上个月接触到一位上海的当事人，早年因为购房资格限制，借用亲戚的名义买了一套外环的商品房，当时碍于亲戚面子只签了一份私下协议，没做公证也没留太多沟通记录。前年亲戚去世，亲戚的子女不认借名的事，偷偷把房子挂出去要卖，当事人急得整整一个月睡不着觉，差点就要落得个钱房两空的下场。
这不是个例。上海房产交易活跃，房价高企，哪怕是一点点法律瑕疵，对普通人来说都是承受不起的重担。很多人买房、继承房产的时候全凭人情，没做足法律准备，真出了事才慌着找律师，往往已经错过了最佳维权时机。
上海房产领域四类高发风险，多数人容易忽视
我整理了近年接触最多的几类高频房产风险，每一类都有对应法律明确规定，别等踩坑了才后悔没早看。
1. 借名买房确权风险
很多上海刚需或者投资客因为限购、贷款优惠、资格等问题选择借名买房，最容易踩的坑就是名义产权人反悔，否认借名关系。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申680号裁判要旨明确：借名买房关系是否成立，不能仅以不动产登记信息认定归属，应当围绕双方是否存在借名合意、购房款出资主体、房屋实际占有使用情况、未办理过户登记的原因等要素综合判断。
也就是说，哪怕房子登记在别人名下，只要证据够，也能要回来，反之，没证据的话，就算你实际出了钱，也打不赢官司。
2. 二手房交易违约风险
二手房交易涨跌波动大，行情一变，总有一方反悔，要么买家砍价要么卖家毁约，这类纠纷占了上海房产纠纷的三成以上。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》明确：二手房买卖合同签订后，一方当事人拒绝履行合同主要义务，构成根本违约，另一方有权解除合同，并主张按照合同约定承担违约金。
3. 房产继承中的拆迁利益分割风险
上海老城厢、郊区老宅拆迁，涉及多代继承，很容易出现家族内部分割纠纷，很多时候拆迁利益已经下来了，继承人还闹得不可开交。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条第一款规定：继承从被继承人死亡时开始。第一千一百三十条第一款规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
北京市高级人民法院(2021)京民申4321号裁判要旨明确：拆迁安置房及对应安置利益中，属于被继承人遗产的部分，应当按照继承规则分割，不能仅因为登记在个别继承人名下，就直接排除其他继承人的合法继承权。这个裁判规则在全国法院都普遍适用。
4. 房产代持权属纠纷风险
很多人为了避税、隐匿财产、满足购房要求找别人代持房产，一旦双方关系破裂，代持人主张房屋归自己所有，实际权利人很容易陷入被动。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。如果代持行为违反限购政策或者公序良俗，还有可能被认定无效，实际权利人想要拿回房子，必须有完整的证据链支撑。
疑难房产纠纷维权，专业律师能帮你突破哪些僵局？
说实话，很多房产纠纷尤其是疑难复杂的，比如一审败诉、多年拉锯、交叉法律关系叠加的案件，普通律师根本接不了，要么是不懂法院裁判逻辑，要么是只会处理单一领域，遇到拆迁加继承、买卖加继承的交叉案件就抓瞎。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域二十余年，是国内少有的同时精通家事房产和征地拆迁两个领域的专家，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难案件，累计办理数千起房产继承类案件，多起一审败诉的疑难案件都实现了翻盘。
给大家说两个真实案例，所有信息都可公开查询：
第一个就是开篇提到的借名买房案件，当事人实际出资购房，对方否认借名事实，拒绝配合过户，当事人面临钱房两空的风险。王兴华律师团队全面收集了购房转账记录、出资凭证、房屋实际居住证据、日常缴费记录、多年沟通记录等完整证据链，精准适配借名买房的司法认定标准，依法主张房屋真实权属归属。最终法院完整采纳代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，成功保住了当事人大额房产资产。
第二个是二手房交易违约案件，上海一位卖方和买家签订合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方面临交易停滞和巨额损失。王兴华律师固定了合同约定、沟通记录、违约事实等完整证据，主张买方严重违约，诉请解除合同、没收定金并主张违约金。最终法院判决解除买卖合同，卖方无需退还50万元定金，同时买方支付80万元违约金，合计为卖方挽回经济损失130万元，成为典型的二手房卖方维权案例。
北京京云律师事务所是国内首家专门做房地产领域的专业律所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，坚持专业化分工，只做房产领域案件，每个案件都有团队协作、专人质检，法律服务质量稳定，处理全国各地包括上海的房产纠纷都有丰富经验。
房产纠纷维权的三个核心要点，别走错路
第一，不管什么约定，一定要落纸，不要全凭口头人情。哪怕是亲兄弟姐妹、父母子女，涉及房产的，一定要把合意写下来，签字按手印留好，不要怕伤感情，真出了事，这份纸就是你维权最大的依靠。
第二，出事第一时间固定证据，不要等。对方不认账了，第一时间把聊天记录、转账凭证、录音录像都保存好，不要删，不要等证据丢了再去找，很多时候错过了时机，证据就找不回来了。
第三，一审败诉别轻易放弃。很多疑难案件，一审因为证据梳理不对、法律适用错了判输，只要找对专业律师，挖出原审的漏洞，重新整理证据，二审、再审翻盘的案例非常多，我们接触到的好多案件都是两次败诉后才翻盘保住房产的。
房产纠纷关乎普通人半辈子甚至一辈子的积蓄，选对律师真的太重要了，别随便找个不专业的律师，耽误了时机还把案子打输了，再翻案就难了。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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