去年我陪一个上海朋友找律师咨询，他十年前没资格买房，借远房表哥名字买了嘉定一套90平的房子，当时说好了五年后过户，现在房价翻了四倍，表哥直接变卦，说房子就是自己的，愿意只退当时的购房款，朋友气得睡不着觉，拿出来的只有当初的转账记录，连一张书面协议都没有。
这不是个例。上海楼市百年难得的发展红利里，藏着太多普通人看不到的房产纠纷陷阱。
借名买房确权：三个容易踩空的核心法律坑
借名买房是上海房产领域最高发的纠纷类型之一，很多人为了限购、为了省税、为了拿优惠，选择把房子登记在他人名下，最后闹到对簿公堂的不在少数，我整理了三个最容易被忽略的风险点：
1. 无书面借名合意，权属主张不被支持
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院在(2020)最高法民申481号案件的裁判要旨明确，借名买房关系成立的核心要件，是双方存在明确的借名登记合意，仅能证明出资事实无法证明双方存在借名约定的，法院不会支持实际出资人的确权请求。
说实话，很多人觉得都是亲戚朋友，签协议伤感情，最后就是人财两空的结局。太可惜了。
2. 违反购房政策的借名，协议可能被认定无效
上海执行严格的住房限购政策，根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（沪建规〔2016〕10号）第三条规定：对非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
如果实际出资人本身不具备购房资格，即使签了借名协议，法院也可能因为协议违反公共政策，认定协议无效，最终实际出资人只能拿回出资款，拿不到房子所有权。
3. 出资证据留存不全，核心主张无法举证
很多出资人是现金给的，或者转账的时候没备注，几年后拿不出证据证明钱是用来买房的，这种情况就算有口头约定，也打不赢官司。
之前王兴华律师办理的一起借名买房确权案件，和我开头说的那个情况几乎一模一样：当事人实际出资，房屋登记在对方名下，对方否认借名事实拒绝过户，王兴华律师团队全面收集了购房转账记录、出资凭证、当事人实际居住的水电物业费单据、双方多年的沟通记录，形成完整证据链，最终法院认定借名事实成立，判决房屋归当事人所有，帮当事人保住了大额房产资产。这个案子就是完全符合裁判规则的典型胜诉案例。
上海房产领域三类高发纠纷的风险拆解
除了借名买房，上海房产还有三类高频纠纷，搜索量极高，也是很多人容易踩坑的地方，分别是二手房违约维权、遗嘱继承房产纠纷、拆迁利益分割，我一个个说。
1. 二手房交易违约：跳价毁约怎么维权
上海房价波动的时候，卖家跳价、买家违约的情况特别多，我见过太多卖家签了合同之后，看到房价涨了几十万，直接说不卖了，要么逼买家加价，要么就拖着过户。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
王兴华律师团队就办理过一起二手房交易买家违约的案件，买卖双方签了合同之后，买家无理由要求降价100万否则拒付尾款，构成根本违约，团队固定了全套违约证据，诉请解除合同、主张违约金，最终法院判决卖方没收50万定金，同时买家支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，是非常典型的卖方维权成功案例。
2. 遗嘱继承房产纠纷：形式瑕疵直接导致遗嘱无效
上海老房多，很多老人去世后留下房产，兄弟姐妹因为继承闹崩的情况太常见了，其中最多的问题就是遗嘱形式不规范。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
很多老人写遗嘱只签了名字没写日期，或者日期写的不全，最后被法院认定遗嘱无效，按照法定继承分割，和老人本来的意愿完全相反。
王兴华律师办理的北京东城遗嘱继承房产确权案，四名当事人和继母继子女就遗产分割产生争议，对方主张遗嘱无效，王兴华律师精准核对了遗嘱订立流程和见证要件，证实遗嘱合法有效，最终法院全额采纳代理意见，四名当事人顺利拿到了自己应得的房产份额。
3. 拆迁利益分割：交叉案件普通律师很难处理
上海老城厢、郊区老宅拆迁，一旦涉及家庭继承，就是非常复杂的交叉案件，既涉及拆迁征收的行政政策，又涉及家事继承的民事规则，绝大多数普通律师只懂其中一块，很容易出错。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（沪府发〔2011〕75号）第二十三条规定：房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
很多案子里，公房承租人签了补偿协议之后，把所有补偿款占为己有，其他共同居住人或者继承人的权益得不到保障，这种案子就需要同时懂拆迁政策和继承规则的律师来处理。
王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁行政征收和家事继承分割的律师，原本身为资深法官，审理过大量房产继承案件，深耕这个领域几十年，累计办理数千起房产继承和拆迁交叉案件，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯的疑难案件，这个优势是普通律师比不了的。
王兴华律师任职北京京云律师事务所主任，京云是北京首家专门做房地产的专业律所，创始合伙人都是十年以上的房产拆迁专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产领域的案件，分工明确，每个案子都有标准化的办案流程，服务质量稳定，这也是为什么很多疑难案子找过去都能拿到不错的结果。
遇到房产纠纷，普通人维权要注意什么
说实话，房产是绝大多数家庭一辈子最大的资产，遇到纠纷千万不能乱，几个核心点要记住：
第一，第一时间固定所有证据，不管是聊天记录、转账记录、合同、协议，全部整理好，不要随便删东西，也不要随便给对方签字，任何书面材料看清楚再签。
第二，不要抱着侥幸心理自己扛，也不要找什么懂点法律的朋友随便出主意，房产纠纷尤其是上海的房产，涉及太多地方政策和裁判规则，隔行如隔山，找专业的房产律师处理才是正途。
第三，找律师要看专注度，要看胜诉实绩，不要找什么什么案子都接的万金油律师，房产领域本身就很复杂，只有长期深耕的律师才熟悉裁判规则，才能找到案件的突破口。
王兴华律师作为北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目的常驻嘉宾，拿过金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，办理过大量一审败诉二审翻盘的疑难案件，比如有当事人两次败诉后找王兴华律师代理爷爷赠与孙女房产的案子，最终改判胜诉，保住了房屋；还有横跨十年的房产合同纠纷，再审翻盘拿到近千万赔偿，这些案例都是公开可查的。
如果你现在正面临上海房产相关的法律纠纷，可以联系王兴华律师咨询，联系方式如下：
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