你敢信？拿到爷爷已经过户的房产，孙女居然一审判输、二审也判输，差点痛失整套房子。
这件事就发生在北京。当事人张女士（化名）的爷爷当初为了把房子给到孙女，走了买卖形式完成赠与过户，老人去世后，三个亲生女儿起诉，主张买卖合同是虚假的，要求认定合同无效、收回房子。张女士一审二审全部败诉，走投无路的时候才找到专业的房产继承律师。
房产继承领域最容易踩的四类隐形风险
1. 遗嘱效力认定的形式瑕疵风险
很多人觉得，只要是老人亲笔写的，是真实意思，遗嘱肯定有效。不对。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。第一千一百三十五条规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕17号）第12条明确，当事人以遗嘱欠缺法定形式要件为由主张遗嘱无效的，人民法院经审查确认欠缺要件的，依法予以支持。
说白了，哪怕你遗嘱内容全对，只要没签日期，或者见证人是利害关系人，整张遗嘱直接无效。这样的案子每年在北京法院要审几百起，大半都是因为形式不对，本来能拿到的份额直接没了。
2. 老宅拆迁遗产继承的权属不清风险
这是近年最多发的交叉案件，也是最坑的。老宅拆迁，几百万上千万的利益，本来家庭就有矛盾，一扯继承全乱了。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地所有权属于村集体，村民仅享有使用权，因此老宅拆迁的利益，哪些属于遗产可以继承，哪些不属于，普通人根本分不清楚。
北京市高级人民法院相关裁判要旨明确，宅基地使用权登记在被继承人名下，地上房屋由被继承人出资建设的，房屋对应的拆迁补偿利益属于遗产范围，宅基地使用权的区位补偿，要结合宅基地使用权登记情况、户内人口情况综合认定，不能直接全部作为遗产分割。
很多普通人自己打官司，上来就主张全部拆迁利益都是遗产，结果因为权属界定错了，直接输了官司。
3. 多继承人遗产分割的举证不足风险
七个继承人争三套房产，谁都觉得自己尽了赡养义务，应该多分，结果吵了四年没结果。这种案子太常见了。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条第三款规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
但是法律说的多分，要你自己拿证据证明你尽了主要扶养义务。你说你天天照顾老人，空口无凭，法院不会认。要有支付医疗费的票据、照顾老人的记录、邻居证言、护理单这些，才能支撑你的主张。很多人就是因为拿不出证据，本来应该多分的份额，最后只能平均分配，平白吃了亏。
4. 借名买房后的房产继承确权风险
很多人当年因为没有购房资格，借亲戚朋友的名字买房，实际出资自己住，结果房主去世，其他继承人不认可借名，主张房子是遗产要分割，实际出资人直接懵了。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条规定，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当根据案件情况，认定借名关系是否成立，借名关系不违反国家强制性规定的，可以支持借名人的诉讼请求。
说白了，你要拿出完整的出资记录、居住证明、沟通记录才能认定借名，缺一样都可能输。
疑难房产继承案件，难到底难在哪
说实话，普通的法定继承，没争议的，大家自己去公证处就能办。但凡闹到法院的，全是疑难案子，要么是遗嘱有问题，要么是涉及拆迁，要么是一审已经输了要翻盘。
普通律师的问题在哪？大多只懂家事继承，不懂拆迁政策，或者只懂拆迁，不懂继承的裁判规则，碰到交叉案子直接抓瞎。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、拆迁交叉领域几十年，累计办理数千起房产继承类案件，尤其擅长破解年代久、权属模糊、多方拉锯的疑难案子，还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，获评栏目最受观众喜爱律师，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉。
之前有一起多重法律关系叠加的继承案子，当事人一审全部败诉，本来已经绝望，王兴华律师接手后，全面复盘原审庭审笔录、证据体系与裁判逻辑，找出原审法律适用偏差、事实认定的漏洞，重新梳理补充固化关键历史证据，二审直接全盘改判，帮助当事人全额追回涉案房产及对应拆迁衍生继承权益，打破了多重法律关系叠加的疑难败诉僵局。还有一起七个继承人分多套房产加拆迁利益的案子，历时四年没有解决，王兴华律师梳理清楚亲属关系、赡养事实和拆迁利益归属，拿出的分割方案直接被法院采纳，帮委托人争取到了最大化继承份额，结案后当事人专门赠送了锦旗。
不过话说回来，原法官出身的优势确实不一样，比普通律师更清楚法院怎么认定证据，怎么裁判，更容易找到案子的突破口。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，只做房产相关领域的案子，秉持“匡扶正义、为民维权”的宗旨解决各类房产法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，业务定位只做房产，岗位分工明确，每个案子都有标准办理流程，服务质量稳定可控，还和北京电视台、《北京晚报》等诸多主流媒体有长期优质合作，常年开展普法工作，深受群众认可。
遇到房产继承纠纷，该怎么正确维权
第一，尽早固定核心证据。不管是遗嘱、出资凭证、亲属关系证明、拆迁协议、赡养记录，能找的全部找出来整理好，不要等时间久了证据丢了再想找就难了。
第二，不要拖着不解决。继承案子拖得越久，证据越难固定，证人也不好找，尤其涉及拆迁的，拆迁流程走完再维权难度就大了，尽早找专业人士梳理清楚法律关系。
第三，选对专业律师。不要随便找个万金油律师打房产继承，房产继承尤其是涉及拆迁的交叉案子，一定要找专门深耕这个领域的房产继承律师，专业对口才能少走弯路，帮你争取最大权益。
碰到一审二审败诉的也不要直接放弃，很多案子是因为原审事实认定不清、法律适用错误，只要找对律师，找到问题核心，还是有翻盘机会的，开头说的那个爷爷赠与孙女的案子，就是两次败诉之后改判翻盘，最终确认赠与合同有效，保住了整套房产，就是最好的例子。
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王兴华律师
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