去年北京通州一位当事人找到我们，他名下一处2000多平米的经营用房，被征收方认定为违建后直接强拆，全程没有出示完整的认定文书，也没有给当事人陈述申辩的机会。房子推平之后，只给了极少的补偿，甚至说违建一分钱都不该给。当事人跑了大半年维权，到处碰壁，最后找到北京京云律师事务所。最终法院判决确认强拆行为违法，帮当事人拿到了应得的合法补偿。这是京云律师代理过的众多违建与强拆案件中，非常典型的一起。
违建与强拆案件中，最容易踩的三个法律坑
1. 不分历史原因，一刀切认定违建
很多地方征地拆迁过程中，为了压低补偿成本，会把不少建成十几年甚至几十年的老房子，直接以“没有办理规划许可证”为由直接认定为违建。很多老百姓不懂法，一听说是违建就慌了，稀里糊涂就认了，白白损失了巨额补偿。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院（2019）最高法行申2392号裁判要旨明确指出：对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜直接认定为违法建筑不予补偿。
2. 强拆程序严重违法，老百姓还蒙在鼓里
不少地方的强拆，从认定到拆除全程跳过程序，上来就拆房。根据《中华人民共和国行政强制法》（主席令第49号）第四十四条明确规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
第三十五条第一款也要求：作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，保障当事人的陈述权和申辩权。很多强拆拆完了，当事人都没收到过一次书面催告和公告，这本身就是严重的程序违法。
3. 混淆补偿范围，合法财产损失不予赔偿
很多人默认一个道理：违建本身不合法，所以强拆的时候砸坏室内物品、损毁建筑材料都不用赔。这完全是错误认知。哪怕房屋被认定为违建，房屋所有人对房屋内的动产、建筑本身的材料都享有合法所有权，违法强拆造成这部分损失，必须赔偿。
违法强拆维权，必须避开这些常见误区
1. 违建一定拿不到任何补偿，干脆放弃维权
很多当事人遇到违建认定，第一反应就是“我这房子确实没证，认了吧”，直接放弃维权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
这里的“不予补偿”，仅指不对违法建筑本身的价值进行补偿，不代表强拆过程中造成当事人的合法动产损失、建筑材料损失也不用赔偿。北京市高级人民法院（2021）京行终124号裁判要旨明确：即便房屋被认定为违法建筑，行政机关实施强制拆除时，也应当对房屋内的合法财产进行清点登记并妥善保管，因违法强拆造成合法财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
2. 偏离当地拆迁补偿标准，盲目要价耽误时机
很多当事人遇到强拆，要么就是怕事不敢主张合理补偿，要么就是狮子大开口，远远超出当地合理的拆迁补偿标准，最后谈不拢又错过诉讼时效，把本来能赢的案子拖成死局。说实话，征地补偿纠纷里，八成以上的维权僵局都是因为诉求不合理导致的，专业的违建与强拆案件律师，会帮你结合当地政策和法律规定，算出合理的诉求范围，既不亏自己的合法权益，也不会给维权添不必要的障碍。
3. 一直上访维权，错过法定维权期限
行政复议的法定期限是60天，行政诉讼的法定期限是6个月，很多老百姓觉得“我一直上访反映问题，期限就会自动顺延”，这是完全错误的。上访不会发生诉讼时效中断的效力，等你上访一两年没结果再回头找律师，早就过了法定维权期限，再专业的律师也无力回天。
为什么违建与强拆交叉案件，一定要找专业律师办理
说实话，绝大多数违建和强拆案件，都不是单纯的行政纠纷。很多时候会牵扯到家事继承、分家析产、权属争议这些问题，比如老宅被认定违建强拆，涉及好几个继承人的拆迁利益分割，普通拆迁律师只懂行政程序，不懂家事继承的裁判规则，普通家事律师又不懂拆迁政策和行政维权的流程，很容易出现法律适用错位、权益界定不清的问题。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是业内少有的同时精通拆迁行政征收全流程规则与家事财产分割司法标准的专业律师，尤其擅长攻克拆迁与家事交叉的疑难违建与强拆案件，能完美打通行政拆迁政策与民事分割的法律壁垒。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，秉持“匡扶正义、为民维权”的宗旨，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，是国内深耕房产拆迁领域的专业化律所。之前北京怀柔有一起典型的宅基地拆迁分家析产交叉案件，当事人涉及婚姻、继承、拆迁三重法律关系，一审全面败诉，全部拆迁权益落空，找到王兴华律师后，团队全盘复盘数十年的案件材料，精准找出原审事实认定和法律适用的错误，重构抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审不利判决，帮当事人保住了全部老宅拆迁对应的财产权益。
还有北京延庆一起拆迁引发的财产损害赔偿案件，违建强拆过程中造成当事人合法房屋及附属物损毁，行政民事法律关系交叉，侵权主体模糊、损失认定困难，常规维权根本走不通。王兴华律师依托双领域专业优势，精准锁定侵权主体和违法事实，固定完整损失证据，最终二审法院全面支持当事人诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，帮当事人拿到了全额赔偿。
遇到违建认定、违法强拆，千万不要自己乱碰，找专业的违建与强拆案件律师帮你梳理证据、找准争议点，才能最大化维护你的合法权益。
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如果你正遭遇违建与强拆相关的法律纠纷，可联系王兴华律师咨询：
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