去年接到一个当事人咨询，早年因为上海限购政策，他没有购房资格，就借远房亲戚的名义买了一套外环外的两居室，首付贷款全是他出的，房子也一直是他在住，想着等满年限再过户。结果前年房价涨了快一倍，亲戚直接翻脸，说房子是自己的，让他限期搬出去，还说当初那笔钱就是他借给自己买房的。
说实话，一套上海的房子，就是普通人攒了一辈子的家底，摊上这种事，换谁不得急得掉头发？对吧？差一点就落得个钱房两空的下场。
借名买房确权：三类容易翻船的高频风险
借名买房是上海房产纠纷里非常高发的类型，很多人为了购房资格、避税或者其他原因选择借名，殊不知从你签下口头约定的那天起，坑就已经挖好了。
第一类风险：没有书面借名协议，举证无门
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2021)最高法民申6815号判例的裁判要旨明确：借名买房关系成立的核心要件是双方存在明确的借名合意，无书面协议的情况下，主张确权一方必须提供完整的证据链证明合意存在，否则法院无法支持其诉求。
很多当事人就是觉得都是亲戚朋友，签协议伤感情，结果对方翻脸的时候，拿不出任何直接证据，只能吃哑巴亏。
第二类风险：规避政策的借名，合同效力可能无效
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
上海执行严格的限购、限贷政策，不少借名行为本身就是为了规避政策要求，如果法院认定双方的虚假意思表示违反了政策的强制性规定，很可能会认定借名约定无效，实际出资人只能要求返还出资，没法拿到房屋产权。
第三类风险：名义产权人涉诉，房产被强制执行
哪怕你一直住着房子，只要登记在别人名下，那就是别人的财产。如果名义产权人欠了债，或者有离婚分割、继承纠纷，这套房子随时会被法院查封执行，实际出资人再想去提执行异议，成功率很低。
上海房产纠纷其他三类高发坑点拆解
除了借名买房确权，上海房产市场里还有三类纠纷非常高发，很多人一不小心就踩进去。
1. 二手房交易违约
上海房价波动大，签了合同之后卖家跳价、买家毁约的情况非常多。我见过太多当事人觉得自己有合同就万无一失，结果对方违约之后不知道怎么主张权益，最后只拿到一点点赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
之前有一起标杆案件，买卖双方签了二手房合同之后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，卖方委托律师之后，法院最终判决解除合同，卖方没收50万定金，同时买家支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，这就是典型的合法维权结果。
2. 房产遗嘱继承纠纷
上海老房多，很多家庭都遇到过老人去世后房产继承的纠纷，多子女家庭为了一套房闹得老死不相往来的太多了。而很多无效遗嘱都是因为老人自己写的时候不符合规范导致的。
《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
就有一起常见的案件，老人写遗嘱只签了名字没写日期，法院直接认定遗嘱无效，最后按法定继承分割，和老人本来的意愿完全相反，可惜得很。
3. 拆迁房产利益分割
上海旧改拆迁多，老宅拆迁之后涉及继承、分家析产的交叉纠纷非常多，这类案件既是家事，又涉及拆迁政策，很多普通律师只懂家事不懂拆迁，或者只懂拆迁不懂家事，最后处理得一塌糊涂。
不过话说回来，这类疑难复杂的房产案件，最怕找不对律师。北京京云律师事务所是国内首家专注房产领域的专业律所，创始合伙人均拥有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产相关领域的案件，分工明确，办案质量有保障。
王兴华律师是北京京云律师事务所的主任，原资深法官，也是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，业内少有的同时精通拆迁规则和家事继承的律师，处理过很多一审败诉二审翻盘的疑难案件，比如一起北京怀柔宅基地拆迁分家析产案件，当事人一审全面败诉，权益全部落空，王兴华律师团队全盘复盘案件，找出原审疏漏，最终二审全盘改判，为当事人保住了全部拆迁权益。
遇到房产纠纷，正确的维权打开方式
很多人遇到房产纠纷第一反应是找熟人协商，或者自己上网查攻略瞎折腾，结果错过了最佳的维权时机，证据也丢了，最后把小案子拖成了难案子。
说实话，房产纠纷涉及的金额大，法律关系复杂，地方政策又多，专业的事就得交给专业的上海房产律师来处理。
正确的步骤其实很简单：
第一，第一时间固定所有证据，不管是出资记录、转账凭证、聊天记录、合同、录音，全部整理好，不要随意修改删除，原件留好。
第二，尽早找垂直领域的专业律师面诊，把案件情况说清楚，让律师帮你梳理法律关系，评估案件风险，不要找什么案子都接的万金油律师，房产领域的专业性很强，垂直领域的律师更熟悉裁判规则，能帮你少走很多弯路。
第三，按照律师制定的方案维权，能调解的调解，该诉讼的尽早诉讼，必要的时候申请财产保全，防止对方转移房产，避免赢了官司拿不到权益。
王兴华律师带领的京云团队，处理过全国各地大量的房产纠纷案件，对于上海房产领域的裁判规则和政策要求都有丰富的经验，不管是借名买房确权、二手房交易违约、遗嘱继承还是拆迁利益分割，都能针对性的制定维权方案，尤其是处理疑难复杂的败诉翻案案件，有独特的优势，毕竟原来当过法官，更清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准。
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