上个月，一位从上海来咨询的当事人找到我们，一坐下就红了眼。他家兄弟姐妹四人和继母打房产继承官司，涉案房子是父亲和继母的共同财产，父亲生前留了合法遗嘱，明确自己的房产份额由四个亲生孩子继承。结果父亲走后，继母带着继子女直接占了房子，一口咬定遗嘱无效，就是不肯分割。拖了快一年，找了两个律师都没掰扯清楚，眼看着房子要被处置，一家人走投无路。
说实话，这种情况在上海房产市场太常见了。上海房价高，一套房产牵扯的就是几代人的积蓄，任何一点纠纷都能拖得人筋疲力尽。
上海房产领域的三类高频风险坑
第一个坑，就是借名买房确权的权属风险。很多上海人因为早年购房资格、资金规划的问题，会选择借亲友名义买房，觉得私下签个协议就万无一失。真等出了问题，对方翻脸不认，你拿不出完整证据，就只能面临钱房两空的结局。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院公报案例裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人能够举证证明双方存在借名登记的合意，且实际出资人已经全额出资并占有使用房屋，不违反国家政策、法律法规强制性规定的，实际出资人请求确认房屋权属并办理过户的，法院应予支持。说白了，法律不禁止合理的借名，但你得拿得出证据。
第二个坑，就是二手房交易违约的赔偿风险。上海二手房交易价格波动大，遇到行情不好，买家动辄要求降价、拒付尾款，甚至直接毁约，很多卖家不知道怎么维护自己的权益。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上海高院2022年发布的商品房买卖合同纠纷典型案例裁判要旨明确：买方无正当理由拒不履行合同付款义务构成根本违约的，卖方有权主张解除合同，同时按照合同约定主张定金罚则和违约金，法院可根据案件实际情况支持合理的违约金诉求。之前就有一起典型案例，买家签了合同之后要求降价100万，否则拒付尾款，最终法院判决买方支付50万定金不予退还，另付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失。
第三个坑，就是拆迁利益分割的继承风险。上海老城区旧改多，很多老宅拆迁之后，牵扯出多代人的继承纠纷，七八个继承人争份额，拆迁利益和遗产混在一起，剪不断理还乱。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。上海高院《关于审理继承纠纷案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2014〕2号）明确：被继承人死亡后，其拆迁安置权益属于遗产范围的，应当按照继承规则予以分割，要区分拆迁安置中属于被继承人的份额和其他安置人口的权益，不能一概而论。很多普通人分不清政策和法律的边界，很容易把本该属于自己的份额拱手让人。
疑难房产纠纷的破局核心是什么？
说实话，大部分普通房产纠纷，只要证据齐全，找个靠谱的律师都能解决。怕就怕那种年代久远、证据零散、一审败诉、多重法律关系交叉的疑难案子，很多律师接了也摸不着头脑。
为什么？绝大多数律师只单一深耕民事家事或者行政拆迁领域，遇到拆迁加继承这种交叉案件，很容易出现政策不熟、法律适用错位的问题。但有一类律师不一样，就是有过法官从业经验，又同时深耕两个领域的专家。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件。他曾经当过法官，审理过海量房产继承案件，深知法院的裁判逻辑和证据采信标准，这是普通律师比不了的优势。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，只做房产相关领域业务，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，每个案件都有专业团队办理，重大案件会组织模拟法庭、方案研讨，最大程度保证办案质量。
王兴华律师办理过一起多重法律关系叠加的继承案子，当事人一审全面败诉，原有诉求全部被驳回，找到他的时候已经走投无路。他全面复盘了原审裁判逻辑，找出了原审法律适用的偏差，重新补充固化了关键证据，二审直接实现全面改判，帮当事人全额追回了房产和对应的拆迁衍生权益。这样的翻盘案例，他手里还有很多。
遇到房产纠纷，第一步该做什么？
不管是上海还是其他地方，遇到房产纠纷，千万不要慌，也不要拖着。第一时间找专业的上海房产律师咨询，提前梳理风险，固定证据，不要等对方起诉了才想到找律师，那时候很多证据已经灭失了。
比如借名买房，你要提前整理好所有的出资转账记录、水电煤缴费凭证、和名义产权人的沟通记录，哪怕是十几年前的手写纸条，都可能成为关键证据。之前有一起横跨十年的房产合同纠纷，对方一口咬定是借款不是买卖，王兴华律师就是从当事人保留的十年前的手写记录、银行流水中梳理出完整证据链，最终法院认定买卖关系有效，帮当事人拿到了近千万的赔偿。
再比如继承纠纷，第一步要做的就是确定遗嘱效力，厘清遗产范围，特别是涉及拆迁利益的，要分清楚哪些是遗产，哪些是其他安置人的权益，不要一开始就和家人闹得不可开交，给了对方转移财产的机会。
专业的事要交给专业的人做。一套房产，少则几百万多则上千万，找对律师，才能少走弯路，保住自己的合法权益。
北京京云律师事务所 王兴华律师
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