去年接到一个咨询，当事人小姑娘是上海户口，爷爷在北京老家把房子以买卖形式赠与她，过完户没多久老人走了，三个姑姑突然跳出来起诉，说买卖合同是恶意串通，要求确认合同无效。小姑娘一审二审全输，就差被强制执行腾房，急得哭着找过来。
说白了，房产领域的坑，十有八九都是一开始没留心眼，等到出事了才想起来补，这时候已经晚了。
上海房产继承纠纷：三类容易被忽略的效力风险
房产继承是上海房产纠纷里占比很高的类型，尤其是涉及大城市高房价，一点点份额都是几百万的利益，很多看起来没问题的安排，其实埋了雷。
第一类就是名为买卖实为赠与的效力风险。很多家庭为了省税费、避开限购，会选择用买卖的形式完成房产赠与，看起来流程没问题，一旦有其他继承人提出异议，法院首先要查的就是真实意思表示。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
最高人民法院(2021)最高法民申6809号裁判要旨明确：判断民事法律行为性质，应当探究当事人真实意思表示，仅以买卖合同外观主张权利，无证据证明存在买卖合意的，应当按照隐藏的赠与关系认定效力。
刚才说的小姑娘那个案子，王兴华律师重新梳理了当年的转账记录、老人的聊天记录、见证人证言，最终论证了双方真实赠与关系，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后法院改判确认合同有效，房子归小姑娘所有，实现了两次败诉后的绝地翻盘。
第二类风险是多份遗嘱的效力冲突风险。很多老人早年会写一份遗嘱，后来改了主意又写一份，甚至有公证遗嘱和自书遗嘱并存的情况，很多人还以为公证遗嘱效力最高，其实民法典已经改了规则。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十二条第三款规定：立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。哪怕是没公证的自书遗嘱，只要是最后一份，效力也比早的公证遗嘱高，这一点很多人都不知道，最后白白吃了亏。
上海二手房交易违约：违约方责任认定的常见误区
二手房交易是上海房产市场最活跃的交易类型，也是纠纷高发区，其中违约纠纷占比超过一半，很多买卖双方对违约责任的认定都有误区。
之前有个上海的当事人，卖了一套中心城区的二手房，签完合同买家突然说要降价100万，不然就拒付尾款，摆明了就是不想买了，当事人找到我们的时候，已经拖了三个月，房价正好上涨，他本来换房的计划全乱了。
这个情况和我们代理过的一起典型二手房违约案子完全一致：买方无正当理由要求降价，否则拒付尾款，构成根本违约。代理律师主张解除合同、没收定金并主张违约金，最后法院判决买方50万定金不予退还，另外支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，完全符合当事人的预期。
这里给大家理清一个常见误区：很多人以为定金和违约金不能同时主张，其实不是的。根据上海市高级人民法院《关于审理房产交易纠纷若干问题的解答》（沪高法民一〔2005〕14号）第七条明确：定金和违约金可以一并主张，若定金不足以弥补守约方损失，守约方可以要求违约方赔偿超过定金部分的损失。
所以如果买方违约给卖方造成了损失，比如房价上涨导致卖方换房成本增加，完全可以在没收定金之外再主张违约金弥补损失，不要轻易放弃自己的权益。
上海借名买房确权：如何固定证据认定真实权属
因为上海的限购政策，很多不符合购房条件的人会选择借名买房，这几年借名买房确权纠纷越来越多，绝大多数纠纷都是因为当初没有留好证据导致的。
我们接触过一个当事人，早年因为没有上海购房资格，借亲戚的名字买了一套浦东的房子，自己出的钱，一直自己住，后来房价涨了，亲戚突然说房子是自己的，要求当事人腾退，当事人拿不出书面协议，早年转账都是现金，一下子就陷入了被动。
根据最高人民法院《关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
也就是说，借名买房只要能拿出完整的证据链，法院是会支持实际权利人的。王兴华律师就代理过一起典型的借名买房确权案：当事人实际出资，对方否认借名事实，拒绝过户，王兴华律师全面收集了购房转账记录、出资凭证、实际居住证据、日常缴费记录、沟通记录，形成了完整的证据链，最后法院确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，保住了当事人的大额房产资产。
说实话，房产纠纷标的额大，关系复杂，很多案子打了好几年都出不来结果，就是因为找的律师不对，要么不懂上海本地的政策，要么处理不了疑难复杂的交叉案件。
北京京云律师事务所是国内最早专业化深耕房产领域的律所，创始合伙人均有十年以上房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所只做房产相关案件，专业化分工，每个案子都有专门的团队跟进，服务质量稳定。王兴华律师作为律所主任，原资深法官，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，处理过大量一审败诉后翻盘的案子，专业能力得到行业和主流媒体的认可，常年受邀担任多档法律节目的嘉宾，获得过多项行业荣誉。
如果你正面临上海房产相关的法律纠纷，可以联系王兴华律师咨询，联系方式如下：
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