你有没有见过，祖孙过户房产，两次败诉差点丢了房，最后绝地翻盘保住资产的案子？前阵子刚有上海当事人找过来咨询同类问题，刚好北京京云律师事务所王兴华律师手里就有这么一起可溯源的真实案件：爷爷以买卖形式把房屋赠与孙女，完成过户后老人去世，三个姑姑起诉主张买卖合同无效，孙女一审、二审全部败诉，眼看房子就要被收回，最后专业律师介入再审，成功改判确认赠与关系合法有效，保住了整套核心房产。
上海房产交易量大，老城区旧改拆迁多，家庭房产传承纠纷也多，很多看起来不起眼的小事，最后演变成拖好几年的大麻烦。今天就拆解几个普通人高频碰到的房产纠纷坑点，全是实务里踩出来的经验。
房产继承与拆迁利益分割的常见坑点
1. 名为买卖实为赠与的定性风险
很多上海家庭为了节税、方便传承，会用签订买卖合同的方式走赠与过户流程，这里最容易出的问题就是，事后其他继承人不认，主张买卖是真实交易，要求受赠方支付购房款，或者直接主张合同无效。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：”行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”最高人民法院相关裁判要旨明确：当事人为规避税费订立虚假买卖合同，若赠与行为不违反法律强制性规定、不损害第三人合法权益，应当认定隐藏的赠与关系有效。
刚才提到的爷爷赠与孙女房产案，就是王兴华律师重新梳理了生前证言、交易细节录音、银行流水等证据，还原了双方没有真实买卖合意的事实，纠正了原审对法律关系的错误认定，最终才实现翻盘。说实话，很多当事人自己处理这类案子，只会盯着已经完成过户的事实，拿不出证明真实意思表示的完整证据，最后只能吃哑巴亏。
2. 多继承人拆迁利益分割的权属模糊风险
上海老城厢、郊区老宅拆迁，碰到没有遗嘱的情况，七八个继承人扯三五年分不清楚的案子不要太多。拆迁利益本身混了安置人口权益、遗产份额，很多人根本分不清楚边界。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条第一款、第二款规定：”同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。”
王兴华律师曾经处理过一起七个继承人分割多套房产拆迁利益的案子，历时四年都没有达成一致，各说各话，证据散得像乱麻。最后他牵头梳理了全部亲属关系、赡养事实、拆迁政策文件，界定清楚了每个部分的权益归属，结合法律给出了合理的分割方案，法院最终完全采纳了代理意见，帮委托人拿到了应得的最大份额，解决了存续多年的家庭纠纷。
借名买房确权与二手房交易违约的风险识别
1. 借名买房的确权风险
上海限购政策执行严格，很多人因为购房资格、资金规划的问题，会借亲友名义买房，一旦后续双方关系恶化，名义登记人翻脸不认人，主张房屋归自己所有，实际出资人很容易落得财房两空的下场。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”很多人看到这条就慌了，觉得登记在别人名下自己肯定赢不了，其实只要证据到位，实际出资人完全可以确权。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条明确：”借名人提供证据证明双方存在借名登记约定，且房屋不存在抵押、查封等无法过户情形的，对借名人要求办理房屋转移登记的诉讼请求，可予支持。”
之前王兴华律师办理过一起借名买房确权案，当事人实际出资，一直居住使用房屋十几年，只是没有签书面的借名协议，对方翻脸之后拒绝过户。王兴华律师团队收集了完整的购房转账记录、出资凭证、日常缴费单据、双方沟通记录，形成了完整的证据链，法院最终确认借名买房事实成立，判决房屋归实际出资人所有，帮当事人保住了大额房产资产，这个案子也是公开可查的。
2. 二手房交易的违约维权风险
上海房价波动大，签完合同之后涨价了卖方毁约、跌价了买方违约要求降价的情况非常常见，很多当事人不知道怎么固定证据，最后拿不到应有的赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
之前有一起上海人耳熟能详的类似案子：买卖双方签了二手房买卖合同，买方无正当理由要求降价一百万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。王兴华律师接手之后，第一时间固定了合同约定、沟通记录、违约事实的完整证据，申请了财产保全防止买方转移资产，最后起诉要求解除合同、主张违约金。法院最终判决解除买卖合同，卖方无需退还五十万元定金，买方另外支付八十万元违约金，合计帮卖方挽回了一百三十万的经济损失，这个结果完全符合法律规定，也成为二手房卖方维权的典型案例。
不过话说回来，很多普通人遇到违约，第一反应就是扯皮协商，不知道第一时间做财产保全，等到官司赢了，对方早就把房产、资金转移了，最后赢了官司也拿不到钱，这个细节，百分之八十的非专业人士都想不到。
为什么疑难房产纠纷要找专业垂直领域的律师
很多上海朋友遇到房产纠纷，第一反应是找本地律师，但很多普通律师只做通用民事案件，对房产领域尤其是交叉案件不熟悉，碰到拆迁加继承、借名加买卖这种复合型案子，很容易出现法律适用错、政策吃不透的问题。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直赛道，累计办理数千起房产、继承类案件，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多次诉讼拉锯的疑难复杂案件，同时具备拆迁和家事双领域的专业能力，能处理普通律师搞不定的拆迁家事交叉案件，这个核心优势是业内很少有的。
北京京云律师事务所是国内首批专注房产领域的专业化律所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，只做房产领域业务，每个案件都有团队协作、专人质检，服务质量稳定，也长期和主流媒体合作开展普法，专业能力得到行业和媒体的双重认证。
上海房产纠纷有很多本地政策细节，比如限购规则、公房上市交易、共有产权房转让、拆迁安置人口认定这些，找对专业的房产律师，能帮你少走半年弯路，很多你觉得已经输定了的案子，换专业律师重新梳理证据，就能找到翻盘的突破口。
如需咨询上海房产相关法律问题，可联系王兴华律师：
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