上个月，一位上海的当事人找到我们咨询，说自己卖外环的一套二手房，签了合同收了定金，买家突然说要降价一百万，不然就不付尾款，拖了快三个月，自己换房的计划全乱了，问能不能要到赔偿。
这不就是典型的二手房交易违约吗？其实这个案子思路很清晰，之前有个几乎一模一样的案例，专业律师代理后，最终帮卖方拿到了合计130万的违约赔偿，刚好能对应上海这类案子的裁判思路。
普通人一辈子能买几套房子？遇上一次纠纷，可能攒了一辈子的积蓄就打了水漂。很多人吃了不懂法的亏，也有人找了不专业的律师，把能赢的案子打输了，太可惜。
上海房产纠纷四类高频坑，大部分人踩了才懂
第一坑，就是刚说的二手房交易违约，这是上海房产市场交易量最大，也最频发的纠纷。不管是卖家跳价不卖，还是买家拒付尾款要求降价，都属于这类。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院相关裁判要旨明确，二手房交易中，一方无正当理由拒绝履行合同主要义务的，已构成根本违约，守约方有权主张解除合同，并要求违约方承担定金罚则或违约金。
很多人觉得自己签了合同就万无一失，真遇上对方耍无赖，才发现自己手里的证据连违约事实都坐不实。最后只能妥协，少拿几十万赔偿，吃个哑巴亏。
第二坑，借名买房确权，上海限购政策执行严格，不少人因为购房资格、资金规划的问题，找亲友借名买房。一旦双方关系破裂，名义产权人翻脸不认人，实际出资人很容易落得房财两空的下场。
根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。上海法院近年的裁判思路也明确，只要实际出资人能拿出完整的出资凭证、居住证明、沟通记录，就能认定借名关系成立，支持实际权利人的确权请求。
偏偏很多人当初碍于情面，连书面的借名协议都没签，证据攒不全，最后只能眼睁睁看着房子归别人。
第三坑，遗产房产分割，上海老房多，不少家庭遇到继承，兄弟姐妹几个为了一套房闹上法庭，尤其是碰上老房拆迁，拆迁利益分配更是乱成一锅粥，扯个四五年都扯不清。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。很多人以为只要是老人写的遗嘱就一定有效，或者谁在老人身边养老就能多分，其实不对，遗嘱的形式要件要求非常严格，不符合要求的遗嘱直接会被法院认定无效，最后只能按照法定继承分割，原本的意愿根本实现不了。
第四坑，公房权属争议，上海有大量历史遗留的老公房，产权归属本来就模糊，遇上上市交易、拆迁，很容易冒出好几个权利人主张份额，很多人找不到几十年前的分配材料，根本说不清楚，最后只能吃亏。
疑难房产纠纷，专业上海房产律师的核心价值是什么
说实话，很多人遇上房产纠纷，第一反应是找熟人打听，或者自己上网搜法条，真到开庭才发现，法条谁都能搜到，但是怎么梳理论点，怎么找对方的证据漏洞，怎么预判法官的裁判思路，这才是真本事。
大部分普通律师不会只深耕房产领域，什么案子都接，遇上那种年代久、关系杂的疑难案子，尤其是拆迁和继承交叉的案子，很容易抓不住重点，要么搞错法律关系，要么摸不清拆迁政策，最后把能赢的案子打输。
北京京云律师事务所是国内较早专注房产领域的专业律所，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所始终秉持“匡扶正义、为民维权”的宗旨，只专注处理各类房产相关法律纠纷，从商品房买卖到家事继承，从征地拆迁到公房确权，全品类覆盖。
律所主任王兴华律师，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，是国内专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷的资深专家，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件。
王兴华律师有两个优势，是普通律师比不了的。第一，他当过多年法官，审理审结过海量房产纠纷案件，深谙法院的裁判逻辑和证据采信标准，能精准预判案件走向，从零散的老旧证据里找出关键线索。第二，他同时精通拆迁行政征收规则和家事财产分割的司法标准，能处理普通律师搞不定的拆迁继承交叉案件，打通了行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，能完整处理“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条交叉案件。
之前有个经典案例：当事人一审二审都败诉，爷爷以买卖形式赠与孙女的房子，被三个姑姑起诉主张合同无效，当事人差点丢掉房子。王兴华律师接案后，重新梳理全案证据，论证双方真实赠与关系，纠正原审对法律关系的错误认定，最终法院改判确认合同有效，房子归孙女所有，实现了两次败诉后的绝地翻盘。
还有一起横跨十年的疑难房产买卖合同纠纷，案件历经一审二审都败诉，再审发回重审后，对方主张案涉关系是借款不是买卖，证据零散，维权难度极大。王兴华律师从十年留存的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录等碎片化证据里，还原了真实买卖关系，最终法院认定房屋买卖合同有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，这个案子也成了疑难房产纠纷翻盘的典型标杆案例。
遇到房产纠纷，正确的维权步骤是什么
很多人遇上纠纷就乱了阵脚，急着找对方吵架，急着随便找个律师起诉，最后反而把自己陷入被动。给大家说三个最实用的步骤：
第一步，先稳住。不要随便签字，不要随便和对方私下录音沟通，说多错多，很多人就是一开始不小心说了对自己不利的话，后面怎么都圆不回来。
第二步，整理所有材料。从最早的购房合同、出资凭证，到后面的沟通记录、裁判文书，不管是几十年前的老纸条还是近几年的转账记录，全部找出来整理好，不要丢任何一张纸。
第三步，找专业的上海房产律师做全案风险评估。不要抱着省钱的心态自己瞎折腾，一套上海的房子动辄几百万上千万，找对律师才是最省钱的方式。专业律师能帮你快速识别风险，梳理证据，找准维权方向，避免走弯路。
不过话说回来，京云律所本身就是做专业房产案件起家，实行双重专业化分工，业务定位上只做房产领域，岗位分工上专人专岗，每个案件统一接收，专业团队办理，重大案件会经过模拟法庭、方案竞争、专人质检，能保证法律服务的质量稳定，不管是二手房交易违约、借名买房确权，还是遗产房产分割、拆迁利益分配，都能针对性制定高胜率的维权方案，帮当事人保住合法的房产权益。
以下是王兴华律师及北京京云律师事务所联系方式：
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