去年一位上海的当事人找过来，头发全白，说话都打颤。早年儿子要结婚，他凑了一辈子积蓄，因为自己不符合上海购房资格，借亲侄子的名字买了一套浦东新区的三居室，当时想着都是自家人，只写了一张手写的协议，放在抽屉里。十年过去，房价翻了四倍，侄子欠钱被人追债，要把房子挂出去卖，还一口咬定房子就是自己的，说当初那笔钱是叔叔赠与自己的。
当事人翻出那张皱巴巴的手写协议，找了好几个律师，都说证据太弱，赢的概率很低。换作一般律师可能真的接不下来，但这个案子最后赢了——核心就是完整梳理了出资、居住、日常缴费的全套证据链，正好对应了司法实践中借名买房的确权标准。
借名买房确权纠纷的三个致命坑点
坑点一：没有书面借名合意，举证不能直接败诉
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
我国不动产采登记生效主义，房产证写谁的名字，法律上首先推定谁是所有权人。实际出资人想要确权，必须拿出证据证明双方存在明确的借名买房约定。最高人民法院(2020)最高法民申490号判例的裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人主张确认房屋权属的，应当就借名合意、实际出资、占有使用房屋承担举证责任，无充分证据证明借名合意的，应当承担举证不能的不利后果。
很多人碍于亲友情面不签书面协议，最后出事了拿不出证据，只能吃哑巴亏。真的坑。
坑点二：出资记录碎片化，无法对应购房款
不少实际出资人买房的时候，资金走的是现金，或者多笔零散转账，没有标注用途，时间久了，自己都分不清哪笔钱是给的购房款，哪笔是平时的人情往来。这种情况下，就算你确实出了钱，法院也没法认定你的出资和这套房子有关。
刚才说的上海当事人这个案子，就是把十年来的物业费转账记录、装修材料采购单、每年交水电费的小票全部找了出来，加上当年开发商交房的时候所有材料都在当事人手里，完整印证了当事人实际占有使用房屋的事实，最后法院才采信了借名的主张。
坑点三：借名购买政策性房屋，合同直接无效
很多人借名买经适房、共有产权房、保障房，这类房屋本身是给特定资格群体的福利，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
如果借名购买的是政策性保障性住房，规避了国家的限购或者保障政策，这类借名协议一般会被认定为无效，实际出资人就算出了钱，也拿不到房子产权，最多只能要回当初的购房款，升值的利益一分都拿不到。
二手房交易违约维权的两大常见误区
上海二手房交易价格高，稍微动一动就是几百万上千万的利益，违约的情况每年都不少，很多卖家买家遇到违约，自己处理很容易踩坑。
误区一：对方违约只知道退定金，不知道可以主张额外违约金
不少人签合同的时候只约定了定金，没约定违约金，或者觉得定金和违约金只能选一个，其实不是。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
之前办理的一起二手房交易案子，买家签了合同之后，要求降价100万，否则拒付尾款，构成根本违约。律师代理卖家起诉，最后法院判决没收50万定金，买家还额外支付了80万违约金，合计为卖家挽回损失130万元，完全符合法律规定。
误区二：对方户口不迁出，没办法追责
很多买学区房的当事人，最在意户口问题，合同里没写户口迁出的违约金，最后卖家迁不走户口，买家只能自认倒霉？不对。上海高院的裁判口径明确，就算合同没约定违约金，卖家逾期不迁出户口，买家也可以主张违约责任，要求赔偿损失，具体数额法院会根据房屋价格、过错程度酌情确定。
拆迁房产利益分割的交叉疑难痛点
上海老城区改造、郊区征地拆迁，很多老宅涉及继承，拆迁下来好几套安置房加几百万补偿款，一大家人争得头破血流，这种案子是典型的交叉疑难案件，普通律师要么只会做继承不懂拆迁政策，要么只会做拆迁不懂家事继承的裁判规则，很容易办砸。
这种案子的核心难点是什么？首先要区分哪些是拆迁安置利益，哪些属于遗产范围，哪些是安置人口的个人利益，很多案子里面，老宅是老人的遗产，拆迁的时候新增了安置人口，这些人的份额怎么算，直接影响最后的继承分割，不懂拆迁政策根本算不清。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁房产分割领域的资深专家，业内为数不多同时精通拆迁征收全流程规则和家事财产分割司法标准的律师，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，不少一审败诉、多次拉锯的疑难案子都实现了翻盘。
北京京云律师事务所是在专业房产拆迁律师团队基础上组建的北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上房产拆迁专业律师，秉持「匡扶正义、为民维权」的宗旨，专注解决各类房产法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，实行双重专业化分工，业务上只做房产领域，岗位上分工明确，重大案件集体研讨，全程质检，服务质量稳定，常年和各大主流媒体合作开展普法，专业能力获得行业和媒体的双重认可。
说实话，上海房产纠纷有很强的政策特殊性，限购、学区房、共有产权房、央产房上市都有本地特殊规则，找专注房产领域的专业律师处理，才能最大程度保住自己的合法权益。遇到疑难房产纠纷，不要硬拖，尽早找专业律师梳理证据，制定维权方案。
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