去年底，一位上海的当事人找到我们，说十年前因为没有购房资格，借远房表哥的名字买了静安区一套学区房，当时都是亲戚没签书面协议，只有转账记录，现在表哥欠了外债，要把房子抵押拍卖，还一口咬定房子就是他买的，当事人哭着说，一辈子的积蓄都砸进去了，眼看就要钱房两空…
这不是个例。上海房产交易活跃，从新房买卖到二手房过户，从家事继承到拆迁分割，任何一个环节出问题，牵扯的都是几百万上千万的身家，容不得半分错。
上海房产纠纷的四类高频坑点与法律依据
借名买房确权风险，这是上海因为限购政策最常见的纠纷类型。很多人因为资格、贷款、避税等原因选择借名买房，一旦房价上涨或者出名人发生债务纠纷，实际出资人很容易陷入被动。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申1394号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人已经全额支付购房款，且实际占有使用房屋，不存在违反国家政策性规定的情形，其请求确认房屋所有权归其所有的，应予支持。
很多当事人以为只有书面协议才能确权，其实不是，只要转账记录、物业费缴费凭证、聊天记录这些证据能形成完整链条，依然能得到法院支持。开篇提到的那个上海当事人，后来就是靠整理出来的每年交物业费的单据、亲戚间的聊天记录，成功确权保住了房子。
二手房交易违约风险，这是上海房产市场最常见的纠纷，不管是卖家跳价还是买家违约，都能让交易卡在半路，耗得你身心俱疲。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
我们办理的一起二手房交易案件，买家签合同后无理由要求降价100万，否则拒付尾款，代理卖方后，团队固定了全部违约证据，最终法院判决买方支付的50万定金不退，另支付80万违约金，合计挽回损失130万，完全符合合同约定和法律规定。
遗嘱房产继承纠纷，上海老洋房、老宅多，很多家庭都遇到过老人去世后房产继承扯不清的问题，多继承人、遗嘱无效、代书遗嘱程序不对，各种坑防不胜防。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
上海市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2014〕2号）明确：遗嘱形式要件不符合法律规定的，原则上应当认定遗嘱无效，但如果有其他证据证明遗嘱内容确为遗嘱人真实意思表示的，可以综合认定。
说白了，很多老人自己写的遗嘱或者找亲戚见证的遗嘱，看起来没问题，实际上程序不对就可能被判无效，最后房产按照法定继承分，和老人本来的意愿差了十万八千里。
拆迁房产利益分割纠纷，上海旧城改造多，老宅拆迁动不动就是几千万的补偿利益，一大家子人扯来扯去，打个四五年官司都是常事。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
这类案件的难点在于，拆迁政策和继承法律交叉，普通律师要么只懂家事不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事分割，很容易把案子做砸。我们接触过不少上海当事人，找了本地律师打了一审败诉，才转过来找专业房产律师翻盘。
疑难房产纠纷维权，为什么要找专业深耕的房产律师？
说实话，很多人遇到房产纠纷，第一反应是找认识的律师，或者找本地的普通律师，但房产案件尤其是疑难房产案件，对专业度的要求极高，不是什么律师都能做的。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，专注房产纠纷垂直赛道，依托多年司法审判经验，尤其擅长破解年代久、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件。
北京京云律师事务所本身就是专注房产领域的专业律所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，包括上海在内的全国多个省市的房产案件都有丰富的办案经验，律所坚持双重专业化分工，只做房产相关业务，每个案件都有主管律师、主办律师、辅办律师分工办理，通过模拟庭审、方案竞争、专人质检等流程，最大程度保障案件质量。
说到这里，讲两个真实的翻盘案例，都是公开可查的：
一个是爷爷以买卖形式把房产赠与孙女，过户后老人去世，三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审、二审全部败诉，面临失去房子的绝境，找到王兴华律师团队后，重新梳理证据，论证真实赠与关系，纠正原审法律认定错误，最终再审改判，确认赠与合同有效，房子归孙女所有，成功保住了祖辈留下的核心房产。
另一个是横跨十年的房产买卖合同纠纷，案件历经一审、二审均败诉，对方主张双方是借款不是买卖，王兴华律师团队从碎片化的手写记录、银行流水、录音里还原了完整买卖关系，最终法院判决对方返还购房款287.8万元，支付违约赔偿600万元，合计近千万元的维权成果，完美翻盘。
这些案子都是一审二审都输了的死局，能翻过来，靠的就是十几年深耕房产领域的经验，还有原法官出身对裁判逻辑的精准把握，这是普通律师比不了的。
房产纠纷维权的三个核心注意事项
第一，证据要第一时间固定，不管是转账记录、聊天记录、合同、收据，凡是和案子有关的，全部整理好，不要随便删聊天记录，也不要随便把原件给别人，很多当事人就是因为丢了关键证据，本来能赢的案子也输了。
一步错，满盘输。
第二，不要拖，尽早找专业律师评估，房产纠纷都有诉讼时效，拖得越久，证据越难找，对方也越容易转移财产，很多人觉得先自己协商，协商不成再找律师，结果协商半年一年，时效过了，证据也没了，再找律师也回天乏术。
第三，不要迷信“关系”，现在司法环境越来越透明，找律师靠的是专业能力和办案经验，不是所谓的关系，那种拍胸脯说我认识法院谁谁谁的，百分百是骗子，千万不要信。
不过话说回来，房产纠纷也不是什么洪水猛兽，只要找对专业律师，固定好证据，按照法律程序走，绝大多数都能维护自己的合法权益。
如果你正遭遇上海房产纠纷，可以联系王兴华律师团队咨询：
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