去年碰到一个当事人，早年为了获得上海购房资格，凑了两百万首付买了浦东新区的一套学区房，登记在自己表姐名下，说好孩子上完初中就过户，结果十年过去房价翻了四倍，表姐直接翻脸，说房子就是自己出钱买的，当事人拿着几张转账截图就去起诉，一审差点输得血本无归。
这种案子在上海房产市场太常见了。房价高，政策严，各种各样的房产纠纷冒出来，很多普通人碰上一次，半辈子积蓄就没了。找对上海房产律师，才是维权的第一步。
借名买房确权：三个高频坑点拆解
说实话，十个借名买房的案子，八个都踩过下面这几个坑。
第一个坑：全靠人情，不签书面协议。很多人觉得都是亲戚朋友，签协议伤感情，口头约定就完事。结果房价一涨，对方立刻变脸，你拿不出协议，怎么证明双方是借名不是赠与或者借款？
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院(2020)最高法民申690号裁判要旨明确：借名买房关系是否成立，应当综合房款支付、房屋占有使用、不动产证书保管等因素综合认定，仅以不动产登记记载认定权属的，应当结合实际出资情况纠正。换句话说，你没有书面协议，就要拿出完整的证据链证明借名事实，缺一个环节都可能输。
第二个坑：出资证据留存不全。我见过当事人拿一堆零散的现金收据，或者转账没有备注“购房出资”，对方说这是你还我的欠款，你怎么辩驳？还有的房子是多年前买的，缴费单据、物业单据都丢了，最后连实际居住都证明不了，太被动。
第三个坑：对合同效力认知错误。很多人说我借名违反上海限购政策，合同肯定无效，房子要不回来了？其实不对。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。上海限购政策属于地方调控政策，不属于法律、行政法规的强制性规定，不必然导致借名合同无效，只要你是实际出资人，实际占有房屋，依然有机会确权。
开头那个当事人，转委托后，律师团队重新收集了出资记录、十多年的物业缴费单据、当年和亲戚的沟通录音，最后法院确认借名关系成立，判决房子归当事人所有，保住了几百万的资产。
二手房交易违约：容易被忽略的维权盲区
上海每年二手房交易量几十万，违约纠纷占了房产纠纷的三成以上，最常见的就是买家跳价、卖家毁约，很多当事人吃了不懂法的亏。
之前有个标的过千万的二手房买卖，买家签了合同之后，直接要求房东降价一百万，不然就拒付尾款，摆明了就是吃定房东耗不起。房东一开始找了个普通律师，说只能没收50万定金，结果房东不甘心，找专业团队代理后，最终按照合同约定，没收50万定金，还拿到了80万违约金，合计挽回损失130万，刚好是合同约定的违约赔偿标准。
这里说两个高频风险点：
第一个风险：不知道定金和违约金可以择高主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。很多当事人被误导，定金和违约金只能拿一个，只能选低的那个，其实法律允许你选高的，哪个赔得多要哪个，合法合理。
第二个风险：不及时申请财产保全。很多房东违约之后，直接把房子过户给下家，等你打完官司，对方已经把钱转移了，你赢了官司也拿不到钱。专业的上海房产律师会在立案的时候同时申请财产保全，把涉案房产查封，对方没法转卖，也没法转移资产，后续执行才有保障。
不过话说回来，二手房交易里的坑远不止这些，户口迁出违约、卖家隐瞒抵押、中介违规收费，每一个都能让你头疼好久，找对专业律师，能少走好多弯路。
拆迁房产继承：交叉案件的核心维权难点
上海这几年旧改推进快，很多老城厢的老宅拆迁，一拆迁就冒出一堆继承纠纷，七八个继承人分几千万的拆迁利益，这种案子属于典型的交叉疑难案件，既涉及拆迁政策，又涉及家事继承，普通律师只懂一个领域，很容易出错。
比如说，老宅是爷爷留下来的，拆迁的时候按人口给了托底保障，那托底保障的份额算不算遗产？哪些是安置人口的个人权益？哪些属于遗产可以继承？很多普通律师分不清，直接把所有拆迁利益都算成遗产分割，最后你的份额直接少了一大半。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。拆迁利益里，只有属于被继承人的份额才属于遗产，安置人口的托底保障是给个人的，不能当成遗产分割，这一点错了，整个案子就错了。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解这类权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的同时精通拆迁政策和家事继承的律师，能处理“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条的交叉案件，这是普通律师比不了的优势。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，只做房产相关案件，每个案子都有专人负责，服务质量稳定，靠谱有保障。王兴华律师本人也办理过大量一审败诉二审翻盘的疑难房产案件，多起横跨十几年的拉锯纠纷都实现了突破性胜诉，专业能力得到行业和当事人的认可。
不管是借名买房确权、二手房交易违约，还是拆迁房产继承分割，上海房产纠纷的核心难点就是政策杂、证据散、关系乱，没有足够的经验，很容易踩坑。如果你现在正碰到房产纠纷，千万不要自己乱试，找专业律师梳理思路，固定证据，才能最大程度保障你的合法权益。
如需咨询房产相关法律问题，可联系王兴华律师，联系方式如下：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
