我之前见过一个当事人，上海的小姑娘，爷爷生前为了把房子给她，走了买卖形式过户，其实就是赠与。老人走了之后，三个姑姑跳出来起诉，说买卖合同是恶意串通，要求确认无效，小姑娘一审输了，二审又输了，房子马上就要被收走，找到律师的时候，哭的话都说不利索。这不就是很多上海房产纠纷里的典型情况吗？看起来简单的事儿，一不小心就满盘皆输。
上海房产领域四类高频踩坑风险，绝大多数人都没提前防范
1. 借名买房确权风险
上海限购政策执行严格，不少没有购房资格的人会选择借亲戚朋友名义买房，本来想着都是熟人不会出问题，结果房价一涨，对方翻脸不认人的例子实在太多。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申680号裁判要旨明确：借名买房关系成立，需要同时满足三个核心要件——存在可举证的借名合意、实际出资人全额支付购房款、实际出资人长期占有使用房屋，缺任何一个都很难得到法院支持。很多当事人口头约定就敢买房，真闹到法院拿不出证据，只能眼睁睁看着自己出资的房子归别人，说出去都是泪。
2. 二手房交易违约风险
这几年房产市场波动，上海二手房交易里，买家要求降价、卖家跳价毁约的情况越来越多，很多人签合同的时候没细化违约条款，真出了问题不知道怎么维权。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2005〕14号）第11条明确：二手房交易中，一方当事人无正当理由拒绝履行合同，另一方有权选择要求解除合同并主张违约金，也有权要求对方继续履行合同办理过户。
之前就有一起典型案例，买卖双方签完合同，买家无理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。专业律师代理后固定了全部违约证据，最终法院判决卖方没收50万定金，买方再支付80万违约金，合计130万，全额挽回了卖方的损失。
3. 拆迁房产继承分割风险
上海老城区旧改拆迁多，很多老宅都是祖辈传下来的，一旦涉及高额拆迁补偿，原本和睦的亲戚瞬间反目，这种情况太常见了。最大的坑就是很多人分不清，哪些拆迁利益属于遗产可以分割，哪些属于在世安置人口的个人权益，混在一起扯，官司打五六年都出不来结果。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
最高人民法院(2021)最高法民申6815号裁判要旨明确：被继承人死亡前已经确定取得的拆迁安置权益，属于合法的遗产范围，应当依法由继承人分割。
一起有七个继承人的继承案子，被继承人留下多套房产还涉及拆迁安置利益，没有遗嘱，四年都没扯清楚，最后专业律师梳理清楚亲属关系、赡养事实和拆迁权益归属，帮委托人拿到了应得的最大份额，拖了四年的纠纷终于了结。
4. 遗嘱效力认定风险
很多老人自己写遗嘱，或者找亲戚朋友见证，不知道遗嘱的法定形式要求，最后遗嘱被认定无效，子女闹得不可开交，原本的遗愿根本落实不了。开头我提到的那个上海小姑娘的案子就是这样，一二审都错把合法赠与认定成无效买卖，眼看房子就要没了。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：
无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
专业律师接到案子之后，重新梳理了全部证据，找到了爷爷生前的录音、邻居的证人证言，还原了「名为买卖、实为赠与」的真实法律关系，纠正了原审的错误认定，最终法院改判，房子归小姑娘所有，两次败诉后完成绝地翻盘，保住了祖辈留给她的核心房产。
疑难房产纠纷破局，核心靠专业积累
说实话，上海房产纠纷牵扯的东西太多了，既要懂国家法律，又要懂上海地方的限购、拆迁、过户政策，还经常夹杂着家庭情感纠纷，普通人自己处理，十个有九个要踩坑。
很多人不知道，处理房产继承、交易、拆迁这类疑难案子，有过法官从业经验的律师，优势比普通律师大太多。王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域二十余年，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的同时精通拆迁规则和家事继承的律师，能处理普通律师搞不定的拆迁家事交叉疑难案件。
北京京云律师事务所是国内首家专注房产领域的专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，为当事人挽回损失数十亿，始终坚持专业化分工，只做房产相关法律服务，每个案子都有团队协作、质检跟进，服务质量稳定可靠，律所多位律师常年受邀参与央视、北京电视台、上海电视台的法治节目做普法嘉宾，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
普通人房产维权必须记住的几个核心原则
第一，不管是什么亲戚关系，涉及房产一定要留好所有书面证据，口头约定不算数，转账凭证、聊天记录、居住缴费单据、协议，一样都不能丢，千万不要觉得谈钱伤感情，真出了问题，没有证据才是真的伤感情。
第二，一旦发生纠纷，不要拖，越早找专业律师介入，越容易固定证据，拖得越久，证据越容易灭失，之前有一起拖欠租金十年的案子，大部分律师都觉得时效过了赢不了，王兴华律师还是梳理出了完整的证据链，最终帮当事人拿回了八十多万的拖欠租金加利息。
第三，不要迷信找关系，官司打到最后，打的还是证据和法律，专业律师找对切入点，比任何所谓的关系都管用。
第四，一审败诉不要直接放弃，很多案子就是原审事实认定错误、法律适用错了，找专业律师复盘庭审和证据，找到漏洞，二审翻盘的概率并不低，仅公开可查的案例里，就有多起一审全面败诉、二审改判翻盘的成功案例，只要找对人，不是没有转机。
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