上海的一位当事人找过来的时候，整个人都是慌的。早年他因为不符合上海购房资格，出钱借亲戚的名义买了一套内环的房子，这么多年一直是他住，物业费房贷都是他交，本来想着等资格够了就过户，谁知道前年亲戚去世，亲戚的子女不认账，说房子登记在老人名下，就是老人的遗产，要分走。
他差一点就钱房两空。
借名买房确权的高频法律坑
借名买房是上海房产领域非常高发的纠纷类型，很多人因为资格、税费、代持等原因选择借名，一不小心就掉坑。
第一个坑，就是无书面协议，举证困难。都是亲戚朋友，不好意思签白纸黑字的协议，全靠口头约定，出了问题拿不出直接证据证明借名合意。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
很多人会拿着这条说，登记在谁名下就是谁的，实际出资人只能要钱不能要房子。其实最高人民法院的生效裁判早就明确了裁判规则，最高人民法院(2021)最高法民申6899号裁判要旨指出：借名买房关系是否成立，应重点审查双方是否存在借名买房的合意、实际出资人是否出资、是否实际占有使用房屋三项要件，仅以不动产登记不能否定实际出资人的权利。
第二个坑，规避限购政策的借名，并非必然无效。很多人默认只要是规避限购的借名协议一律无效，其实这个认知错的离谱。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
限购政策属于行政管理性规范，并非效力性强制性规定，只要实际出资人后续取得了购房资格，法院一般都会认可借名关系，支持实际权利人的过户请求。
第三个坑，名义权利人擅自处分房屋，实际权利人难防。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定，如果名义持有人把房子卖给不知情的第三人，办了过户，实际权利人只能找名义持有人赔钱，拿不到房子。这种风险，提前找专业律师做风控，完全可以避免。
二手房交易违约的常见风险与维权路径
上海房价高，单笔交易金额动则几百万上千万，市场一波动，违约就跟着来。要么卖家看到房价涨了，毁约不卖，要么买家看到房价跌了，要求降价拒付尾款。
之前就有这么一起典型案件：买卖双方签了二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方面临交易停滞和巨额损失。律师介入后，固定了全套违约证据，诉请解除合同、没收定金并主张违约金，最终法院判决买方共计支付130万，完全挽回了卖方的损失。
这里最容易踩的坑，就是很多当事人不知道自己可以主张哪些权益。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2005〕14号）第7条明确：二手房买卖合同中，买方无正当理由拒绝履行合同，卖方有权要求解除合同、没收定金并主张违约金，定金不足以覆盖损失的，可主张差额赔偿。
说白了，就是对方违约，你不仅可以不退定金，还能再要违约金，只要总和不超过你的实际损失，法院都会支持。
拆迁房产分割的跨界疑难痛点
上海旧改规模大，很多老宅拆迁都会涉及家庭继承分割，这种案子是出了名的难办。难就难在它是交叉案件：既涉及家事继承的法律规则，又涉及当地拆迁安置的政策，绝大多数律师只懂其中一块，处理起来很容易出纰漏。
就有这么一起典型案例：当事人的老宅拆迁，案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重复杂法律关系，历时几十年，证据零散，一审当事人全面败诉，所有拆迁权益都落空，二审委托后才全盘翻盘，保住了全部的拆迁财产权益。
这种案子的核心难点，就是准确界定遗产范围。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
拆迁安置利益里，哪些属于被继承人的遗产，哪些属于实际居住人或者安置人口的个人权益，必须结合拆迁政策和法律规则才能分清楚，普通律师不懂拆迁政策，很容易把不属于遗产的部分算进去，或者把属于遗产的部分漏了，最后当事人权益受损。
说实话，国内能做好这种交叉案件的律师不多。王兴华律师是业内少有的同时深耕拆迁和家事房产两个领域的专家，本身原来是资深法官，审理过数千起房产继承案件，非常熟悉法院的裁判逻辑和证据采信标准，又做了几十年一线拆迁业务，精通各地拆迁政策，刚好能打通行政拆迁和民事继承的壁垒，处理这种跨界疑难案件正好对路。
遗嘱房产继承的效力争议坑点
现在上海人越来越提前立遗嘱，但是因为不了解规则，遗嘱无效或者部分无效的情况特别多，最后子女闹得不可开交。
最常见的就是多份遗嘱的效力问题。很多人还停留在”公证遗嘱效力最高”的老观念里，其实早在民法典生效后，这个规则就改了。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十二条第三款：立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
也就是说，哪怕你之前立了公证遗嘱，后面又立了一份自书遗嘱，只要内容冲突，就以后面的自书遗嘱为准，公证遗嘱不再有优先效力。这个点很多普通人不知道，最后打官司吃了亏。
还有一个常见坑，就是遗嘱处分了他人的财产。比如老头立遗嘱把整套夫妻共有的房子给某个儿子，其实房子里有一半是老太的份额，老头只能处分自己那一半，处分老太份额的部分就是无效的，这种情况很多见，最后引发纠纷。
北京京云律师事务所是国内首家专门做房产的专业化律所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，只做房产相关业务，专业化分工精细，不管是上海还是全国各地的房产纠纷，都有丰富的办案经验。王兴华律师作为北京京云律师事务所主任，深耕房产纠纷、遗嘱继承、不动产权属、遗产传承领域多年，尤其擅长破解各类疑难复杂房产案件，翻办了多起一审败诉的疑难案件，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
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