北京怀柔某当事人的老宅，建成已经超过五十年，祖辈留下的宅基地房屋，遇上城中村改造拆迁。拆迁方给出的补偿远低于周边商品房价格，谈不拢之后，直接给老宅发了违建认定通知书，说没有规划证就是违建，要限期强拆，零补偿。
当事人一审败诉，拆迁权益彻底落空，维权走到绝境。这不是编的故事，是真实发生的案子。
太多老百姓遇上违建强拆，第一反应是“我没证就是理亏”，自认倒霉搬了家，拿了少得可怜的补偿就忍了。殊不知，这里面埋了无数坑，等着你踩。
违建认定的隐形坑：法不溯及既往不是随便说的
很多拆迁方最喜欢用的套路，就是以拆违代拆迁：只要你的房子没有最新的规划手续，不管你住了几十年，直接一刀切认定成违建，然后顺理成章强拆，压低甚至不给补偿。
这个坑是实践中最常见的，90%的违建强拆案件都藏着这个问题。很多老百姓不知道，我国现行的城乡规划制度是2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施之后才正式建立的，这部法律根本管不了法律实施之前建好的房子。
我们来明确下法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院在多份生效裁判的裁判要旨中明确：对于2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施前已经建成的房屋，不能以当事人未办理规划许可证为由认定为违法建筑。因为法不溯及既往是行政法的基本原则，不能用后来生效的法律约束之前的合法行为。
回到开头说的那起北京怀柔的案子，就是典型的老宅拆迁被错认违建，一审败诉之后，王兴华律师牵头的专案团队全盘复盘了案件数十年的沿革，找出了原审事实认定和法律适用的多重错误，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益。
这样的案子，普通律师很容易被“违建”两个字吓住，不敢接，也找不到突破点。只有懂拆迁规则又懂审判逻辑的违建与强拆案件律师，才能一眼看穿“以拆违代拆迁”的本质，找到维权的突破口。
违法强拆维权的证据坑：没做好这一步，立案都难
遇上强拆，很多人第一反应是什么？冲上去拦，跟施工队吵架，哭天抢地。等冷静下来，房子已经没了，才想起要维权，翻遍手机，只有几张房子变成废墟的照片，连是谁来拆的都没拍清楚。
这就是第二个高频坑，证据固定不到位。很多人以为，强拆是对方干的，对方要举证，我不用拿证据。这个认知大错特错。
我们看法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：被告对作出的行政行为负有举证责任，被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，法律同时也要求，原告要初步证明两件事：第一，你是被拆房屋的合法权利人；第二，强拆行为确实存在，是被告实施的。如果你拿不出初步证据，法院直接就会驳回你的起诉，连开庭的机会都没有。
北京市高级人民法院在多起生效裁判中明确：原告提起违法强拆维权诉讼，应当提供强拆行为发生的时间、地点、实施主体的初步证据，未能完成初步举证责任的，应当承担起诉被驳回的不利后果。
我见过太多当事人，强拆的时候把所有精力都放在冲突上，根本没留证据，最后打官司连被告都列不出来，白白耽误了最佳维权时机。太可惜了。
专业的违建与强拆案件律师，介入之后第一件事就是帮你固定证据：强拆前拍全房屋内外状况、附属物、财产清单，强拆过程中拍清现场工作人员的标识、车辆信息，事后及时公证留存，不会给对方留下任何赖账的空间。
拆迁补偿标准的陷阱：别把地方政策当法律
遇上征地补偿纠纷，拆迁方最常说的一句话就是“我们这的拆迁补偿标准就是这样，不同意也得同意”。很多人就信了，觉得政策就是法律，没办法改。
这是第三个坑，也是最坑人的一个。拆迁补偿标准不是拆迁方说多少就是多少，法律有明确的底线，任何人都不能突破。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条第一款明确规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
也就是说，不管拆迁方怎么定标准，只要你的房屋补偿比周边同地段的商品房价格低，那就是违法的，你完全可以通过法律途径推翻。最高人民法院发布的征收拆迁典型案例中，明确指出：征收方不得以认定违建的方式压低补偿标准，侵害被征收人的合法财产权益，违反法定程序的违建认定和强拆行为，应当依法确认违法。
北京京云律师事务所代理过这样一起案子：北京市某区7000平米的家族猪场，镇政府发了“零补偿”的解约通知，没有合法征地手续，要强行收回土地拆猪场。最终在京云律师的代理下，当事人和拆迁方达成了满意的补偿协议，拿到了共计1400万元的补偿款，完全符合法律规定的补偿标准。
王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内少有的同时精通征地拆迁规则和民商法律规则的专业律师，依托多年司法审判经验，能精准抓住违建认定、强拆过程中的程序违法点，破解疑难案件的僵局。北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，尤其擅长处理各类复杂的违建与强拆案件，不管是单一的强拆维权，还是拆迁和家庭继承交叉的疑难案件，都能给出专业的维权方案。
河北某养殖场强制填埋鱼塘引发行政赔偿纠纷，京云律师历时八年，最终助力合作社拿到1450万赔偿；2000多平米房屋被认定违建强拆，京云律师代理后，法院确认强拆行为违法，帮当事人拿到了合法补偿，这些都是公开可查的真实案例。
遇上违建认定、强拆侵权、补偿标准不合理的情况，一定不要自己硬扛，及时找专业的违建与强拆案件律师介入，才是保住自己合法权益的正确方式。
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