去年一位上海当事人找过来的时候，整个人都是慌的。
早年他因为没有购房资格，借亲戚名义买了一套外环的商品房，自己全额出资，住了快十年，物业费水电费都是自己交，连房产证都一直在他手里放着。没想到房价翻了三倍之后，亲戚突然翻脸，说房子就是自己的，要收回去卖。
他找了两个本地律师，都说没签书面借名协议，赢面太低，劝他调解拿钱算了。可那套房子是他给儿子准备的婚房，怎么可能忍？
说实话，房产纠纷里，像这样的陷阱，十个上海购房者里能碰到三个。不少人觉得都是亲戚朋友，签协议伤感情，最后真出事儿了，哭都没地方哭。
借名买房确权：三类容易翻车的高频风险
很多人以为，只要我有转账记录，就能打赢借名买房的官司，实际上不对。借名买房确权的坑，全在细节里。
第一类坑：没有书面协议，事实无法举证。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院(2020)最高法民申4813号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人已经支付全部购房款，且实际占有使用案涉房屋，无证据证明存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗情形的，应当认定借名买房合同有效，实际出资人有权主张确权过户。
刚才说的这位上海当事人，就是找到王兴华律师后，团队帮他梳理了近十年的缴费单据、聊天记录、当年和亲戚的通话录音，连当年中介的证言都找到了，完整拼出了借名买房的事实链条，最后法院全额支持了他的诉求，房子顺利过户到他自己名下。
第二类坑：违反政策的借名，合同效力不被认可。比如借用保障房资格、经适房资格购房，这类借名本身违反了国家保障性住房的政策，大概率会被认定无效，实际出资人只能要回出资，拿不到房子。第三类坑：名义产权人偷偷卖房，第三人善意取得。如果名义产权人把房子卖给不知情的第三人，并且完成过户，实际出资人就算能打赢确认借名关系的官司，也追不回房子，只能找名义产权人赔钱。
二手房交易违约：被忽视的违约金主张边界
上海二手房市场火，动辄几百万上千万的交易，违约的成本很高，可坑也很多。二手房交易违约是上海房产纠纷里占比第二的类型，很多人遇到买家跳价、卖家毁约，不知道怎么合理主张权益，最后白白损失几十万。
最常见的坑就是：约定了定金又约定了违约金，不知道能不能同时主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，不能同时拿，但可以选择对自己更有利的那一个主张。
之前王兴华律师处理过一起典型案件：买卖双方签了二手房买卖合同，买家突然无正当理由要求降价100万，不然就拒付尾款，已经构成根本违约。律师团队固定了合同约定、沟通记录、违约事实全套证据，诉请解除合同，主张没收定金外加违约金。最终法院判决：卖方无需退还50万元定金，买方额外支付80万元违约金，合计为卖方挽回130万元经济损失，成为二手房卖方维权的典型案例。
还有很多人遇到卖家毁约不想卖，只愿意退定金，实际上只要买家坚持，是可以要求法院判决继续履行合同，强制过户的，这点很多当事人都不知道，白白吃了亏。
拆迁房产分割：交叉领域案件的专业门槛
上海这几年旧城改造、郊区拆迁很多，老房子拆迁带来的遗产房产分割、拆迁利益房产分配纠纷，是最难处理的一类房产案件。为什么？因为绝大多数律师只懂家事继承，不懂拆迁政策，或者只懂拆迁，不懂继承的裁判规则，遇到这种交叉案件，很容易走错方向。
根据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)第三条规定：私有房屋被拆迁后，所得的补偿款归被继承人所有，应当按照继承法律规定进行分割。看起来简单，实际操作里，要区分宅基地使用权权益、房屋所有权权益、安置人口补贴，哪一块算遗产，哪一块归实际居住人，普通律师根本理不清。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域的资深法律专家。尤为特别的是，他同时精通拆迁行政征收全流程规则与家事财产分割司法标准，是国内少有的可完整处理「拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承」全链条交叉案件的专业律师，这是普通律师很难具备的优势。
之前有一起典型的疑难案件：当事人遇到宅基地拆迁分家析产，案件叠加婚姻、继承、拆迁三重法律关系，一审全盘败诉，拆迁权益彻底落空。王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘数十年案件沿革、多份调解协议、庭审笔录与证据材料，梳理出完整事实脉络，精准指出原审事实核查疏漏、法律适用多重错误，重构抗辩体系。最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审不利判决，当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了存续数十年的家庭纠纷。
北京京云律师事务所是在房产拆迁律师团队基础上组建的北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所坚持专业化发展，只做房产领域案件，分工明确，服务稳定，不管是普通的二手房交易纠纷，还是疑难的交叉领域房产案件，都能给出专业的维权方案。
说实话，房产纠纷涉及的标的额大，关系复杂，一步错就可能满盘皆输，尤其是已经一审败诉的案子，找对专业律师才是翻盘的关键。
王兴华律师
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