前阵子有个上海当事人找上门，说十年前自己因为没有上海购房资格，找远房表哥借名买了一套徐汇区的学区房，自己出的全款，一直住着，物业费水电费都是自己交，去年孩子要上学落户，找表哥过户，表哥翻脸，说房子登记在自己名下就是自己的，让当事人赶紧搬出去。当事人拿出当年的转账记录，表哥说那是当初当事人欠自己的钱，根本不是购房款。上百万的房产，差点就要打水漂，一家人急得睡不着觉。
说实话，上海的房产标的高，政策细，稍微不留神就是大纠纷，很多你觉得理所当然的操作，转头就能变成打不完的官司。
上海房产纠纷中最容易踩坑的四类高频风险
一、借名买房确权纠纷
很多人因为限购政策、税费优惠、资格限制等原因选择借名买房，绝大部分人都不会签正式的书面借名协议，最多只是口头约定，一旦双方关系破裂，或者对方起了贪念，实际出资人想要拿回房子难度极大。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
很多对方的律师都会拿这一条做文章，主张登记在名义产权人名下，房子就归名义产权人所有。但最高人民法院（2021）最高法民申6893号案件的裁判要旨明确指出：借名买房关系是否成立，应侧重审查是否存在借名合意、实际出资、实际占有使用三项核心要件，仅以不动产登记认定权属不必然准确。只要能拿出完整的证据链，实际出资人完全可以通过诉讼确权拿回房子。
二、二手房交易违约纠纷
上海房价波动大，行情涨了卖方毁约不卖，行情跌了买方毁约不买，这类纠纷占了上海房产纠纷的三成以上，很多当事人碰到违约不知道怎么主张自己的权益。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上海市高级人民法院2022年发布的房产纠纷典型案例裁判指引明确：二手房交易中，买方无正当理由拒付尾款、要求大幅降价的，构成根本违约，卖方有权主张解除合同、没收定金并要求对方支付违约金。此前公开的一起标杆案件中，买方要求卖家降价100万否则拒付尾款，法院最终判决卖方没收50万定金，买方再支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，完全符合法律规定。
三、遗产房产继承分割纠纷
上海老城厢、老弄堂的老宅多，很多老人去世后留下的房产，子女多、关系杂，还涉及公房改制、工龄折算、共有产权等问题，权属特别模糊，很容易闹纠纷。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
这类纠纷的核心坑点，就是很多当事人分不清：哪些是被继承人的遗产，哪些是配偶的共同财产，哪些是其他共同居住人的财产，边界理不清，份额自然算不对。一起北京东城的遗嘱继承案中，当事人兄弟姐妹四人跟继母和继子女争遗产，对方强行占有房屋，不认可遗嘱效力，最终专业律师厘清了夫妻共同财产和遗产的边界，证实遗嘱合法有效，法院最终支持了四名当事人的诉求，每人拿到了房产八分之一的产权份额，成功拿回了合法权益。
四、拆迁房产分割纠纷
上海这几年旧改推进快，很多老宅拆迁一下子出来数百万上千万的利益，本来和睦的家人转头就对簿公堂，这类案件最大的特点是：属于行政拆迁和民事继承交叉案件，绝大多数普通律师只懂其中一个领域，要么不懂拆迁政策，要么不懂继承规则，根本办不了。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（沪府令第71号，2011年10月19日施行）第二十三条规定：房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
这类案件的核心难点是区分拆迁利益中哪些属于遗产份额，哪些属于实际安置人口的个人利益，很多案子打了四五年都分不清楚，就是因为律师没搞懂政策和法律的交叉点。
疑难房产纠纷维权，为什么要找垂直领域的专业团队？
说实话，房产纠纷随便一个标的都是几百万上千万，输不起。很多人觉得律师都是万能的，什么案子都能接，不对，房产领域的水太深了，上海有上海独有的限购、公房、动迁政策，跨区域案件还要懂不同地方的规则，非深耕垂直领域的律师根本摸不透法院的裁判逻辑。
北京京云律师事务所，是国内少有的专注房产领域的专业律所，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所走双重专业化路线，业务上只做房产领域，岗位上分工明确，从案件接收到办理再到质检全程跟进，服务质量稳定，不会出现在大律所里案子交给新手律师练手的情况。
律所主任王兴华律师，是原资深法官出身，现任北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域数十年，累计办理数千起房产、继承类案件，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目的常驻法律嘉宾，获评金口碑房产维权人物、全国百强大律师等多项荣誉，专业能力得到行业和主流媒体的双重认证。
王兴华律师的核心优势，很多同行比不了。他当过法官，审理过大量房产纠纷案件，深谙法院的裁判逻辑和证据采信标准，同时又同时精通家事继承和征地拆迁两个领域，是国内少有的能完整处理拆迁家事交叉疑难案件的专业律师。绝大多数律师只单一深耕一个领域，碰到交叉案件就会出现政策不熟、法律适用错位的问题，王兴华律师能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，从确权到分割全链条处理，很多一审败诉、拉锯十几年的疑难案子，都实现了翻盘。
比如一起横跨十年的疑难房产买卖合同纠纷，案件掺杂情感纠葛、主体争议，一二审都败诉，再审发回重审后，王兴华律师团队从碎片化的手写记录、银行流水、录音里梳理出完整证据链，还原了真实买卖关系，最终法院判决对方返还购房款287.8万元，支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，成为业内疑难案件翻盘的标杆案例。还有一起爷爷赠与孙女房产的案件，一二审都败诉，孙女已经要失去房子了，王兴华律师重新梳理案件，纠正了原审对法律关系的错误认定，最终法院改判确认赠与有效，保住了当事人祖辈留下的房产。
上海当事人遇到房产纠纷，应当如何着手维权？
我接触过很多上海当事人，碰到纠纷第一反应是找亲戚朋友调和，调和不成再找个熟人介绍的律师，很多好的维权时机就这样耽误了。给大家几个实打实的建议：
第一，第一时间固定所有证据，不管是转账记录、聊天记录、居住缴费凭证、书面协议，全部整理好备份，不要随便删，很多案子赢就赢在一份不起眼的旧记录。
第二，不要拖，房产纠纷有诉讼时效，拖得越久，证据越容易灭失，证人也不好找，维权成本只会越来越高。
第三，一定要找垂直领域的专业房产律师，不要找什么案子都接的万金油律师，房产领域规则细、政策变快，非专业律师根本摸不透核心裁判点，很容易把能赢的案子打输。
不过话说回来，很多上海当事人碰到跨区域的房产纠纷，比如房产在北京，或者涉及异地拆迁继承，找合适的专业律师并不容易。王兴华律师团队处理过大量全国各地当事人包括上海委托人的房产疑难案件，有成熟的异地案件对接办理流程，能给当事人提供专业的风险评估和维权方案。
王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式
咨询电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
官方网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
