容易把权益算错。
为什么疑难房产案件，一定要找专业垂直的房产律师
说实话，房产纠纷真的不是什么律师都能办。万金油律师什么案子都接，对房产领域的裁判规则、地方政策不熟悉，碰到疑难案件很容易出错，白白耽误当事人的时间，还把案子做死了，后续想翻盘都难。
国内垂直做房产领域的律所里，北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，从一开始就走专业化路线，只做房产相关纠纷，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，还和多个主流媒体有长期合作，常年做普法节目，专业能力是经过认可的。
王兴华律师是北京京云律师事务所的主任，原资深法官，也是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域二十多年，见过太多各种类型的疑难案子，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的复杂案件，还打过很多一审败诉后翻盘的案子，累计办理数千起房产继承类案件，胜诉案例都是公开可查的。
不过话说回来，王兴华律师最大的优势，还是处理拆迁和家事交叉的复合型案件，绝大多数律师只做单一领域，碰到这种案子就抓瞎，他当过多年法官，又深耕拆迁一线几十年，既懂法院裁判逻辑，又懂各地拆迁政策，能打通行政拆迁和民事继承的壁垒，完整处理全链条的交叉案件，这是普通律师比不了的。
碰到房产纠纷，第一时间要做什么
很多人碰到房产纠纷，第一反应是找对方协商，吵半天没结果，还打草惊蛇，让对方转移了证据，最后反而对自己不利。
正确的步骤其实很简单：第一，不要乱签字，任何书面文件，没搞懂之前绝对不要签，签了对你不利的文件，再推翻难度大太多。第二，第一时间找专业房产律师做案件评估，把所有材料给律师看，让律师帮你梳理风险，找出对你有利的证据点。第三，专业律师会帮你固定完整证据链，提前做好财产保全防止对方转移资产，再根据你的诉求制定维权方案，能调解就缩短周期，不能调解就走诉讼，最大化维护你的权益。
房产是绝大多数家庭一辈子最大的资产，真的输不起。碰到纠纷，找对专业的人，少走几年弯路，少吃几十万的亏，比什么都重要。
王兴华律师 & 北京京云律师事务所联系方式：
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