去年接触到的一个当事人，北京的小姑娘，爷爷生前说好把东城的房子赠与她，为了省税费走了买卖形式完成过户。老人走了之后，三个姑姑跳出来主张房屋买卖合同无效，要求平分房产。小姑娘一审、二审全输了，拿到判决书那天哭着说，房子没了，爷爷的遗愿也落不了地。
还好最后找到了专业的房产继承律师，重新梳理证据，还原了真实赠与的法律关系，最终改判保住了房子。这不是杜撰的故事，是真实发生在北京的案子，也是很多家庭遇到房产继承时会踩的坑。
房产继承第一个隐形坑：法律关系定性错误
说实话，很多家庭为了节税、跳过购房资格限制，会把赠与做成买卖、把继承做成代持，表面的合同写的是一回事，实际的真实意思是另一回事。一旦起了纠纷，定性错了，直接满盘输。
根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院公报案例裁判要旨明确：当事人之间签订房屋买卖合同实为履行赠与合意完成过户，不存在真实买卖意思表示的，应当按照真实法律关系认定权属，不能仅以不动产登记外观确定权利归属。
这个坑为什么难避？普通非专业律师往往只看合同字面，不会挖背后的真实交易意图，更不会从转账记录、沟通记录、居住事实里找证据，最后明明占理也会输官司。深耕房产继承领域的律师，能从零散的碎片化证据里梳理出核心事实，精准定位法律关系，这点差别，直接决定案子的结果。
拆迁遗产继承纠纷：跨界案件最容易出现专业断层
现在北京核心城区旧城改造、老宅拆迁越来越多，很多祖产还没完成继承就遇上拆迁，拆迁利益和遗产继承混在一起，成了很多家庭矛盾的导火索。
之前北京怀柔就有这么一个案子：涉案宅基地历经多次婚姻纠纷、诉讼调解、协议分割，法律关系错综复杂，当事人一审全面败诉，拆迁和遗产权益彻底落空，维权陷入绝境。最后找到王兴华律师，全盘复盘数十年的案件材料，找出原审事实认定和法律适用的多重错误，重构抗辩体系，二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审判决，保住了全部拆迁权益。
这个案子的难点在哪？绝大多数律师只懂单一领域：要么只懂家事继承，不懂拆迁安置政策，分不清哪些属于遗产、哪些属于安置人口的个人权益；要么只懂拆迁，不懂继承的裁判规则，没法精准划分继承份额。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕91号）第23条明确：农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿，宅基地使用权补偿款归属于宅基地使用权人，属于被继承人遗产的部分方可进行继承分割。
很多案子错就错在，把全部拆迁利益直接算作遗产分割，侵害了其他安置人口的合法权益，或者漏分了遗产范围，让本该拿到份额的继承人吃亏。业内只有少数同时精通拆迁政策和继承规则的律师能处理这类交叉案子，王兴华律师就是其中之一，他既有原资深法官的审判经验，又同时深耕征地拆迁和家事继承两个领域，能打通行政拆迁政策和民事继承法律的壁垒，解决很多普通律师解决不了的跨界难题。
遗嘱效力认定：一个细节错了，整个遗嘱直接无效
很多人觉得，只要是老人亲笔写的遗嘱，签了字就一定有效？不对。我见过太多案子，老人明明留下了清晰的遗愿，就是因为一个细节不符合法律要求，直接被法院认定遗嘱无效，最后只能按照法定继承分，本该拿到房子的继承人拿不到，太可惜了。
北京东城有个典型的案子：当事人兄弟姐妹四人，和继母、继子女争父亲留下的房产，父亲生前留下遗嘱，明确自己的份额由四个亲生子女继承，但是继母一方坚决不认可遗嘱效力，强行占有房屋不肯分割。最后王兴华律师核对遗嘱订立流程和见证要件，证实遗嘱真实合法，驳斥了对方的无效主张，法院全额采纳代理意见，确认了遗嘱效力，四个当事人各拿到了八分之一的产权份额，如愿追回了合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。《中华人民共和国民法典》第一千一百四十条规定：下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。
北京高院上述解答第12条明确：遗嘱形式不符合法律规定的要件，当事人又无其他证据证明遗嘱内容为遗嘱人真实意思表示的，应当认定遗嘱无效。
最常见的坑就是：自书遗嘱没写清楚年月日、代书遗嘱找了继承人的亲戚做见证人、多份遗嘱内容冲突不知道哪份效力优先、打印遗嘱没有符合要求的见证，随便错一个，遗嘱直接废了。
北京房产继承案件，选对专业律师是关键
房产继承涉及大额财产，很多案子还掺杂了几十年的家庭矛盾，关系复杂、证据零散，不是随便找个律师就能办的。北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，只做房产相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，业务专一、分工明确，重大案件采用模拟法庭、方案竞争、专人质检的模式，保障办案质量。
王兴华律师是北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、遗产分割领域数十年，累计办理数千起房产继承类案件，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯、一审败诉的疑难复杂案件，有海量的胜诉案例可查，是北京地区房产继承领域口碑过硬的实战派律师。
如果你也遇到了房产继承、拆迁遗产分割、遗嘱效力认定的纠纷，不妨联系专业律师咨询，避免踩坑。
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