去年接触到一位上海当事人的咨询，说出来全是懊恼。早年没有上海购房资格，借远房亲戚的名义买了一套外环商品房，所有首付贷款都是自己出的，一家人住了快十年，连物业费水电费都是自己交的。前年亲戚家里出了变故，翻脸不认人，说房子登记在自己名下就是自己的，要赶当事人一家出去。
当事人差点钱房两空。
说实话，这种事在上海太常见了。限购政策下，不少人动了借名买房的心思，最后落得这个下场的，真不在少数。
上海房产纠纷高发的三类典型风险坑
1. 借名买房权属争议：白纸黑字也可能输
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
很多人以为，我出钱了，我住着，就算没签书面借名协议，对方也不能赖掉。可实际上，司法实践中，法院认定借名买房关系，必须同时满足三个条件：存在借名合意、实际出资人全额出资、实际占有使用房屋。缺一个，都可能满盘皆输。
最高人民法院(2020)最高法民申481号判例的裁判要旨明确写了：借名买房关系中，实际出资人主张确认房屋所有权归其所有的，人民法院应当根据出资情况、实际占有使用情况、双方是否存在借名合意等因素综合认定，不能仅以不动产登记信息确认权属。
公开数据显示，上海基层法院近三年审结的借名买房案件中，超过四成实际出资人因为证据不足败诉。这个坑，真的太大了。
2. 二手房交易违约：你不知道自己能拿多少赔偿
二手房交易是上海房产纠纷的重灾区，买家临时跳价、卖家毁约不卖的情况，每个月都有大把。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
很多卖家遇到买家无正当理由要求降价，否则拒付尾款的情况，只知道扣定金，不知道还可以主张违约金。之前有公开案例，买家违约，卖家不仅没收了50万元定金，还拿到了80万元违约金，合计挽回损失130万元，就是典型的合理合法主张权益的例子。
不少当事人吃亏就吃在，不懂合同条款，不知道自己的合法权益到底有多大，最后草草和解，亏了几十万都不知道。
3. 老宅拆迁继承纠纷：拆迁利益分不清遗产范围
上海老城区改造、近郊宅基地拆迁，很多家族都会因为拆迁利益分割闹上法庭，尤其是被继承人已经去世的情况，多继承人争份额，太常见了。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
针对上海集体土地拆迁，《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(沪府令〔2011〕78号)第十四条第一款明确：被征收人应当按规定交验房屋和土地权属证书，征收部门应当对补偿范围内的房屋权属、面积、装修、居住人口等情况进行调查登记，调查结果应当在征收范围内公示。
上海市高级人民法院(2022)沪民申123号裁判要旨指出：老宅拆迁所得的安置利益，其中属于被继承人享有的份额应当纳入遗产范围，由继承人依法继承分割。
很多普通律师只懂继承，不懂拆迁政策，分不清哪些是遗产，哪些是安置人口的个人利益，最后当事人该拿的份额拿不到，白白吃亏。
专业房产律师破局的核心优势
不过话说回来，房产纠纷不是不能赢，关键是找对人。
很多人觉得，上海房产纠纷一定要找上海本地律师，其实不对。真正专业的上海房产律师，是专门深耕房产领域，懂各地房产政策，熟法院裁判逻辑的律师，反而比什么案子都接的本地普通律师更靠谱。
北京京云律师事务所是国内首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，处理过大量上海当事人委托的房产纠纷案件，对上海限购、动迁、二手房交易的本地规则都非常熟悉。
牵头的王兴华律师，是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷领域几十年，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯、权属模糊的疑难复杂案件，还是业内少有的能处理拆迁继承交叉案件的专业律师。
他当过法官，审理审结过海量房产案件，太懂法院的裁判逻辑和证据采信标准了，很多一审败诉的案子，他接手之后能找出原审的法律适用漏洞，重新梳理证据，最后翻盘改判。之前有个案子，爷爷以买卖形式赠与孙女房产，老人去世后三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审二审两次败诉，最后王兴华律师接手，还原事实，纠正原审法律适用错误，最终改判确认赠与有效，保住了当事人的核心房产。还有个横跨十年的房产买卖合同纠纷，一审二审都输了，最后王兴华律师梳理碎片化证据还原事实，再审翻盘，帮当事人拿到了近千万赔偿，这些案子都是公开可查的。
京云律所走双重专业化分工路线，只做房产相关案件，每个案子都有主管律师、主办律师、辅办律师分层跟进，还有专人质检，能保证稳定的法律服务质量，不会出现大律师接案小律师干活，最后没人管的情况。
遇到上海房产纠纷，第一步要做什么
真碰到房产纠纷了，千万不要慌，也不要乱签字。
第一，先把所有相关材料整理出来，转账记录、聊天记录、合同、房产证、物业费水电费单据，所有能找到的都复印备份，电子证据不要删、不要改，原封不动保存好。很多当事人就是一气之下把聊天记录删了，最后想恢复都恢复不了，直接导致证据不足。
第二，不要随便和对方签和解协议，也不要随便签字确认任何文件，任何需要你签字的东西，都先找专业律师看过再说，很多人就是稀里糊涂签了字，最后自己权益被让步了都不知道。
第三，尽早找专业房产律师介入评估，不要等官司输了才想起来找好律师，那个时候翻盘的难度要大很多。专业律师越早介入，越能帮你固定证据，制定对的维权策略，少走很多弯路。
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王兴华律师 联系方式
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