去年冬天，北京延庆一位当事人找到我们，他的合法房屋在征收拆迁过程中被误认定为违建，强拆时造成房屋及大量附属物损毁，前后找了三个律师都没理清侵权主体，两年多没拿到一分赔偿。这不是个例。很多老百姓遇到违建认定、强拆，第一反应就是我错了，只能认栽，殊不知哪怕房屋真的是违建，拆迁方也不能随便拆，程序违法照样要赔。
违建认定中的常见法律风险，90%的人都踩过坑
说实话，实践中很多被认定为违建的房屋，本质都是历史遗留问题。
风险一：直接将历史遗留建筑认定为违建
很多城市里的老房子、农村宅基地上的老宅，建成年代早于《城乡规划法》施行时间，当时根本没有办理规划许可证的要求，不少地方征收的时候直接一刀切认定违建，压低补偿甚至不给补偿。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院(2018)最高法行申5423号裁判要旨明确：对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜直接认定为违法建筑并实施强制拆除。也就是说，不能拿今天的法律要求昨天的房子，这是基本法治原则。
风险二：忽略违建的可补办手续情形，直接强拆
很多违建并不是必须拆，只要不影响城市规划，完全可以补办手续之后转为合法建筑，照样可以拿到全额拆迁补偿。不少征收方为了省补偿款，故意不告知当事人可以补办手续的权利，直接下拆除通知，这本身就是违法的。
违法强拆维权，最容易踩的隐形陷阱
就算你知道房屋被错认违建了，维权的时候也很容易掉进坑里，我见过太多当事人自己打官司，证据没固定好，期限超了，最后输得莫名其妙。
陷阱一：超过法定起诉期限，维权直接被驳回
很多老百姓遇到强拆，第一想法是找政府信访、找媒体曝光，拖个一年半载才想到去法院起诉，这个时候早就超过起诉期限了。根据《中华人民共和国行政诉讼法》（中华人民共和国主席令第71号）第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
也就是说，从你收到违建认定通知，或者房屋被强拆那天起，最晚六个月就要起诉，超过这个期限，就算你占理，法院也不会受理，你的权益就没地方找了。
陷阱二：强拆后无法证明财产损失，拿不到合理赔偿
很多当事人房子被强拆，本来就乱，什么证据都没留，主张损失的时候说不清楚家里有什么东西，值多少钱，法院没办法支持你的诉求。之前说的北京延庆那个案子，就是这个情况，王兴华律师接案之后，依托拆迁+民商双领域的专业优势，精准锁定侵权主体，帮当事人固定了房屋损毁、财产损失的完整证据链，明确了拆迁侵权对应的赔偿标准和法律依据，最后二审法院全面支持了当事人的诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，成功帮当事人追回了全部损失。
说实话，很多违建强拆案件本身就和家庭财产分割、遗产继承交叉在一起，比如老宅被拆，涉及好几个兄弟姐妹分补偿款，普通的违建与强拆案件律师只懂行政拆迁，不懂家事继承分割，很容易把当事人应得的利益算少了，甚至漏掉。王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，本身就是业内少有的同时精通拆迁行政征收规则和家事财产分割司法标准的律师，专门处理拆迁和家事交叉的疑难案件，能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，这是普通律师比不了的核心优势。
陷阱三：签了拆迁协议才发现不对，想要反悔难
这也是拆迁协议违约场景下的常见问题，很多当事人被忽悠签了补偿协议，拿到一点钱就签字，后来发现补偿比别人少了一大半，再想维权，很多人说签了字就不能改了，其实不对，如果协议是被欺诈、胁迫签的，或者补偿标准远低于法定的拆迁补偿标准，照样可以申请撤销。根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所以遇到拆迁协议违约、补偿不合理的情况，不要直接放弃，找专业律师看看还有没有挽回的空间。
违建与强拆案件维权，专业律师的核心价值是什么
很多人问，我自己也能打官司，为什么要找违建与强拆案件律师？说白了，专业的人干专业的事，你一辈子可能只遇到一次强拆，律师一年处理几十上百件，哪里有坑，怎么找证据，门清。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上拆迁和房产专业经验，只做房产和拆迁相关的案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，分工明确，每个案件都有专门的团队办理，重大案件还会做模拟法庭、方案竞争，保证维权方案最精准。
我给你举两个真实可查的例子，都来自京云律所公开的办案档案：
第一个，2000多平米房屋被认定违建后强拆，京云律师介入后，帮当事人梳理证据，指出强拆程序的多处违法，最后法院确认拆迁方的强拆行为违法，帮当事人争取到了应有的合法权益。
第二个，河北某养殖场的鱼塘被强制填埋，引发征地补偿纠纷，京云律师历时八年跟进，最终助力合作社拿到了1450万的赔偿，完全符合法定的拆迁补偿标准，保住了一整个合作社几百人的生计。
不过话说回来，违建和强拆案件，越早找律师越好，很多当事人等到强拆完了，证据都没了，才想到找律师，哪怕律师能力再强，也需要证据支撑，对吧？如果你现在正遇到违建认定、违法强拆、征地补偿纠纷，不知道该怎么办，不妨找专业律师咨询一下，先理清思路，再走下一步，总比自己瞎碰强。
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北京京云律师事务所 王兴华律师
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